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“限外”政策 動了誰的奶酪?

2010-05-10 09:18:42

來源:搜狐財經

 《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文)的出臺,看似來勢洶洶,實則是有硬性限制的一面,同時也有溫柔提醒的一面。正所謂“有保有壓”,“保”的是優質的外資,比如大部分進入開發領域的外資;“壓”的是所謂的熱錢,以炒房和套匯為目的外資。

  同為外資,待遇各不相同。

  從政策條文上分析,基本上覆蓋了房地產領域的所有外資,包括開發、經營、中介、購買、轉讓等各個領域。總體而言,政策的重點是提高了“準入”和“退出”兩個門檻。針對開發商的措施其實多屬舊政,只是再次強調而已。“限外”政策劍峰直指熱錢集中的交易環節。重點之一是境外機構和個人買房只能自用或自住,規定實行實名制;而且個人購房者須在國內生活或工作滿一年。這將有效抑制個人及機構多套購房行為,同時由于增加了諸多準入及退出的審核程序,將大大提高購房的時間、精力等成本。重點之二,對于購買非自住用途的物業,必須設立投資機構,而且投資總額超過1000萬美元的,注冊資本不得低于投資總額的50%(之前是35%),這將在一定程度上增加外資(尤其是熱錢)的投資成本。

  洞察了“限外”政策的矛頭所向,也就比較容易預測其影響及市場的應對之策。首先,對于進入開發領域的外資,基本上沒有什么好擔心的。在“銀根”不斷收緊的情況下,作為資金密集型的房地產業,依然歡迎抱著中長期投資目的來內地開發的外企。而且,正如宏觀調控會促使國內開發商發生兩極分化一樣(如萬科、綠地、金地等的逆勢擴張),“限外”政策也會使實力弱小、急功近利的外資退出市場,反而使大型外資地產商和投資商獲得加速發展的良機。對于已經拿到地塊或簽訂轉讓合同的中小外企來說,也絕不會退出市場或因此而修改項目定位,因為外資開發商或機構正式介入一個項目之前,往往會花費很長時間(長的達數年)來進行調研和談判,面對利空形勢,也只能是更加用心地繼續把項目做下去。

  其次,對于近兩年來被媒體議論紛紛、頻頻收購物業的海外房地產基金來說,“限外”政策會產生一定的負面影響,整體上不可避免地出現暫時的觀望情緒。但是對像于摩根士丹利、麥格理這樣的已進入內地市場幾年的大型房地產基金和投行而言,在某種程度上可以說是利好而非利空。因為這些大型基金基本上都已在中國設有投資機構,且由于其在海外私募的資本源源不斷地涌來,“注冊資本不得低于投資總額的50%”的政策條文對其影響甚微。以近來最活躍的摩根士丹利為例,其在大陸的投資規模僅有其在日本投資規模的5%左右,絕對不可能因為“限外”政策而停下進軍中國的步伐。況且,許多海外房地產基金收購物業的目的多是謀求租金回報,這是一種中長期投資,即使有朝一日撤出項目,留下的也是優質物業。

  最后,境外機構和個人短期炒房的外資,可就變成了“熱鍋上的螞蟻”。作為“限外”政策重點關注對象,這部分外資的陣營會發生分化,一部分熱錢由于擔心投資風險將不得不退出或停止進入市場,另一部分資金則會繼續留在市場中尋找機會,除非找到其它回報率更高的投資渠道。近期六部委又明確解釋境外人士只能“一人一套”,而非風傳上海擬出臺的“一證一套”,由此可見對境外個人炒房將鐵腕執行。

  “限外”政策影響力的大小,關鍵還取決于有關部門對其的細化程度和落實力度,這一點比較難以預測,比如早在2002年發布的《外商投資產業指導目錄》中,“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營”已被歸為“限制類”,但地方政府巨大的引資熱情使這一限制幾乎淪為一紙空文。那些房地產業對外資依存度較高的城市,如上海、深圳等地方政府都很謹慎地對待這一政策,外資這“孩子”雖然調皮搗蛋,但畢竟不能算是壞孩子,毛病改掉,仍然是良民。

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