北京昌平區(qū)北七家區(qū)域算是較早出現(xiàn)的別墅區(qū)，甚至與中央別墅同時誕生。但是在20年的發(fā)展歷程中，生活配套仍不完善、規(guī)劃仍然不完整。

　　相對于有完整規(guī)劃、依托于機場概念，形成“外銷區(qū)”的中央別墅區(qū)而言，北七家別墅區(qū)是以無序的農民建房開始，規(guī)劃整理起來仍然很困難，現(xiàn)在在這一帶仍有大量的小產(chǎn)權房。

　　11月19日昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)三個地塊進行拍賣，再次將人們的注意力拉回至該“被淡忘”的老牌別墅區(qū)。三地塊的起拍總價達71.98億元，分別落入國瑞、保利+未來科技城聯(lián)合體兩家房企主體陣營。

　　北七家鎮(zhèn)三個地塊競拍總價近87億。其中，國瑞成功摘得北七鎮(zhèn)東西側兩地塊，東側地塊總價25.245億元，樓面價4.3萬元/平方米。若按照樓面價乘以2為未來售價的“不虧本”標準來看，昌平樓面價破4萬，未來房價至少超7萬元/平方米。

　　然而，業(yè)內專家已經(jīng)對“土地熱”的現(xiàn)狀提出了警示，未來的售價幾何仍然需要市場的驗證。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志不止一次公開表示，我們不能簡單認為高價地一定會有消費者在后面接盤，一些過去被定義為“10萬元”單價的產(chǎn)品，目前的開盤的實際售價不過就是7-8萬元/平方米。

　　陳志強調，房地產(chǎn)企業(yè)仍然具有比較強的賭性。“賭性的邏輯就是，北京市場上多個地王，到現(xiàn)在給我們的是成功的案例，沒有一個地王因此倒下去。所以企業(yè)在大的趨勢上認為，中國經(jīng)濟離不開房地產(chǎn)行業(yè)，寄希望于政策的放松，很多都是盲目的去樂觀或者就是對賭。但是我更想強調，即使你要賭未來，也要打造能夠適應未來的產(chǎn)品。”

　　北七家區(qū)域的別墅項目較多，很多都沒有去化完。在北京高端產(chǎn)品井噴的當下，單套總價在2000萬元左右，或者是700萬元-800萬元左右這樣的產(chǎn)品越來越多，消費者選擇的面越來越寬。高端產(chǎn)品應該在原基礎上進行升級換代，才有可能抓住消費者的痛點，在眾多產(chǎn)品中脫穎而出。

　　以該區(qū)域的京基鷺府別墅項目為例，該項目從2011年開始售賣，已經(jīng)有4年多的時間，去化了100余套，尚有50套沒有售出。“在北京的豪宅去化普遍較慢的趨勢下，我們只能順勢而為。”京基集團北京區(qū)域總經(jīng)理熊家濤表示。

　　熊家濤坦言，目前北七家區(qū)域配套的不夠成熟，因為借助于奧北商圈自身的商圈配套不夠。“但是隨著未來科技城建設的推進，醫(yī)療、學校、大型商業(yè)、酒店等配套將逐步完善，會填補這一塊配套空白。”

　　據(jù)介紹，除了未來配套會逐步完善之外，京基鷺府自身也進行了升級，從物業(yè)服務的角度，2015年整個提出了一整套物業(yè)提升的方案，推出四大服務的內容，到12月底可以全面得到落實。“之所以做出這樣的升級，第一個，是長期在業(yè)主入住過程中，我們跟業(yè)主客群關系過程中，所搜集到的信息；第二，也是從自身角度，提升我們的服務質量，更好的服務產(chǎn)品。”熊家濤說道。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長黃嵐則建議，京基鷺府已經(jīng)入住了100多戶了，它的配套問題可以借鑒一些現(xiàn)在搞的O2O的概念。

　　中國豪宅研究院院長朱曉紅則表示，“周邊的教育配套、文化配套，對于大戶型的客戶來講不太重要，因為他們都有車，距離已經(jīng)不是問題。但是小區(qū)內部要搞一些小小的配套，基本生活便利的東西，這種商業(yè)配套一定要有。”（唐沰）