證券時報記者 蒙湘林

　　日前，國家層面在科技領域推出的兩項重磅改革新政，科技園區投資這一主題再次成為市場熱議的焦點。9月24日出臺的《深化科技體制改革實施方案》觸及面全、強調多部門聯動。10月21日，國務院常務會議則確定了科技創新研發和稅務政策優惠的具體要求。

　　在新政出臺后，園區經濟備受看好，也為園區的運營者——產業地產開發商，帶來了新的機遇。事實上，在國內園區經濟領域的比拼中，管理土地和建筑面積并不是優質產業房企的最大優勢，出色的增值服務和股權投資成為優質產業房企的重要指標。

　　科改催熱園區經濟

　　新的《方案》要求產業專家和企業家應在國家創新決策組中占較大比例；市場導向明確的科技項目應由企業牽頭，政府更多運用財政后補助、間接投入等方式；加大技術創新在國有企業經營業績考核中的比重，形成鼓勵創新、寬容失敗的考核機制等。

　　“由于加大了財政和稅務支持，同時減少行政干預，鼓勵企業主導園區經濟開發，因此，科技產業集中度和市場開放程度相對較高的園區將獲得更多的政策支持。”一位不愿具名的東方證券房地產行業分析師告訴記者。

　　以武漢的東湖高新區為例，其于2001年被批準為國家光電子信息產業基地，光電子產業集中度和開發程度全國最高，被譽為中國光谷。目前，東湖高新光電子產業年均增速超過30%，園區企業生產的光纖光纜、光器件、激光等產品國內市場占有率均超過50%，其中光纖光纜生產規模已達全球第一。

　　東湖運營開發商東湖高新服務的光電子企業包括烽火通信、長飛光纖和武漢銳科等。另一方面，東湖園區獲得的當地政府支持也較為明顯，僅稅收優惠一項，園區內高新技術企業一年可直接減稅6.5億，平均每戶企業減稅約135萬元。

　　此外，產業集中度較高的園區還有中關村，目前進駐的互聯網應用企業不少已成為中國乃至世界的龍頭，比如聯想、百度和小米等；同為互聯網產業的高新發展則同樣吸納了阿里巴巴、聯想、華為等巨頭。微電子產業方面，張江高科吸引了微電子龍頭展訊、華虹、銳迪科等。生物醫藥領域方面，前述高新園區上市公司里也都集聚了諸如馬應龍、天士力、先鋒醫藥等知名行業企業。

　　事實上，由于近幾年國家隊科技創新創新的扶持，園區經濟的發展已經取得效果。

　　截至2013年底，114家高新區共有企業技術中心7217個，其中經國家認定的有607個，占全國企業技術中心總量的60.6%。經濟方面，國家經開區和高新區這兩大類園區的GDP合計達到13.2萬億，占全國GDP的近1/4；合計工業總產值為35.2萬億，超過全國工業總產值的1/3。

　　產業房企拼金融

　　值得注意的是，此次科改方案還提出，研究設立國家新興產業創業投資引導基金、國家中小企業發展基金、保險資金投資創業投資基金等新興基金；開展知識產權證券化試點和股權眾籌融資試點；加快(或推動)創業板市場改革、股票發行注冊制改革；探索各類銀行的金融產品創新。

　　“產業房企要運營好偌大的園區，不僅僅只是出售物業或租金，能為園區入駐企業提供完善的金融服務，特別是投融資服務，才是實現價值大幅增長的關鍵。單單指望增加土地儲備或可銷售物業面積是不夠的。”前述地產分析師補充道。

　　記者梳理發現，不少高新產業房企近年來已經擺脫了單純的“住宅式開發”的園區經營模式，轉而在租售物業的基礎上增加新的盈利業務，即園區增值服務和股權投資平臺。例如張江高科，在園區內成立專業企業孵化期20家，設立張江漢世紀基金、張江磐石葆霖基金等基金平臺，2014年的這部分的投資凈收益率高達94%。

　　南京高科的金融布局則更為全面。為了拓展園區金融增值業務，公司先后設立了新港科創(負責創業投資)、高科新創(負責跟進投資)、同時控股高科小額貸款，參股本地的金融機構南京銀行和南京證券，2014年的投資凈收益綠達到62%。

　　蘇州高新的金融服務則和高校科技創新緊密聯合，將高校的科技成果金融化。公司已和100多個科研院所合作，達成了近400項產學研合作項目。同時設立江蘇省首家國家新興產業創投引導基金融聯基金，截至去年末，已經參股的企業10家，投資額超過5億元。

　　在科技創新的大潮下，園區開發商的轉型步伐已經逐步泛金融化，從原始的債權融資、撮合融資到現今的孵化期模式和直接股權投資。此外，金融所能帶來的估值優勢也為眾多園區房企帶來市值重構的期待，在注冊制和新三板市場的雙重推進下，園區房企的估值未來或許能給市場帶來更大的想象空間。