當(dāng)“創(chuàng)業(yè)”遇上“房地產(chǎn)”會怎樣？一個(gè)是在政策推動下的藍(lán)海市場，一個(gè)是在市場發(fā)展中遇到低迷期的傳統(tǒng)市場，兩者會碰撞出怎樣的火花？
也許，這已經(jīng)不是一個(gè)問題，因?yàn)楸姸喾康禺a(chǎn)巨頭已經(jīng)迫不及待地開始擁抱創(chuàng)業(yè)市場，并把創(chuàng)業(yè)市場看作是未來十年增長的新基石。這片市場到底有多大？能在多大程度上改變房地產(chǎn)的舊格局？行業(yè)融合會帶來什么樣的新問題？
“親愛的，我們?nèi)?chuàng)業(yè)吧/我?guī)е悖銕еX/物聯(lián)網(wǎng)也好，可穿戴也罷/橫穿大數(shù)據(jù)的風(fēng)口/暴走云端。”這首創(chuàng)業(yè)歌今年在朋友圈被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)。
似乎在一夜之間，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，成為“新常態(tài)”下中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。創(chuàng)客一族活躍于市場的風(fēng)口浪尖，創(chuàng)客空間如雨后春筍般綻放。房地產(chǎn)企業(yè)成為推動創(chuàng)業(yè)的最主要力量，從創(chuàng)客空間到孵化器產(chǎn)業(yè)園，甚至支持自己員工創(chuàng)業(yè)，房企大佬投入了前所未有的熱情來支持“創(chuàng)業(yè)”這個(gè)今年經(jīng)濟(jì)最熱門的詞匯。
在紛紛支持的同時(shí)，開發(fā)商也在發(fā)掘這個(gè)新的藍(lán)海——創(chuàng)業(yè)市場。這一新市場，能否繼人口紅利之后，成為房地產(chǎn)未來十年增長的新基石？
以服務(wù)賭創(chuàng)客成功
今年2月，SOHO中國為年輕的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的“移動辦公”產(chǎn)品SOHO3Q正式上線，僅僅3個(gè)月之后，位于北京的望京SOHO3Q即告滿租。
根據(jù)SOHO中國2014年報(bào)，截至去年12月31日，望京SOHO塔3在3個(gè)月時(shí)間里只出租了68.9%的寫字樓面積。據(jù)估算，3個(gè)月即實(shí)現(xiàn)滿租的3Q產(chǎn)品，約是普通寫字樓租賃收益的2倍。
創(chuàng)客興起帶來的房地產(chǎn)需求，能使房企利潤迅速增長嗎？除了辦公產(chǎn)品，是否還會帶動住宅、LOFT以及小型商鋪的租賃及購買？
百世金谷總經(jīng)理，也是work+的主創(chuàng)人之一劉文軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這對租賃肯定有幫助，但對購買來說，目前效果還不是特別明顯。創(chuàng)客的群體，大部分是剛畢業(yè)的大學(xué)生或者是在某個(gè)行業(yè)做過一段時(shí)間然后出來單干的人，這些群體大都是最原始企業(yè)階段，不論從資金還是各種資源上，都比較匱乏。
劉文軍說，在搭建創(chuàng)客空間的時(shí)候，大部分都是低租金、免租金服務(wù)平臺，這個(gè)時(shí)間段不會對地產(chǎn)產(chǎn)品有促進(jìn)作用。但創(chuàng)客一旦孵化成功了，對不管是住宅、商鋪、LOFT等產(chǎn)品都會有需求。
劉文軍表示，做創(chuàng)投空間就希望創(chuàng)客企業(yè)能夠在這里孵化成功，孵化成功的企業(yè)大都有了一定資金，同時(shí)也需要擴(kuò)大生產(chǎn)或者研發(fā)，這時(shí)對園區(qū)的廠房和住宅都會有相應(yīng)需求，同時(shí)也會相應(yīng)購置固定資產(chǎn)。
北京方迪經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院研究總監(jiān)陳智國說，對于園區(qū)運(yùn)營商來說，廠房以及樓宇住宅體，要注重創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的服務(wù)生態(tài)建設(shè)，做成孵化器并更注重創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的生活。打造娛樂休閑一體化才有可能吸引到創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的群體和企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。
