彭澎

　　評論眼：為了讓公積金中心、銀行、購樓者、開發商取得共贏，有業界人士提出還是回到另一種方式上來，即公積金中心補貼最好是能補貼到購房者個人，而不是補貼給銀行。這樣還可以解決公積金中心一直擔憂的問題，即一些申請人獲得貸款后即停止繳存公積金。如補貼給個人可以及時停止補貼，如補貼給銀行，公積金中心很難約束停止繳存的個人，最終導致公積金缺口更大。

　　廣州住房公積金管理中心提出《關于申請試行個人住房公積金貼息貸款業務的請示》，擬征求公眾意見后推行。公積金貼息商貸規模將控制在50億-60億元，這引發市場熱議。究竟是彌補公積金貸款缺口的妙招，還是杯水車薪之舉？購樓者、開發商乃至銀行是否認同，或有更好的出路，如個人住房抵押貸款證券化？

　　根據公積金貼息貸款方案的基本思路，公積金貼息將直接給到銀行，將在廣州2-3家銀行小規模試點；申請者無需特殊條件，公積金補貼商貸將面對所有貸款人，只認貸款人不認具體樓盤；當然，前提是只要開發商愿意接受這種方式。

　　去年以來，公積金余額不足，貸款需求因商貸限制而急劇上升。據測算，2015年公積金貸款缺口達117億元。如果公積金貼息商貸規模控制在50億—60億元，似乎并未全面解決公積金額度緊張問題，只能算是有所緩解。

　　對購樓者來說，這應該是一大利好。根據計算，目前五年及以上期商業貸款的基準利率為5.65%，公積金貸款利率為3.75%，利差為1.9%。而目前商業銀行房貸利率普遍打九折，即五年以上房貸利率折后為5.085%，這樣商業利率和公積金利率的差額實際上是1.335%。這部分利差由公積金中心補貼，自然受惠人是購樓者。

　　更為重要的是，去年開始的公積金逐月限額發放的緊張局面將得到極大的舒緩，公積金通過貼息實際上是“四兩撥千斤”，放大了資金池。

　　如果因此而導致住房銷售成交量上漲，開發商也應該是樂觀其成的。問題是目前廣州一些新樓盤要么是明確拒絕公積金貸款，要么是“軟性抵制公積金”，即商業貸款有更多優惠，公積金則無。因此，如果公積金與商業貸款的利差不足以抵銷取消折扣的損失，加之公積金貸款到款較商業貸款時間遲一些，很可能購樓者選擇貼息貸款的不會很多。

　　除非開發商去庫存壓力大，或者貼息貸款改變了公積金貸款慢一拍的節奏，真正讓公積金貼息貸款甚至強過公積金貸款，這可能就走出了一條新路。

　　那么，銀行的態度呢？據銀行方面的說法，擔心貼息后銀行的利潤受到擠壓。即銀行商業貸款的利率和公積金中心貼息后的利率能否達到一致。如果兩者一致，貼息貸款的吸引力將下降；如果商業貸款利率高，則銀行將十分為難。這種兩難還體現在目前部分銀行的商業貸款可以拿到9折優惠，實際利率是5.085%，但如果公積金貼息后要求銀行給出8.5折的優惠，銀行的利潤空間將受到擠壓。

　　為了讓公積金中心、銀行、購樓者、開發商取得共贏，有業界人士提出還是回到另一種方式上來，即公積金中心補貼最好是能補貼到購房者個人，而不是補貼給銀行。這樣還可以解決公積金中心一直擔憂的問題，即一些申請人獲得貸款后即停止繳存公積金。如補貼給個人可以及時停止補貼，如補貼給銀行，公積金中心很難約束停止繳存的個人，最終導致公積金缺口更大。

　　當然，主動權還是在公積金中心手上。理論上，公積金中心可以根據整個資金池的情況，量入為出，合理調整公積金放款以及貼息放款的比例，以保持公積金收支平衡。而實際上，這又可能約束了公積金貼息貸款的規模，從而縮減了貼息貸款的作用。

　　據稱，貼息貸款比起通常的公積金貸款有一個區別，就是市民需要與銀行簽訂多一張協議，一旦逾期繳存情況嚴重，有可能會被取消貼息資格。這也許是一種較為妥當的約束條件，確保公積金貼息不會被惡意使用。

　　值得關注的是，廣州市住房公積金管理委員會同時還審議了《關于申請試行個人住房抵押貸款證券化的請示》。業界也十分支持通過這種所謂的“次貸”來增加公積金資金池余額。前些時候，我去公積金中心講了資產證券化的一些理論和實踐。感覺到，公積金中心正探索各種方式來提高公積金的使用效率，但個人住房抵押貸款證券化仍是較為敏感的領域。

　　1970年美國的政府國民抵押協會首次發行以組合為基礎資產的抵押支持證券——房貸轉付證券，資產證券化交易逐漸流行開來。直到2008年出現“次貸危機”才開始反思。

　　1992年三亞市開發建設總公司發行了2億元的地產投資券。2000年中國建設銀行和中國工商銀行相繼獲準實行住房抵押貸款證券化試點。2005年國家開發銀行和中國建設銀行分別進行信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化的試點。這些算是我國引進“次貸”的嘗試，但2008年金融危機后，個人住房抵押貸款證券化停滯不前。

　　廣州公積金中心申請試行個人住房抵押貸款證券化，應該說是有改革勇氣的。畢竟與美國不同，中國城市化還有相當大的發展空間，中國人的住房需求較大，作為一線城市的廣州人口增速很快，我國購房首付比例要求較高，經濟的整體證券化規模也較小，因此廣州率先試行個人住房抵押貸款證券化還是有余地的。

　　總之，在比起北京、上海等一線城市，廣州公積金貸款十分緊張的情況下，我們沒有停止探索新的利用公積金的途徑，包括余額的合理使用和增加資金池，這是值得鼓勵的。

　　作者為廣州市社會科學院高級研究員