在告別“黃金十年”之后，行業利潤下滑已經成為房地產行業面臨的窘境，隨著未來盈利預期有可能繼續走低，房企加速轉型已經在2015年迫在眉睫，為了培養出新的核心競爭力、尋求新的利潤增長點，轉型就成為了房企角逐的方向。2014年恒大、萬科、萬達等大型房企已經如火如荼地展開了轉型之路，2015年更多房企加入到轉型的行業之中，轉型浪潮全面爆發。

　　轉型再升級

　　面對市場新格局，包括萬科、綠地、萬達在內的多個房企已提出戰略轉型計劃。

　　萬科從專注住宅開發，轉為“城鎮化配套運營商”。綠地集團提出從開發商向“綜合地產全程運營商”的轉型思路，不斷加大海外市場布局。今年年初，萬達宣布開始第四次轉型，其中萬達商業地產的轉型方向以輕資產為主。遠洋地產宣布公司第四期戰略計劃，提出構建包括住宅開發、不動產開發投資、客戶服務、房地產金融在內的四元業務格局。

　　值得注意的是，與去年跨界轉型相比，今年房企之間的合作力度空前。今年5月，萬達集團、萬科集團簽訂戰略合作框架協議。宣布未來將會在多個板塊進行合作。標志著房企發揮各自比較優勢、“結盟”轉型時代的到來。在地產“新常態”下，房企轉型將向著分工與協作方向發展。

　　郁亮表示，萬科和萬達合作協議的簽署，代表著行業內結盟的開始，因為這個行業的白銀時代已到來。任何一家發展商都不具備全部的優勢和資源，來滿足白銀時代的需求。

　　盡管各大房企都試圖“轉型”，但轉型的選擇卻大相徑庭，各有各的轉法。有的堅定“瘦身”、有的努力“抱團”、還有的致力“多元化”發展，然而，不論是何種方式，最終無非是為了降低成本、提升利潤，增強風險防控能力，探尋新的增長之道，避免被新周期的困難所擊垮。

　　業內專家表示，縱觀目前眾多房企提出的轉型戰略，呈現力度更深、范圍更廣、模式更新的特點。首先房企轉型力度不斷加深，投入持續加大，比如萬科今年將深化購物中心、新領匯、醫療、養老等新業務的投資布局，綠地、招商也在提高產業地產比重。其次，房企多元化不斷向房地產上下游延伸、跨界多元化的領域延伸，今年有更多的房企正在或計劃進入更多多元化領域發展，比如基建、家裝、物流地產等。

　　告別高利潤時代

　　隨著樓市進入“白銀時代”后，房地產利潤空間已被逐步壓縮。數據顯示，2004-2014年龍頭房企凈利潤年復合增速為37.3%，2010年后明顯放緩，2014年進一步放緩至平均15%左右的水平，與此同時，中國新建商品房銷售面積在2013年達到13億平方米的歷史峰值，在2014年底的商品房庫存面積則達到60億平方米的歷史高位，顯示隨著住宅開發業務達到頂峰，房地產行業面臨長期拐點到來以及凈利潤下滑的壓力。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，截至5月12日，已公布前4月銷售業績的25家房企，合計銷售金額達到3172.59億元，相比2014年前4月的3405億元下降了6.8%。其中，銷售業績同比上漲的房企僅有10家，13家出現下滑，還有兩家持平。

　　萬科總裁郁亮表示，未來十年，萬科最重要的業務仍將是住宅，萬科的目標是在樓市拐點到來之前完成轉型，基本完成新業務的探索和布局，確定新的商業模式。從前海企業公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場，到正在籌備中的物流地產、家裝業務以及正在嘗試的“萬科云”“萬科里”“萬科驛”，萬科圍繞城市配套的布局逐漸浮現。

　　“對恒大來說，每上一個產業，都經過成熟考慮。在多元化業務方面，恒大集團將以上述四大產業為主，未來三五年中不會再上馬新產業。”對于恒大多元化，許家印表示，從2013年開始，恒大先后派出1000多人分成若干組對各個行業進行調研，調研完成，最后確定上馬的項目都是圍繞著老百姓的生活和健康。“2015年，恒大集團上述三大產業的贏利情況將有明顯好轉，以礦泉水為例，2015年一季度恒大已經投產了90萬噸產能的生產線，第二季度將再次投資90萬噸產能。”

　　企業架構調整

　　在傳統的住宅業務以外，各大房企都在進行大量嘗試。一方面，在消費體驗地產、產業地產、地產延伸業務甚至地產業務之外的其他行業不斷進行多元化、跨界擴張；另一方面，從2013年開始房企頻繁擁抱互聯網，在傳統業務中引入互聯網思維，并不斷增加與互聯網企業合作的深度與廣度。

　　隨著轉型向縱深發展，房企企業架構也開始調整，萬科除了底層的事件合伙人，近兩年萬科還為其事業合伙人制度搭建了中間層的項目跟投以及上層的持股計劃。在宣布2800億目標的同時，“沒刻意想當老大”的綠地更注重競爭力增強。據悉，在考核機制上，綠地在年度考核中增加項目利潤考核，在季度考核中引入現金回籠指標，考核激勵機制更加注重企業發展的質量和效益。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進表示，不同企業的轉型，關鍵要做一個匹配度監測。如果企業規模過小，而涉足一些新行業，那么就需要考慮資金流穩定性的問題。如果沒有資金支撐，那么主動甩賣股權是一個相對較好的策略。而企業規模處于中型的房企，未來在城市擴展上還需要加大力度，同時拓寬融資渠道也是比較關鍵的一點。而大型房企從維持目前一個盈利水平的角度看，會采取“撤資”的方式，比如說涉足非房領域，其目標在于構建一個全產業鏈的經營模式。

　　京華時報記者 邢飛