哪種產(chǎn)品能分享創(chuàng)業(yè)紅利？
普通房地產(chǎn)開發(fā)商和園區(qū)運(yùn)營商，哪一種會成為創(chuàng)業(yè)潮的最大受益者？
劉文軍說，園區(qū)開發(fā)商和普通房產(chǎn)開發(fā)商都需要精細(xì)地研究產(chǎn)品需求，并配置不同的資源，資源占有的量越大，越能吸引創(chuàng)客。相比而言，園區(qū)開發(fā)商占有的優(yōu)勢在于對產(chǎn)業(yè)的了解，但是普通房產(chǎn)商資金優(yōu)勢更明顯。
陳智國認(rèn)為，原有的園區(qū)開發(fā)商之前可能只是建廠房，未來可能就會針對中小型的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)，進(jìn)行生態(tài)化、開放化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。園區(qū)的創(chuàng)新，就有城市化這種特征，城市不是單一的居住，還要與創(chuàng)新功能相結(jié)合，呈現(xiàn)出高度開放融合的態(tài)勢，讓創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境更加便捷、舒服、低成本。而現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司都在轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商，這樣做會在業(yè)務(wù)定位、產(chǎn)品導(dǎo)向上和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)結(jié)合更緊一些。
住宅開發(fā)商要迎合創(chuàng)業(yè)者的需求，在原有的產(chǎn)品中又需要配套哪些資源？
劉文軍認(rèn)為，開發(fā)商轉(zhuǎn)型做創(chuàng)客，要轉(zhuǎn)換的是經(jīng)營模式。創(chuàng)客是孵化池，孵化過程中企業(yè)所有生長環(huán)節(jié)都需要充足的服務(wù)。如果沒有這些服務(wù)，那么創(chuàng)客就很難生存。
產(chǎn)品又需要怎樣的設(shè)計(jì)，才能分享到創(chuàng)業(yè)潮紅利？
劉文軍說，創(chuàng)客空間和國外微辦公聯(lián)合辦公的產(chǎn)品不一樣，微辦公聯(lián)合辦公是一個(gè)二房東，一棟樓租下來改造一下，然后租出去進(jìn)行聯(lián)合辦公就行了。創(chuàng)客空間更類似于一個(gè)孵化器，要針對孵化的不同類型企業(yè)來制定產(chǎn)品。“很多創(chuàng)客的空間都是在過去的廢舊廠里，因?yàn)樗倪m應(yīng)性強(qiáng)，不管是科技類的還是生產(chǎn)研發(fā)類的，還因?yàn)檫^去的廠房高度夠，而且承載力也大，所以它就更適合。”劉文軍說，但是現(xiàn)在再開發(fā)的時(shí)候，就涉及成本核算，開發(fā)不同產(chǎn)品有不同核算，最需要的就是要市場定位設(shè)計(jì)精準(zhǔn)。
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SOHO中國創(chuàng)客項(xiàng)目跟普通寫字樓的對比
1、根據(jù)SOHO中國2014年報(bào)，截至去年12月31日，望京SOHO塔3（普通寫字樓）在3個(gè)月時(shí)間里只出租了68.9%的寫字樓面積。
2、今年2月，SOHO中國為年輕的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的“移動辦公”產(chǎn)品SOHO3Q正式上線，僅僅3個(gè)月之后，位于北京的望京SOHO3Q即告滿租。
3、據(jù)估算，3個(gè)月即實(shí)現(xiàn)滿租的3Q產(chǎn)品，約是普通寫字樓租賃收益的2倍。