農(nóng)行第一副行長(zhǎng)案發(fā)，藍(lán)色港灣的老板王耀輝浮出水面。記者調(diào)查揭開藍(lán)色港灣的財(cái)務(wù)秘密和王耀輝高超的財(cái)技。

　　6月2日，有雨，藍(lán)色港灣的地下車庫(kù)幾乎停滿了車。最近幾年，這個(gè)位于北京朝陽(yáng)公園湖西北側(cè)的商業(yè)綜合體人氣越來(lái)越旺了。

　　盡管藍(lán)色港灣在北京越來(lái)越“火”，但即便是地產(chǎn)圈，對(duì)其幕后老板也知之甚少。然而，5月末以來(lái)，牽連于近日曝光的中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(2.62,0.00,0.00%)第一副行長(zhǎng)、執(zhí)行董事楊琨“協(xié)助調(diào)查”一事，藍(lán)色港灣的實(shí)際控制人王耀輝大受矚目。

　　經(jīng)《證券市場(chǎng)周刊》記者調(diào)查，起家于黑龍江的王耀輝，發(fā)跡于京城，投資涉獵房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、礦業(yè)以及收藏，但無(wú)論哪個(gè)行業(yè)，王耀輝皆將杠桿“玩”到極致。

　　藍(lán)色港灣究竟有多大？

　　公開資料顯示，王耀輝，1966年6月1日出生于黑龍江省齊齊哈爾市。坊間傳言，王經(jīng)營(yíng)汽車貿(mào)易起家，1999年成立中輝國(guó)華實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司(下稱“中輝國(guó)華”)，中輝國(guó)華此后成為王耀輝主要資產(chǎn)的控股平臺(tái)。

　　2004年，王耀輝實(shí)際控制的中輝投資有限公司與天竺鎮(zhèn)政府簽訂協(xié)議，合作建設(shè)天竺商務(wù)花園項(xiàng)目，這一項(xiàng)目總投資高達(dá)25億元，占地面積500畝，建筑面積30萬(wàn)平方米。

　　更為重要的是，一塊備受矚目的“寶地”在北京市土地儲(chǔ)備中心掛牌出讓，即“藍(lán)色港灣公園商業(yè)配套設(shè)施”用地，根據(jù)2004年9月29日的出讓公告，地塊的具體位置為：東、南至朝陽(yáng)公園北湖岸；西至朝陽(yáng)公園路；北至亮馬河，建設(shè)用地面積9.6319萬(wàn)平米。

　　仔細(xì)研究上述出讓公告便可看出，這塊地的出讓與通常情況有所不同。就一般的土地出讓而言，掛牌及成交時(shí)，由于無(wú)法提前得知最終買家及最終產(chǎn)品，地塊一般以大致位置命名，不太可能和受讓方的名稱一致。但藍(lán)色港灣地塊，似乎一開始便擬好了項(xiàng)目名稱。巧合的是，該項(xiàng)目的最終受讓方就是北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司(下稱“藍(lán)色港灣置業(yè)”)。根據(jù)出讓公告，該地塊掛牌階段僅有一次報(bào)價(jià)，藍(lán)色港灣置業(yè)“輕松”以起始價(jià)10.0862億元摘牌。

　　目前，在北京市工商局網(wǎng)站上，已經(jīng)無(wú)法查詢到藍(lán)色港灣置業(yè)公司的情況，僅有一家北京藍(lán)色港灣有限公司(下稱“藍(lán)色港灣公司”)，法定代表人為王耀輝，根據(jù)藍(lán)色港灣的網(wǎng)站，藍(lán)色港灣公司即為項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)商。藍(lán)色港灣公司是一家法人獨(dú)資企業(yè)。

　　值得關(guān)注的是藍(lán)色港灣項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積，根據(jù)2004年的出讓公告，該項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積為5.9718萬(wàn)平米，業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，土地掛牌公告中的規(guī)劃建筑面積是由容積率推算而來(lái)，因此，多指地上建筑面積，企業(yè)摘牌后，會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，并報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，經(jīng)此次批準(zhǔn)，會(huì)確定項(xiàng)目的地下建筑面積。企業(yè)再去與北京市國(guó)土局簽訂補(bǔ)充協(xié)議，按照合同約定，補(bǔ)交一部分土地出讓金。該人士還告訴記者，一般而言，相關(guān)政府部門很難改動(dòng)項(xiàng)目容積率，因此，項(xiàng)目的地上建筑面積很難增加。

　　根據(jù)北京市規(guī)委、北京市建委、北京市國(guó)土局的公示，藍(lán)色港灣項(xiàng)目于2007年10月獲北京市規(guī)委竣工驗(yàn)收，11月獲北京市建委竣工備案。2008年3月，北京市國(guó)土局發(fā)布藍(lán)色港灣項(xiàng)目的變更公告，項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積變更為13.7625萬(wàn)平米(包含地上建筑面積，地下倉(cāng)儲(chǔ)和地下車庫(kù))。此次更改的內(nèi)容甚廣，包括了宗地位置、總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、規(guī)劃用途、出讓年限、地價(jià)款、地價(jià)水平。

　　然而，根據(jù)藍(lán)色港灣的官方網(wǎng)站，該項(xiàng)目的總建筑面積為15萬(wàn)平米，顯然超過(guò)了上述規(guī)劃的建筑面積。據(jù)大部分藍(lán)色港灣的公開資料，項(xiàng)目地上建筑面積為6萬(wàn)平米，地下9萬(wàn)平米。