業內人士表示，海淀區因其深厚的學區背景、周邊成熟完善的配套及其暢通的交通條件，已經成為改善型置業人群的首選。圖/CFP

位于西四環的金玉府是今年海淀唯一的純新盤，圖為樣板間。資料圖片

　　北京樓市從來不缺少熱點，而海淀板塊從未遠離熱點。

　　5年前，海淀房地產市場經歷了發展的黃金期。此后，受到土地稀缺等諸多因素影響，住宅新盤的供應持續銳減，目前該區域已經成為高端產品的聚集地。產業的拉動、學區的助推都已為海淀樓市持續釋放的潛力做好注腳，而每一次海淀區域內的新項目亮相，都會引發北京樓市的聚焦。

　　2012年至今居住用地僅6宗

　　今年以來，頻繁亮相的高價地塊，在進一步佐證“京城地貴”的同時，也折射出北京商品房用地供應日漸緊張的趨勢。

　　來自北京市國土局的官方數據顯示，去年北京商品房用地僅完成計劃的一半，而2015年北京市土地供應在保障北京新機場交通用地需求之外，其他各項指標與2014年計劃相比均有所調減。其中，住宅用地計劃同比減少了27%，包括自住房在內的商品房土地減少了25%。

　　值得一提的是，將2015年北京市供地計劃分解來看，海淀區商品住宅(包含自住型商品房用地)僅有22公頃，是城六區中除東西城之外供應最少的區域，僅占全市商品房供應總量的0.03%。事實上，海淀的住宅用地供應尤為稀缺，早已是不爭的事實。記者根據官方數據初步統計，從2012年至今，海淀區共推出12宗土地，其中居住用地僅6宗，還包括一塊限價房用地。

　　業內人士認為，這樣的土地供應量意味著未來房企想要進入海淀已近乎不可能，又或者必須通過激烈的競爭、付出更高的成本代價。

　　就在今年上半年，海淀區推出了區域年內唯一一塊住宅用地，位于海淀北部地區整體開發中關村永豐產業基地HD-0402-0030地塊，競拍現場吸引了首鋼、天恒、保利、首創置業、龍湖首開聯合體、中化方興華僑城聯合體、永同昌旭輝北辰聯合體、金地平安電建聯合體、中鐵建、遠洋招商聯合體等，現場僅經歷了10分鐘、20輪的競價，便觸頂合理土地上限(56.4億元)，轉而進入現場競報自住型商品房面積環節。最終，首創置業以56.4億元，并配建6.05萬平方米自住房的代價獲得該地塊。根據業內人士的測算，該地塊的純商品房樓面價已經達到43000元/平方米，未來該項目入市的價格預計將超過10萬元/平方米。

　　稀缺性配套成改善型人群首選

　　一方面是土地供應極度稀缺，區域內在售項目屈指可數，另一方面，隨著中關村北擴，海淀即將迎來新一波人口涌入潮流，大量的高端改善置業需求將進一步釋放。據公開資料顯示，“十二五”期間，海淀北部將完成1500億元的開發建設投資，形成約40平方公里的研發型高新技術產業聚集帶，同時將大量優質的城市資源引入北部，圍繞軌道交通形成公共服務中心，完善居住、商業等配套，建設綜合性的城市發展帶。

　　業內人士指出，多方合力之下，勢必進一步放大供需落差，未來海淀優質改善型房源很可能面臨一房難求的局面。

　　“當前北京高端改善項目基本上是‘賣一套少一套’的行情，在海淀更是如此。隨著區域規劃的逐步落地，各類配套將更加完善，區域內的居住含金量也將水漲船高。”一位房企人士坦言。

　　除了產業帶動區域配套升級，優質學區是成為海淀宜居的另一個“標配”。眾所周知，在海淀，由于重點學校眾多，已經形成了堅實的學區房高地，動輒突破10萬元/平方米售價的房源比比皆是。業內人士認為，盡管北京當下正在力促教育資源的均等化，但在短期內優質教育資源不均勻的狀況仍將存在，作為眾多家心目中的教育資源高地，海淀的學區房價格短時間下降的可能性幾乎為零。記者綜合多家二手房中介統計數據發現，從成交價格來看，大部分學區房的價格要比周邊非學區房樓盤至少高出30%以上。

　　采訪中，多位業內人士都表示，今年以來，樓市和貨幣寬松政策的陸續出臺，購房者的入市積極性已被明顯調動，其中改善型需求增幅顯著。而海淀地區因其深厚的學區背景、周邊成熟完善的配套及其暢通的交通條件，已經成為改善型置業人群的首選。

　　海淀唯一純新盤攪熱市場

　　亞豪機構的統計數據顯示，今年以來，海淀區商品房市場供應量僅有876套，面對有增無減的住房需求，使得海淀多個樓盤還未入市已經火爆的場面。而作為今年海淀區域內唯一一個純新盤，金玉府尚未開盤，已經獲得了極高的關注。據記者了解，該項目打破傳統地產開發模式，采用“先學后宅”的開發理念，率先簽約十一學校，為業主子女打造12年無憂教育體系。

　　地處海淀四環的內城核心區位，金玉府瞄準高端改善型需求，打造135平方米的三居社區，讓居者可以享受到海淀的百年文化傳承、四環的內城成熟配套以及京西的優質山水資源。在產品規劃上，項目采用點狀布局、低密純板樓設計，更好地確保每個戶型都能享受到最佳的日照。在戶型設計上，則通過多次對產品的調整確保了客廳4.5米的超大面寬，并在前期大量客戶調研的基礎上做了更人性化的功能分區，使空間布局能夠更好地滿足家庭日常使用。

　　作為北京樓市熱度最高的區域，海淀曾締造了多個豪宅項目，而目前海淀在售項目都已經進入高品質、高價格的階段。據記者了解，目前海淀區普通商品房的售價在4萬元/平方米左右，中高端商品房的售價普遍突破6萬元/平方米。業內人士預計，隨著整體市場的走高，售價超過10萬元/平方米將成為海淀樓市的未來趨勢。

　　在整體價格預期看漲之下，金玉府項目相關負責人對記者表示：“海淀土地持續極度稀缺，未來想要入住海淀更是難上加難。金玉府首期預計以6萬多元/平方米的價格開盤，將是目前四環性價比最高的優質樓盤。而對未來的價格預期，我們還是比較樂觀的。”

　　本版采寫/新京報記者 李捷