二套房貸款首付降至四成！在3月30日下午4點58分，央行、住建部、銀監會三部委聯合發布通知之前，誰也沒想到政府會有如此大的力度刺激樓市，更沒有想到的是僅僅10分鐘后，財政部和國家稅務總局又聯合發布消息，稱從3月31日起，個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

　　都知道今年的房地產調控政策會放松，但這個力度遠超市場預期，對已經顯現疲態一年多的樓市而言，這無疑是一劑強心針。當晚，不僅中介機構延長營業，開發企業的高管們也挑燈夜戰，積極應對。次日，地產股全線飄紅，部分直接受益的項目售樓處被購房人擠爆，部分業主甚至開始提價。

　　毫無疑問，從去年的9·30到今年的3·30，受益最大的群體都是改善型置業，對北上廣深四大一線城市而言，都是樓市主要置業群體，但樓市是否就此掉頭向上，一路飄紅，重現2009年？從新房到二手房，此起彼伏的漲價信息是真是假？對此，京華時報地產周刊的記者展開即時調查，為購房者釋疑。

　　□記者直擊

　　■企業

　　加速推盤

　　“我們的小戶型產品剛剛全部賣完了，現在就只剩下幾套大戶型。”4月1日早上，位于南六環的某住宅項目銷售人員告訴記者，該項目的戶型主要是90平方米以下的兩居和120平方米的三居，受3·30政策的刺激，這兩天的看房人數、電話咨詢量和認購量都有明顯上升。

　　不少房企紛紛在第一時間通過新政推介自己旗下的項目。新政發布次日，萬科旗下包括北京、沈陽、大連、煙臺、太原、青島、濟南、天津、唐山等多個分公司同時打出在未來24-48小時內“不漲價、不打烊、等你來搶房”的廣告語，以此來吸引購房者。

　　北京龍湖則趁勢推出“暖春行動”，推介在售的滟瀾新宸、雙瓏原著、好望山、長城源著等4個項目，不但沒有提價，而且給出優惠措施，以其在孫河板塊在售的高端別墅雙瓏原著為例，目前全款購房享受9.8折，五成首付9.9折，電商排卡20萬抵40萬，4月30日前，龍湖老業主推薦新客戶成功購買指定戶型，最高可減免30萬物業費。

　　據龍湖·雙瓏原著銷售經理程浩介紹，雙瓏原著一直賣得不錯，今年以來勢頭更好，3月份就成交了1.1億元，對于總價在2000萬-4000萬元的高端項目而言，這個成績相當不錯，“新政出臺，對我們這樣的項目利好還是很明顯的。政策出臺后，我們對客戶做了個小調查，我們的業主基本都是二套房以上的客戶，貸款首付從七成降到四成，極大降低了客戶的購入門檻，對猶豫是否要出手的客戶而言，新政給予了他們信心，把心里的石頭放在了地上。”基于這樣的了解，程浩對雙瓏原著即將推出的4000萬元上下的“中央墅”產品很有信心。

　　推盤同時，成交數據也不錯，萬科24小時成交1.56億元，合生濱江帝景36小時成交22套。

　　“漲聲”四起

　　5點新政剛發布，不到一個小時，項目漲價傳聞已經不脛而走，次日，甚至出現集團發布的漲價“紅頭文件”，以及各種限時不漲、最后搶購之類的廣告、宣傳，借助微信、微博等新媒體傳播工具，迅速搶占買房人、賣房人、圍觀群眾的眼球。

　　3月30日，政策剛一出臺，深圳寶安某項目就宣布，從3月31日開始報價上調5%，但具體售價需要面談。

　　3月31日，位于深圳、煙臺、寧波等地的多個樓盤“急迫”地發出漲價通知，其中，煙臺5個樓盤均表示將在本月內開始漲價，漲幅最高的是位于萊山區的金地格林世界——從4月6日起，該項目封盤大調價，最高漲幅為5萬元。

　　金地在寧波的項目外灘1號也有調整價格的打算，網上流傳的一份金地集團的文件顯示，政府救市態度已經非常明確，樓市即將回暖，各地項目呈熱銷趨勢，經集團商討決議，故對二三線以上城市優秀項目將實行統一上調價格的戰略調整。故此項目需在4月20日前完成價格每平米提價500-1000元不等的調整。

　　>>釋疑

　　說漲價更似炒作

　　一位業內人士私下告訴記者，“這種漲價更類似營銷炒作方式”。據其分析，3·30政策的確會提振市場信心，但在庫存居高不下、新增面積迅速增加的大背景下，明智的開發商都會選擇趁機加速出貨，消化庫存，而絕不是趁機漲價、增加利潤。“如此強力的刺激，也不足以讓市場有強烈的信心相信房價很快會暴漲，并為此接受更高的房價。”

