林小昭
在樓市告別黃金十年進入新常態后，未來樓市究竟怎么走？2015年的走勢或許可作為一個重要的參照。
今年以來已經多次出臺樓市救市新政，央行也多次降息降準，但不同城市之間卻加劇分化，一線城市、部分二線城市房地產市場呈現出快速復蘇的態勢，而廣大三四線城市仍冷冷清清。
救市新政頻出
今年3月30日，央行、住建部、銀監會通知，二套房貸款最低首付款比例從不低于70%一口氣降到不低于40%，而此前的分析普遍預計是調到50%。另一邊，財政部也放大招，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
在“3·30新政”出臺半年后，9月1日，住建部、財政部、中國人民銀行通知，擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
9月30日，央行和銀監會發布重大政策，在不實施買房“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。
統計顯示，這一年，央行降息5次、降準3次，房貸從6.15%直降至4.9%，這個貸款利率創下了近十年來最低。
此后，10月29日，十八屆五中全會閉幕，會議通過全面二孩政策，將允許每對夫婦可生育兩個孩子，地產界也一致認為這對于樓市尤其是改善型戶型是重大利好。
不過，盡管從中央到地方各種利好政策層出不窮，一二線城市的樓市也確實有回暖之勢，但要指望樓市再現過去的高速增長已不大可能。中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析說，經歷了十年的高速發展之后，中國房地產行業已處于由高速增長向平穩發展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經一去不返。
樓市分化，三四線加速去庫存
國家統計局發布的11月70個大中城市房價指數顯示，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，上漲的城市有21個，深圳在同比增幅排行中位居首位，為44.6%，上海、北京、廣州緊隨其后，漲幅分別達到15.4%、9.6%、8.2%。此外，前十名還包括南京、廈門、杭州、武漢、寧波、鄭州。前十名包括了四大一線城市和主要二線核心城市。
去年9月，在股市還沒大漲之前，先后在廣州、深圳工作多年的江西人黃先生在深圳市區入手了一套80多平方米的二手房，這也是他人生的第一套房子。一年多過去，這套房子升值超過了150萬。“在深圳，買房遠比炒股靠譜多了。”黃先生說。
不過，如果說深圳和上海等一線城市和少數二線城市是樓市中的“績優股”，那么在廣大三四線城市則難言樂觀。數據顯示，11月，70個大中城市中，同比下降的城市達到了49個，跌幅前十名全部為三四線城市，其中跌幅最大的三個城市為湛江、錦州和丹東，分別為5.6%、5.3%和5.0%。
張大偉說，今年以來，無論是下調二套房的首付比例、二手房5改2，還是一系列降息降準等政策，真正受益的還是主要在一二線城市，而這些城市可能總共就20個左右，占所有城市的比例很小，廣大三四線城市的回暖幅度十分有限。
國家統計局的數據顯示，在開發投資方面，1~11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1~10月份回落0.7個百分點，繼續呈回落走勢。這已經是該指標在去年1月開啟下降模式后的連續第21次下調，未來這一增速或將趨近于零。
這其中，非重點城市房地產開發投資下降幅度進一步擴大。1~11月份，重點城市房地產開發投資增長3.5%；非重點城市投資下降1.3%，降幅比1~10月份擴大0.8個百分點，與重點城市的增速差距繼續擴大。
三四線城市銷售不暢之下，庫存也在節節推高。數據顯示，11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，庫存再創新高。
巨大的庫存壓力也讓去庫存工作成為目前中央經濟工作的重要任務。在上個月召開的中央財經領導小組第十一次會議上，中共中央總書記習近平提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展，首次對房地產去庫存表態。
此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。在“殲滅”樓市庫存的問題上，農民工市民化將發揮重要作用。12月14日，中共中央政治局召開會議要求，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。
目前，包括河南、安徽等多地已經出臺了針對農民進城買房的相關優惠措施。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《第一財經日報》，后續在去庫存方面，仍有望出臺更多有針對性的舉措，只有房地產去庫存達到一定的成效后，開發商拿地和投資的意愿才可能增加。
中小房企加速逃離
不過，就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降26%的同時，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。中原地產研究部統計數據顯示：截至12月14日統計，一線城市土地出讓金達到了4722.35億，預計全年成交額將在5000億左右。從市場成交均價看，土地價格（非建筑面積）上漲達到了20193元/平方米，同比漲幅達到了37%。整體土地市場地王頻繁出現，一線城市土地呈現兩大特點：供應減少和豪宅化。
在北京，今年成交的住宅地塊樓面價已全面超過3.7萬元/平方米的情況下，未來住宅產品“豪宅化”難以避免。不只是北京，上海、廣州、南京、杭州等，其他一二線城市也同樣出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新歷史紀錄。
為什么核心城市土地這么熱火？張大偉說，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市就十幾、最多不超過20個，占全國城市的比例相當小。而且這些大城市在國家嚴控城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。也就是說，對開發商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。
這其中，央企和地方大國企成為拿高價地的主力。全國前11月成交的住宅土地總價地塊前50名分布主要在一二線城市，但從拿地企業分布看，其中有29宗地塊由國企或者國企參與獲得。50宗地塊合計成交土地金額為2449.15億，其中國企參與的29宗地王地塊的成交額高達1497.2億。占比達到了61%。
以北京為例，其中超過80億的三宗地塊全部為國企獲得，其他城市的優質土地也大部分進入了國企手中。
在張大偉看來，目前像北京這樣的一線城市，土地市場逐漸變成“豪門的游戲”，不僅外地中小房企進京、進一線城市難度越來越大，實力不足的房企甚至逐漸失去了生存的空間。
一方面是難以進入一線城市和二線核心城市拿地開發；另一方面，中小型房企本身項目大多是在三四線城市和部分二線城市，隨著行業利潤率不斷降低，加上三四線城市的高庫存壓力，這也使得中小型房企和原來主營業務不是房地產的企業都將逐漸退出市場。
例如，浙江廣廈8月發布公告稱，長期來看，隨著競爭的加劇，未來房地產行業集中度將進一步提升，中小型房企生存壓力加劇。因此，從盈利能力和未來發展角度考慮，廣廈做出決定，在三年內逐步退出房地產行業，進入有發展潛力和增長空間的新領域，實施產業轉型。
深圳一家規模不大的上市地產企業老板告訴《第一財經日報》，這兩年土地價格這么高，該公司已基本沒有再拿地，未來也將逐漸淡化在房地產行業投資，轉向互聯網等領域。
在業內人士看來，隨著樓市進入下半場，樓市的深度調整將導致更多的中小型房企退出房地產領域或被收購。在這個過程中，整個房地產行業的集中度將進一步提高。在中小型房企退出、被并購的同時，萬科、恒大等龍頭房企的規模將進一步擴大。
(第一財經日報)