剛剛閉幕的中央經濟工作會議確定去庫存上升戰略層面，正式成為2016年五大經濟任務之一。在提出去庫存多條政策方向中，其中的鼓勵開發商降價和“取消過時的限制性措施”引發各界關注。業內猜測，一直以來限購在全國范圍內持續開閘，但最嚴厲的“北京限購”一直從未松動。在聯想起不久前松綁的房企預售資金提取，此番中央政策的提出可能意味著北京將會有放松限購政策的可能。但也有觀點表示，北京住宅市場仍然處于供不應求局面，限購松綁顯然還不是最佳時機。未來，增加二手房流通效率，可能更符合“取消過時的限制性措施”的政策方向，二手個稅有望減免。

　　豪宅閘門開啟？

　　“豪宅作為高端人士資產配置中的重要組成部分已是公開的秘密。”一位財富管理公司相關人士表示，受限購等因素影響，通常為多次置業的高端人士不具備再次置業的資格。若以公司名義購買，需要繳納的稅費與個人購房相比將多出營業稅、城市維護建設稅、教育附加費、土地增值稅和企業所得稅等諸多稅種，無論是在先期購買還是在未來交易時，稅費成本都將大大增加。

　　“當前市場上豪宅項目均在數千萬甚至億元以上，非普通財力人士所能觸及。”限購令長期將高凈值人群阻擋在購置人群之外，北京樓市已經呈現出豪宅供給嚴重過剩的局面。

　　資料顯示，從今年初豐臺白盆窯拍出北京土地成交史上總價“地王”后，豐臺西局、海淀西北旺、朝陽孫河和東壩、豐臺石榴莊及樊家村，北京新晉“地王”不斷增加。而且地價遠超房價現象也接連出現，按照“面粉與面包”的邏輯，地價的攀升必然引發商品住宅出現高端化趨勢。

　　“值得注意的是，非豪宅區也將供應大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。”中原地產首席研究員張大偉表示，北京預計在2016年待售的頂豪項目達到50個，住宅數量則超過3000套。雖然對于豪宅項目來說，正常的銷售周期都起碼在十年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。未來入市的50個頂豪項目中，活得滋潤的可能只有10個，10-20個能夠勉強活著，更多的可能將遇到非常大的風險。

　　“如果限購持續，未來兩年內，豪宅項目的生存危機必然會空前加劇。”按照本輪高層提出去庫存政策思路，未來庫存已經明顯過剩的豪宅市場可能成為限購放開的首輪受益者。

　　豪宅蓄水池不容忽視

　　另一個情況也許暫時還未能受到人們的廣泛關注，即美聯儲加息對中國房地產的影響。

　　中原地產首席分析師表示，隨著美聯儲加息，以及疊加人民幣的供需結構，人民幣中長期貶值既成事實。一旦人民幣改變升值預期，將出現趨勢性的貶值變化，投資中國房產依靠人民幣升值穩賺的時代將終結。

　　對于豪宅市場，未來可能更多的資金進入歐美市場，對于新興市場的資產和大宗商品很可能吸引力降低。以往希望在國內購買豪宅抵御資產貶值的高端人士可能出現下降。

　　另一個行業人士分析，美聯儲加息對一線城市的高端投資將會有影響。例如北京四環、上海內環高端物業價值升值空間將受到抑制，目前已經出現外資批量撤離的現象，由此國內高端投資也必然受到影響。

　　一方面是北京豪宅井噴供應；另一方面是高端項目的需求下滑，也許政策不可能不去權衡。實際上，去年北京限制定價過高的豪宅入市銷售的“限高令”早已悄然“消失”，單價“10萬+”的頂豪獲批入市已不再是新鮮事。位于海淀區的中赫萬柳書院剛剛成交的一套頂層復式住宅的簽約單價已達20.3萬元/平方米，創造了目前北京房地產市場的最高成交單價。

　　另外，今年8月出臺的“限外令”，也能說明一定問題。目前，根據新規定，有資格的境外機構和個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。

　　業內人士表示，對于管理部門而言，預防國內資金外流，打開高端樓市作為資金“蓄水池”不失為一個有效手段。隨著樓市內外環境的變化，限購從高端市場開始出現“松動”的可能并非沒有，只是手段和方式需要拿捏精準。

　　“過時”成關鍵詞

　　市場上對政策的理解存在分歧。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前政策提出“取消過時的限制性措施”主要是指房企開發環節，不是人們猜想的地產銷售環節，市場不能盲目樂觀。未來“取消過時的限制性措施”包括注冊、審批、資金管理等方面，主要是針對當前行業投資下降的趨勢，為了進一步促動行業投資。

　　同樣，亞豪機構市場總監郭毅表示，限制性措施含義甚廣，最引人矚目的當屬限購政策，但要注意“取消限購性措施”前有個關鍵詞“過時的”。“過時”即不符合當前發展要求，與已經執行政策相沖突。例如，北京剛剛調整了關于預售資金的提取時限。

　　在目前仍處于執行限購的“北上廣深”今年成交量普遍上揚的背景下，限購是否“過時”尚需畫個問號。此外，住房限購的另一重意義在于控制北京常住人口規模。而且，是否取消限購關鍵還是看供需情況，目前從北京樓市總體供需分析，2014-2015年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地面積不過600余萬平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬平方米。兩年供地相當于一年的市場“去化”，北京純商品住宅市場長期仍然處于供不應求的形勢。北京尚不存在取消限購的基礎。

　　郭毅預測，調動二手房市場的流通性，可能會成為政策修正的要點。

　　當前，二手房市場的稅負過高，雖然營業稅的減免年限已從五年改為兩年，但二手個稅依然要“滿五惟一”才能享受稅收優惠，降低了二手房的流通效率。因而在“取消過時的限制性措施”的新方向之下，二手個稅有望得以減免。