　　據記者了解，北京市場暫時還沒有出現明確表示漲價的在售樓盤，接受記者采訪的多位房企相關負責人普遍表示，新政的確帶來了更多的看房人，這會加速庫存的去化，因此短期內仍會以走量為主，而在此之后，才會考慮是否溢價的問題。

　　■二手市場

　　業主試探性漲價

　　政策出臺之后，記者接到了多個經紀人電話，問是否需要抓緊看房。而春節前就開始掛牌出售房源的王小姐(化名)在新政策出來的當天晚上就接到了7個要談價格的電話。

　　據王小姐介紹，她年前著急用錢，所以以350萬的價格掛出了她在東三環附近近90平方米的兩居室，后來因看房人太少，降價10萬，但仍然沒有順利出手。而就在新政出臺的當晚，接完眾多電話之后的王小姐心態就明顯地出現了變化。“從沒人買到很多人想找你談價格時你的心態肯定會有變化的，我先等一下，暫時不那么著急了，掛牌價格說不好，但我覺得可能會調高5萬左右。”

　　另據報道，太陽宮某項目業主一夜提價35萬元。該報道稱，瀾石小區有一套2居室出售，本來業主與客戶已經談好出售價格為745萬，并且準備近日簽合同，但業主在看到政策后立馬將價格漲到780萬，而且一點議價空間都沒有，但購房人不同意，合同只能作廢。

　　5改2后上市房源增加

　　根據鏈家地產統計，新政出臺后首日，簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經看好房子的客戶，實際成交價格保持平穩。值得關注的是，部分區域2到5年房源增多，且這部分房源業主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內。從市場整體情況來看，買賣雙方表現較為理性。

　　鏈家勁松門店的一位經紀人告訴記者，他這兩天已經接到2套購買5年以內的房源信息，“業主也在換房，本來不打算賣房的，因為價格不太合適，這次政策一出，想掛出來看看情況”，對部分5年內房源提價的現象，這位經紀人表示，“原來5年以內的房源掛牌價普遍低于滿五唯一的房源，營業稅也多是由賣家和買家共同承擔，現在部分房源報價上漲，只不過把這部分買房人隱性的支出公開化了，其實算不上漲價”。

　　>>釋疑

　　漲價可能賣不掉

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉奉勸廣大業主朋友別漲價，“因為漲價的結果就是賣不掉，量價齊升的年代過去了，借機漲價的結果是自討沒趣。新出臺的政策僅會刺激二季度房地產成交放量，價格則變化不大。這兩個政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能夠有所上升”。

　　海淀林萃路附近某門店的經紀人表示，目前只接到一個業主調價的要求，幅度大概5%。“其實現在很多業主都非常理性，著急賣的就不會太調高價格，這樣只會錯過賣出去的機會。去年9·30新政的時候就是這樣，很多人也要求調價了，但調整的結果就是錯過了那一輪賣出去的機會，還得等下一輪。”

　　■購房者

　　理性對待，冷靜出手

　　首次置業的劉女士(化名)表示，自己很理性，雖然之前看上一套房，但也不著急。“這么多政策密集出臺說明房地產市場并不是太好，著急什么。”劉女士稱，她之前在西四環附近看過一個房子，去年最早時候掛牌價格是200多萬，一個月賣不出去業主調整一次降幾萬，她之前去看，已經降到165萬。“所以，我不覺得房價短時間內會暴漲。”

　　據我愛我家統計，其全國12個城市近1600家門店和全國統一呼叫中心的業務接待方面來看，除了咨詢量有10%左右的增多外，新增房源掛牌量、新增買房客戶登記量、交易量、成交均價均未有明顯變化，客戶連夜搶購、業主連夜提價的現象非常鮮見。

　　■股市

　　地產股震蕩上揚

　　“3·30樓市新政”不僅牽動著購房者的神經，也影響著資本市場地產板塊走向。

　　周一午間，有消息稱央行緊急召開記者會，發布信息可能與樓市有關，使得午后地產股迅速拉升，再度帶領股指沖擊高點。同花順統計的134只地產股中，天房發展和香江控股等10只個股收盤漲停，40多只個股漲幅在4%以上。

　　然而，“3·30新政”發布后，地產股卻上演震蕩行情。

　　周二，房地產板塊集體大幅高開，一度推動滬指站上3800點。但短暫高走后下探翻綠，尾盤跳水殺跌。根據中信一級行業分類，房地產板塊整體下跌1.84%，居行業跌幅榜之首，建筑板塊緊隨其后跌1.84%。

