除了剛性居住型買房之外，投資性的購房是否還有潛在價值？像不少二三線城市已陷入商業地產存量與空置率“兩高”及租金回報率“一低”困局之際，房企何以有動力中長期持有商業地產物業？

　　每經記者 杜冉樂

　　今年初以來，多個典型一二線核心城市的房價快速反彈，讓不少人陷入恐慌性購房。近來，溫州住宅土地使用權到期續期的問題，讓很多“房奴”內心倍感焦慮。

　　除了剛性居住型買房之外，投資性的購房是否還有潛在價值？像不少二三線城市已陷入商業地產存量與空置率“兩高”及租金回報率“一低”困局之際，房企何以有動力中長期持有商業地產物業？

　　一位房地產專家表示，《物權法》是上位法，按其規定，住宅用地到期后會自動續期，這個不用過分擔心。像商業用地使用到期需要續交土地使用稅費，否則會被收回，關于這個相關規定也很明確，商業運營商做財務核算時會盡可能覆蓋相關成本，但現實并不盡如人意。

　　用地到期都要續費嗎？

　　去年底以來，“去庫存”已成為供給側改革的一項重要任務。與此相對的一個典型現象是，滬深等一線城市及南京、杭州、蘇州等典型二線城市房價陷入非理性狂熱，恐慌性購房也成為一種典型的社會心理。

　　緊急出臺新的樓市調控政策以求降溫，成為日前滬深等核心城市的一個新話題。不料，溫州網曝出近期溫州部分市民所持土地證面臨土地使用年限20年到期，且預估需要花費數十萬元土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證問題。

　　一石激起千層浪，社會輿論的焦點開始轉向普通百姓的住宅土地使用年限問題上。溫州市國土局回應說，收幾十萬元土地出讓金才續期是一種誤讀。

　　溫州市國土局相關人士向媒體表示，《物權法》只規定了“自動續期”，但該如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。他們基層國土部門目前只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

　　早在1990年，國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第六章規定，住宅用地70年，工業用地50年，商業旅游及娛樂用地50年，土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回等中止，需要續期的應當依照本條例規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。

　　熟悉樓市政策的中城產聯主席陳寶存告訴《每日經濟新聞》記者，溫州的情況是1991年國有土地使用權期限政策出臺之前的地方版。當前，新的國有土地使用權期限管理辦法等還在修訂階段，但物權法是上位法，住宅用地到期后自動續期，即使沒有規定如何續期，也不會補交土地金續期。

　　記者查詢了2007年頒布的《物權法》，其第149條明確規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”

　　“像商業地產、工業地產，當前還沒有新的方案出臺，不會自動續期，如果需要續期，都要補交土地金。”陳寶存強調說。

　　考驗商業地產運營商財技

　　溫州土地證續期事件發生以來，外界質疑購買不動產是否還有價值，尤其是房企手中持有大量投資性房地產，究竟有沒有足夠的資產價值。

　　從現有法律法規來看，業內較為一致認為工業、商業等性質的不動產如果用地到期需要補交土地出讓金。

　　不過，新的問題也來了。如果商業不動產到期后需續交相關稅費才能使用，他們是否還有投資價值？運營商是否愿意繼續長期持有、運營這些商業不動產？

　　當前，諸多典型二線城市的商業不動產存量大、空置率高與租金回報率偏低已是一個不爭的事實。此外，在北上廣深四個一線城市，雖然商業地產整體空置率相對較低，但就平均租金回報率來說，相對香港等發達城市，仍然處于偏低狀態。

　　近來，萬科集團基于既有住宅地產開發優勢及旗下龐大的百萬級業主資源與粘合度，正在全國力推“萬科里”社區型商業，加上其他業態的萬科商業地產，在未來萬科萬億級市值中占比10%，也就是上千億市值的規模。

　　僅以成都萬科為例，今年運作的商業體量達60萬平方米，其中持有型商業占10萬平方米，今年開業的商業為2萬平方米，部分會持有運營兩三年之后以整售方式退出。

　　萬科商管一位內部人士表示，他們并不擔心土地使用權到期問題，現在還早著呢，當前的核心是把從各個商業地產挖來的商管人才團隊磨合好，運營好商業才是關鍵。

　　萬達商業一位不愿具名的相關人士也表示，旗下商業項目都是最近幾年才拿到的，離到期還遠，目前他們主要任務是做好“輕資產”探索，盤活資產，讓資金流快點滾動起來，降低財務成本等。

　　記者注意到，國內商業地產的資產價值與租金回報倒掛，導致有效退出渠道相對偏少，持有型商業的資金沉淀量大，回籠周期過長，綜合成本偏高。

　　對于商業用地權到期的影響，亞信控股集團董秘榮騰洪表示，一個是資金風險，如果商業項目到期未增值，稅負成本對其將是雪上加霜，但對于大型優秀運營商來說，即使用地到期，他們也會想辦法讓收入覆蓋成本，一個是評估風險，項目到期之后如果續期，國土部門會請第三方評估，按一定的折價補交土地金，但問題是選擇什么樣的評估方式與基于什么評估，對補交部分影響較大。

　　“商業貸款是受限制的，融資成本相對較高。”榮騰洪說，商業運營商一般會通過關聯平臺融資、與大型商業合作、融資租賃、向基金等投資公司托管以獲取固定收益等形式分散風險。