“提前還房貸”是好的選擇嗎
郭子源
最近一段時間，“是否應(yīng)提前還房貸”話題的熱度居高不下。先是“這屆年輕人不想給銀行打工”話題沖上熱搜，后是有人將提前還房貸與銀行理財、基金等投資收益進(jìn)行比較。不少人留言稱，年輕人傾向于提前還清房貸，以減少所需支付的利息總額。
乍一算房貸利息總額，確實(shí)容易嚇一跳。假設(shè)你申請100萬元的商貸(非公積金貸款)，期限30年，首套房執(zhí)行4.6%利率，按照等額本息還款方式，你總共需要支付84.55萬元利息以及100萬元本金，即便按照等額本金還款方式，所需支付的利息也高達(dá)69.19萬元。如果是二套房執(zhí)行5.7%利率，100萬元30年期的商貸，在等額本息還款方式下，利息總額高達(dá)108.94萬元，比100萬元本金還要高。
由此可見，“是否應(yīng)提前還房貸”既是經(jīng)濟(jì)學(xué)問題也是社會民生問題。可是，回答此問題不能依靠“給銀行打工”這種簡單思維，而要根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行理性分析和科學(xué)研判，其核心邏輯是，要比較名義利率、實(shí)際利率，分析不同時期、相同數(shù)量人民幣的購買力，以及個人收入隨著時間推移如何變化。
分清名義利率和實(shí)際利率，才能弄懂你我的貸款利率。很長時期內(nèi)，不論是個人住房貸款還是企業(yè)經(jīng)營性貸款，所執(zhí)行的利率均為名義利率。而實(shí)際利率是什么呢？它是根據(jù)通貨膨脹矯正的利率，即實(shí)際利率等于名義利率減去通貨膨脹率。假設(shè)貸款的名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，實(shí)際利率就是6%，通貨緊縮則反之。因此，名義利率告訴你的是，隨著時間推移，你賬戶上的人民幣數(shù)量增加有多快，而實(shí)際利率告訴你的是，你賬戶上人民幣的購買力提高有多快。這也就解釋了為何金融學(xué)者要將貸款稱為“福利”，但前提是存在通貨膨脹。
在此基礎(chǔ)上，再去比較不同時期、相同數(shù)量人民幣的購買力。首先要厘清兩個概念，CPI(消費(fèi)者物價指數(shù))和通貨膨脹。CPI用來監(jiān)測隨著時間推移，消費(fèi)者生活的總費(fèi)用如何變動。如果物價總水平上升了，經(jīng)濟(jì)學(xué)者將此情況稱為通貨膨脹。接下來可以分析，今天的100萬元在20年后相當(dāng)于多少錢。用2022年的100萬元乘以2042年物價水平與2022年物價水平的比值，即可得出結(jié)果。當(dāng)然，這其中包含諸多不確定因素，需要借款人進(jìn)行預(yù)判。
考慮了上述因素之后，再研判一下你未來幾十年的收入走勢，從而回答“是否應(yīng)提前還房貸”。通貨膨脹不利于固定收入群體，但對于變動收入群體來說，他們的貨幣收入通常會走在價格水平、生活費(fèi)用上漲之前。因此，如果未來的收入將逐年增加、且增幅較大，不提前還款或許是一個更好的選擇，而固定收入群體則反之。
以上僅為理論分析，實(shí)際生活遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)學(xué)理論復(fù)雜，人們還要綜合考量很多因素。例如，是否要儲備足額資金來應(yīng)對突發(fā)事件，需要準(zhǔn)備多少錢來撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母，留多少錢用作未來的醫(yī)療養(yǎng)老，等等。所以，“是否應(yīng)提前還房貸”這件事因人而異，要結(jié)合個人收入結(jié)構(gòu)、個人職業(yè)規(guī)劃、對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走向的研判等各種因素，審慎做出更適合自己的選擇，而不是人云亦云。