　　周三，地產股再次大部分翻綠轉紅。截至收盤，房地產開發指數上漲0.96%，低于當日上漲指數1.66%的漲幅，滬深兩市房企股價上漲87家，下跌26家。

　　值得注意的是，地產股短期震蕩難以掩飾今年以來整體上揚。數據顯示，截至3月31日收盤，今年以來，申萬二級行業分類房地產開發板塊整體上漲20.15%，大幅跑贏上證綜指。從單周數據來看，上周，房地產行業融資凈買入為52.96億元，此前兩周的融資凈買入額分別為29.99億元和30.93億元。而3月第一周，則出現了48.29億元的融資凈買入。

　　不過，民生證券指出，本輪房地產調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果，現在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢。

　　■市場執行

　　新政執行尚有過程

　　3·30兩大新政的生效時間均為3月31日起，但截至4月1日，記者了解到，在售新盤以及二手房市場均尚未開始執行新政。

　　記者從偉業我愛我家了解到，從3月31日到4月1日，偉業我愛我家一直在與各個門店、貸款經辦部門進行溝通，各個門店的反饋較快，但銀行的情況目前還不太明確。偉業我愛我家相關人士表示，雖然新政已經從3月31日起生效，不過從行政程序上來說仍然需要一個過程。

　　而銀行方面，截至4月1日，只有工商銀行、招商銀行等少數銀行公布了關于二套房貸首付比例的方案，農行、建行、中行、交行尚未有進一步具體的房貸政策，興業銀行北京分行、民生銀行北京管理部等均在等總行相關細則，光大銀行也表示目前尚未有具體的細則，但是會嚴格按照三部委文件要求執行。

　　□業內分析

　　2009年不會重現

　　3·30新政出乎預料的力度，讓市場沸騰的同時，也出現了不少喊漲的聲音，甚至有人認為“2009年再現”。知名經濟學者馬光遠就表示，房地產政策調整早在意料之中，二套房首付降至40%，二手房營業稅政策調整也意味著政策回歸至2008年救市模式。在今年經濟形勢極為嚴峻的情況下，通過政策穩定房地產的預期是可以理解的，“政府對房地產的愛是真愛。”

　　2008年年底救市后2009年房價的一路飆升，購房人記憶太過深刻，那么此輪如此力度的救市，是否會重現2009年？記者采訪發現，大多數人士雖然都認為3·30新政的確會促進樓市穩步向上，但均不認為會重現2009年的漲勢。

　　2008年10月底，央行、財政部和國稅總局聯手推出包括降低首次置業小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及首次購房首付降至兩成、貸款利率下浮30%等多項刺激樓市的一攬子救市政策。此外，地方政府也相繼出臺買房送戶口、獲財政補貼等地方版的救市措施。

　　“兩次政策的出臺背后，都和房地產市場持續低迷的態勢有關。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，2008年受

　　全球經濟危機影響，銀行信貸等開始收緊，進而導致樓市步入蕭條。救市的目的就是為了讓樓市快速復蘇。而在2015年的救市方面，也是對樓市反彈力度小的一個提振。

　　“兩類做法都對樓市進行了比較強的刺激，背后體現的是房地產市場依然受政策保護的需要。從政策層面看，對于首套和改善型需求、營業稅免征期限等方面都有類似的做法。”嚴躍進表示，2008年年末的救市政策，本質上是一種總量刺激的做法。在經濟危機下需求不足的情況下，通過此類政策刺激能夠帶來市場購房需求的全面釋放。而2015年的救市，更多是從結構改善的角度進行的。此次政策很大程度上呼應了“兩會”精神，進而對剛需和改善型需求兩類進行的格外呵護。

　　對此，來自房地產銷售一線的聲音也同樣不那么樂觀。

　　“對于已經沉寂很久的樓市來說，3·30政策所帶來的刺激會相對明顯，但絕不會是翻天覆地的，不會出現像2009年時市場突然的反轉，”北京某房企負責人對記者說。在他看來，新政對一二線城市的刺激要比三四線城市更為明顯，對于購房者來說，上半年將是一個很好的入市時機，而到了下半年，對于庫存去化比較好的項目來說，可能會出現一定程度的漲價。

　　不過，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在當前我國經濟增速放緩、結構調整的新常態下，盡管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續復蘇，但是依然無法從根本上扭轉房地產市場趨冷的大趨勢，未來宏觀樓市像過去幾年那樣量價齊升的情況將不會再出現，量增價穩將成為2015樓市新常態。

　　京華時報記者 魯歡 邢飛 桂瑰 潘秀林