據《勞動報》報道，臨近歲末，上海一年的房價究竟漲了多少，牽動著無數家庭的心弦。多家市場機構的統計顯示，今年上海一手住宅的價格平均成交價格漲幅接近了18%。事實上，上海的房價已經多年持續了10%以上的漲幅，在這樣的背景下，橫下心買到房的和猶猶豫豫踏空的家庭如今完全是悲喜兩重天。今年房價緣何漲勢如此之高，明年是否繼續延續這樣的格局，記者對此進行了探訪和調查。

　　個案分析

　　樓市有人看漲有人看空買房者和踏空者悲喜兩重天

　　對于是否在上海買房，出手購房的通?？春蒙虾７績r會漲，而堅決不買者始終看空樓市。盡管各自都有一套站得住腳的理論支撐，但無情的事實將這兩種人區分成了獲利者和踏空者。購房者：畢業兩年借錢買房

　　“事實上，我自己只存了10萬元，爸媽贊助一部分，向親戚借了一部分?！崩畋笕A開場就坦言，他買房也“啃老”。不過，他向記者表示，即使沒有父母親戚的幫助，他早晚也會在上海買房。

　　李斌華2010年大學畢業來上海求職，最后在一家廣告公司做策劃，從策劃專員做到策劃經理，迄今5年。兩年后，當同事們知道他買了套房子，都很驚詫。“在很多同齡人看來，以此時的房價和收入對比，買房似乎是不可能的事了?！崩畋笕A說“覺得買不起，不可能買的那些人就錯過了機會。”

　　剛工作時，李斌華月薪不過3000元?！拔襾碜赞r村，小時候物質匱乏。所以現在我也是物盡其用，衣服穿舊了才會想買新的，所以一年只需要買兩次衣服。”這位節儉的85后認為，消費是個無底洞，你不做它的主人，就會成為它的奴隸。在旅游和租房這兩塊開銷大頭上，李斌華也很節制。2年后，他存到近10萬元。

　　李斌華是非戶籍單身，不能買住宅，所以他只關注不限購不限貸的商住兩用房。有一次，在地鐵上看到一個房子廣告，總價45萬起，他就挑了周末去嘉定南翔看房。5米35挑高，隔兩層不會壓抑，走去地鐵站十幾分鐘。但這房子也有幾個缺點，產權50年，商業貸款不能公積金貸款，首付50%?！胺孔訉嶋H價格是60萬不到一些，首付30萬?！崩畋笕A最終咬牙買了下來。

　　2年過去，向親戚借的錢也還清了，銀行貸款還有一部分，壓力不大?！敖衲辏@套房子市值大約在90萬-100萬元左右，出租的話每月租金在4000元左右?！崩畋笕A計劃明年與女友結婚，到時候考慮把目前這套商住兩用的房子賣了做首付，“之前看的閔行那邊一個新盤，單價33000元，目前40%漲好了?！?/p>

　　踏空者：猶豫中房價越來越高

　　2004年，蘇小姐和當時的男友一起在莘莊買了一套新房，準備當婚房用。5000多元的單價，現在聽起來恍如隔世?！昂髞矸质郑桶逊孔淤u了?！碧K小姐迄今唯一有房的經歷就結束了。

　　蘇小姐所在的外企公積金繳納并不低，目前賬戶余額大約也有20多萬?！肮e金不用確實浪費，可我現在沒首付啊?！碧K小姐現在每月租房的費用在3500-4500元之間，加上這么多年旅游、吃飯、買衣服，攢下的積蓄很少。

　　2009年-2010年，有一陣銀行商業貸款利率打到7折。蘇小姐一度想出手，最終還是因為首付少，貴的買不起，便宜的看不上，把買房的事擱淺了?！胺治鲈?，還是自己不夠堅定，或者說目標不夠明確?！碧K小姐說，感情上也一直沒有穩定下來，內心有時候還盼著能找到有房的男生。

　　看著房價一天高過一天，蘇小姐越來越覺得買不起?！?011年看中中環內二手房大約2.4萬元不到，現在單價漲到了4萬元。”蘇小姐這幾年月薪只漲了2000元。

　　資產保值：“買買買”是王道

　　李斌華2012年咬牙買下了房子，如今該房產從當初的60萬漲到了100萬，漲幅達到了40%；而蘇小姐一直猶猶豫豫，看中的房子幾年間也漲了40%，但是卻不幸成了踏空者。

　　記者查閱了近幾年房價的漲幅，2013年上海房價的漲幅達到了7.64%，2014年漲幅達到了14%，這兩年的漲幅正是使得兩位購房者出現了截然不同的境遇。事實證明，從資產保值的角度來看，對于住宅唯有出手買買買。

