曾多次出現在北京土地招拍掛市場的碧桂園，日前如愿獲得位于豐臺區花鄉的兩宗商業金融用地。然而，就在各方熱議碧桂園終于進京之際，卻傳來碧桂園退地風聲，對此碧桂園表示確實在重新核算項目的成本和價值，一旦決定近期將對外公布。對于一向擅長運作郊區大盤的碧桂園來說，面對如此高昂的地價，未來如何開發、銷售以及后續的資金問題，的確也是橫亙在其面前的一道難題，今天的猶豫和遲疑也不難理解。

　　退地疑云

　　顯而易見，碧桂園對于其在北京城區市場的首次落子是格外謹慎的。

　　10月21日，碧桂園聯合中國金茂以總價51.8億元摘得北京豐臺區花鄉四合莊兩宗商業金融用地，溢價率均超140%，綜合樓面價為2.9萬元/平方米。然而，幾天之后，有市場消息指，主導舉牌的金茂在競拍中的最終報價超出了碧桂園授權金額，碧桂園告訴本報記者，土地價格和資金問題讓其不得不重新核算項目成本和價值。

　　花鄉四合莊地塊位于豐臺區中南部，今年內該區域已經出讓了多宗地塊，其中，今年9月，中鐵置業集團和中鐵投資集團以11億元競得區域內一宗商業金融用地，樓面價為1.82萬元/平方米，今年7月，金融街以17.6億元也競得相鄰地塊，樓面價為1.6萬元/平方米。

　　相比較來看，碧桂園和金茂此次買地的價格要遠高于之前的成交價，短短幾個月內便創區域新高。

　　機構也并不看好此次投資。全球著名投行瑞信集團近日發表研究報告指出，因碧桂園持有一線城市的土地儲備所付價格太高，新項目或為毛利和資產凈值帶來負面影響。因此下調碧桂園資產凈值的預測。

　　除此之外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，以聯合體方式拿地，對于碧桂園打造一線城市項目品牌的意義也不大，甚至品牌的影響力容易被更為知名的高端項目運營方金茂所掌握；另一方面，對于此類商業金融產品的開發來說，碧桂園自然沒有太多優勢。

　　嚴躍進預計，碧桂園進軍一線城市的目標非常明確，后續可能還會繼續單獨拿地，或者待融資計劃到位后，還會嘗試高價拿地。

　　截至記者發稿，碧桂園方面尚未給出明確的答復，無疑，碧桂園的“退地”將給合作伙伴金茂帶來較大壓力，無論是由金茂單獨完成或者再找“下家”合作，這都會影響項目的進程。

　　多種進京路徑

　　碧桂園一向以經濟圈來展開區域布局，原來主要盤踞在經濟圈的潛力城市，以高性價比的項目來吸引核心城市的人群跨區域置業。今年以來，集團正式吹響進軍一二線城市的號角。

　　從未在北京公開土地市場有所斬獲的碧桂園，繼去年打造位于京西十渡的碧桂園九龍灣之后，今年又于京北再造度假樓盤碧桂園官廳湖和金山嶺·長城河谷項目，同時還以收購方式進入燕郊市場。

　　在一線城市事業部直接負責人、碧桂園集團聯席總裁朱榮斌看來，未來三四線城市依然是碧桂園的主戰場，但作為千億級企業，不進入一線城市對碧桂園來說是不完整的。

　　事實上，幾乎每一個開發商都有類似的北京“情結”，對于開發商來說，只有進入北京，才意味著能更好地向全國發展和輻射，如果不進京，就很難做到全國性公司。不過，在各自的進京路上，有的一舉成名，有的卻越挫越勇。

　　龍湖地產2005年首次進京，以“農村包圍城市”的模式，憑借滟瀾山、香醍漫步等幾個郊區別墅項目的先后亮相，在北京站穩腳跟；閩企泰禾2010年借殼上市之后便開始瘋狂搶奪土地，屢屢斬獲“地王”，被業界與當年的順馳聯想在一起，然而時移世易，當年的“地王”紛紛解套，現在的泰禾已經做得風生水起。

　　恒大進京路也頗為坎坷，2013年，以幾乎不賺錢的保障房為敲門磚，以品牌價值勝過實際銷售意義為代價，才叩響了進京的大門。

　　在進京趕考成功的企業經驗中，如果首個項目沒有一炮打響，后期的考驗將格外艱難。萬科、綠地、富力、合生等都驗證了這條規律，因此，碧桂園對其在北京首秀的謹慎，也就不難理解。

　　多重風險

　　中原地產研究部統計數據顯示：截至10月上半月，一線城市累計土地成交額3018.37億元，成交樓面價8263元/平米，同比上漲8.3%，其中，9月成交額達588.78億元，創今年來新高，環比8月漲188%。

　　市場升溫，對于一二線城市的土地資源，房企的看多情緒有增無減，導致地價居高不下。然而，開發商們極盡所能想擠進來的北京市場，卻是風險重重。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，從碧桂園的公司體制來看，其跟投制度與全產業鏈體系是企業能夠得以發展的根本，而這其中的關鍵詞是高周轉與低成本，但是在北京，尤其是在高地價高房價背景下的北京市場，這一優勢卻很難奏效。而碧桂園要想真正進京，就必然要對公司運營模式做出一定改變，以適應北京市場，這也是當下很多“南方系”房企所面臨的抉擇。而即便做出改變，由于經驗不足，在項目運營中仍有可能出現未知風險。

　　此外，據亞豪機構統計數據顯示，今年已出讓的29宗宅地中，樓面價超3萬元/平方米的達13宗，加上正在出讓的土地，年內土地樓面價超3萬元/平方米的宅地將達到18宗以上。郭毅認為，這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項目在短期內出現暴增，但其所面向的中產階級客群增長速度卻相對較慢，因此未來北京豪宅市場將會出現嚴重供過于求的現象，而豪宅項目之間也將出現激烈競爭。

　　京華時報記者潘秀林