　　統計數據

　　申城房價今年漲了18%新建商品房成交單價超3.2萬元

　　那么經歷了前兩年超過20%的漲幅，今年申城樓市的價格和成交情況究竟如何，日前滬上多家市場機構的數據出爐。數據顯示，今年新建商品住宅的成交均價超過每平方米32000元，漲幅接近18%。

　　成交均價漲了18%

　　搜房網、鏈家地產、克爾瑞等市場機構的年度樓市數據日前紛紛出爐。根據克爾瑞數據顯示，2015年1月1日至11月30日，上海商品住宅成交總面積1318萬平方米，較2014年的917萬平方米上漲43.7%；新房成交均價31890元/平方米，較2014年成交均價26853元/平方米，同比上漲18.8%。鏈家地產的數據顯示，截止到12月13日，全市商品住宅成交均價32050元/平方米(2014年27250元/平方米)增加17.6%。

　　搜房網做了一個形象的比較。2015年11月上海新房市場成交均價36143元/平方米，而在2014年12月，上海新房市場成交均價為32029元/平方米。僅一年，上海樓市成交均價漲幅超4000/平方米，樓市成交熱度可見一斑。房價上漲意味著購房成本的增加，一年漲幅4000/平方米，以100平的戶型計算，一年之間，成交價相差了40萬。

　　全年有兩個成交高峰

　　從成交數據來看，2015年成交量呈現波浪形，高峰分別出現在二季度和四季度，二季度成交面積幾乎在一季度的基礎上翻了一倍，其中，6月成交量147.8萬平方米，達到上半年的頂峰，一方面經過一季度的低谷期，二季度銷量逐步回升，另一方面央行降息也有間接影響；四季度成交可謂創下全年的峰值，10月份成交151萬平方米，為全年最高(1月至11月)，這跟央行第五次降息，以及全面二胎政策的放開有密切關系。

　　從成交結構來看，2015年改善住宅占主力，90至150平方米改善住宅成交總面積624.5萬平方米，同比上漲38.9%，占全年總成交面積的48.3%。150平方米以上面積段成交總面積431.3萬平方米，占比32.8%，同比上漲43.2%。而90平方米以內的剛需住宅成交總面積246.5萬平方米，占比僅18.8%。2015年，中高端項目成市場主流。

　　大寧板塊漲近七成居冠

　　數據顯示，截至2015年12月10日，上海房價上漲的板塊共計83個，其中漲幅超過全市平均漲幅(18.75%)的板塊共計19個。其中，漲幅最大的是閘北的大寧板塊，漲幅68.88%，穩居寶座；緊隨其后的是新華路板塊，漲幅59.17%；位列第三的是不夜城板塊，漲幅41.15%。除了閘北區，值得注意的是，浦東的房價漲幅也很驚人，例如北蔡、三林、張江，漲幅分別為32.67%、26.65%、24.7%，而向來低調的周康，今年房價也出現了大幅上漲，漲幅達19.84%。

　　揭秘上海房價大漲的七大因素330新政和降息強力助推房價

　　今年上海房價的漲幅明顯高于去年，那么究竟是什么原因促使這一現象的出現。記者調查發現，從去年年底以來，可謂是各項樓市相關政策出臺的密集期。

　　330樓市新政

　　二套房首付降為4成。3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知：①擁有1套住房且相應房貸未結清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調整為不低于40%；②使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；③對擁有1套住房并已經結清房貸的，改善性自住房最低首付款比例為30%。

　　買房滿2年后出售免征營業稅。3月30日，財政部也出臺了新政，個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的免征營業稅，自2015年3月31日起執行，原來的免稅期限為5年。

　　央行去年底以來6次降息

　　從去年11月開始，央行一年內6次連續降息，假如購房者房貸總額度為100萬元，20年商業貸款還清，總計可少繳利息近17萬元。更有人計算過，相比去年11月22日前基準利率下的房貸，這一數值更高達22.57萬元。(附表)

　　央行降息，購房者的月供減少，房貸壓力自然也變小了。而在購房大軍當中，有剛性買房需求的置業者占絕大多數，這部分人無疑是最受益的群體之一。

　　公積金最高可貸120萬

　　從4月15日起，購買首套自住住房，個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元，繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎上增加10萬元，家庭最高貸款額度在100萬基礎上增加20萬元。購買改善型第二套普通商品房，參照購買首套住房政策執行。

　　五類人才可直接落戶

　　11月1日起，符合一定條件的創業人才、創新創業中介服務人才、企業高級管理和科技技能人才等五類人才可以在上海直接落戶，這也是上海今年以來實施的一系列人才新政中最受關注的一項。俗話說：引進人才引進財富。就像當年上海的“藍印戶口”政策一樣，能夠吸引一部分外來人員購房。

　　區域項目和規劃的引領

　　迪士尼明年春季開園。作為大陸地區的第一個迪士尼項目，無疑將吸引大量的游客，同時帶動更多的商業資本進入，炒高房價的地價是必然趨勢。首當其沖受益的是川沙的房價，而整個浦東乃至上海房價都受此影響。

　　閘北靜安傳出合并傳言開始，閘北的地價就接連創出新高。方興地產101億拿大寧宅地、華潤華發158億拿高新區宅地、金融街88億摘火車站商住辦地塊等。而合并后，學區資源及區縣地位的變化必將使得“舊閘北”發生翻天覆地的變化。

　　公積金異地貸款買房

　　10月8日起，上海市公積金中心在全市17個業務網點均可接受職工因異地貸款、賬戶轉移等申請辦理向貸款城市公積金中心開具繳存使用證明的業務。與此同時，公積金管理條例經過13年后再次修改，其政策紅利可見一斑。

　　全面放開二孩政策

　　黨的十八屆五中全會決定：堅持計劃生育的基本國策，完善人口發展戰略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應對人口老齡化行動。這是繼2013年，十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調整。記者調查發現，不少大戶型、打著二胎房旗號的房源受到追捧。

　　上海樓市明年依然堅挺四大因素或推漲房價

　　今年房價經過一番大漲后，明年會走出怎樣的趨勢？對此，記者采訪了相關業內專家，綜合了一些焦點問題后，他們幾乎一致認為明年上海乃至全國的房價仍然將大漲。

　　房地產明年仍然是支柱產業

　　業內普遍認為，“十三五”期間，只要房地產行業依然作為國家的支柱產業，那么房價就不會跌。因為無論如何創新與轉型，房地產對財政的貢獻都是難以取代的。

　　這一言論也得到了多方的驗證。在12月14日舉行的2016網易經濟學家年會上，任志強透露了一組信息?！澳壳叭慷愂帐杖胫?，和房地產相關的城市土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅以及契稅，合計起來大概占到全部稅收的12%。其他稅收里起碼有三大項可以算出來和房地產密切相關，比如營業稅，城市建設維護事業稅等?！?/p>

　　任志強說，“從過去10年的經濟數據中可以看出來，稅收的大頭是土地產業支撐的，這10年如果沒有土地產業支撐，中國哪有8%？”

　　政策前景和市場預期良好

　　著名經濟學家張五常14日在2016年網易經濟學家年會上表示，中國房價高企的原因并非地少人多，主要原因除了供需不平衡，還因為購買者對未來收入的預期較高，房價高反映了財富的增加。

　　“高樓價是反映經濟實力增長，除了會引發財富不均問題，我并不反對樓價上升。”張五常表示，高樓價會自然助推人口區域流動趨勢，但也會帶來居民財富分配不均。如果拋開貧富分化問題，樓價上升是好事，代表人民總體財富上升，預期收入的上升。而政府多項穩增長的舉措出臺，使得明年經濟平穩增長的預期沒有變化，而房價也沒有急跌的預期。

　　此外，政府“去庫存”的政策導向、“房貸利息抵扣個稅”消息的逐漸水落石出、“征收房地產稅”的偃旗息鼓……這些都從根本上利好房地產。

　　地價上漲是房價上漲的根本

　　今年的11月25日下午，新江灣巨型純住宅地塊以72.99億元拍出，折合樓板價49152元/平方米，溢價82%。因拍賣條件規定該地塊總建筑面積20%的房屋在裝修好后要無償送給政府作為保障房，同時應開發建設相應的地下建筑面積及地下車庫，根據該規模還應配建2000平方米左右的不可銷售的公建配套房面積，加上這些因素之后，真實的樓板價應為每平方米66613.12元/平方米。算上銀行貸款利息、開發建設費、營銷費用及各項稅收，準確計算該項目售價應在105000元/平方米保本。北京中房研協技術服務有限公司首席研究員李戰軍認為，今年全國房價上升的主要推動力是地價。

　　新江灣城地塊只是管中窺豹。以今年前11月的數據來看，上海土地出讓金累計已達到1368億元。出讓金總額比去年少了1.3%，但是樓板價全年平均漲幅達到了59.1%，很難想象，這樣的樓板價漲幅不會傳導到未來上海的房價。

　　住宅存量處于較低水平

　　正是因為國內樓市庫存積壓，導致中央發出了“去庫存”的指令，那么上海是否也會因為“去庫存”而出現開發商大甩賣呢？

　　據上海鏈家市場研究部數據顯示，截至11月底，上海商品住宅存量為1151萬平方米，與今年年初相比減少139萬平方米，跌幅為11%。從今年月度存量變化來看，商品住宅存量呈現明顯下滑趨勢，當前上海存量處于今年最低水平，也是自去年下半年以來的月度新低。而按照今年的去化速度，在沒有新增項目入市的情況下，目前上海存量可供消化10個月，去庫存周期相對較短。

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，當前商品住宅市場各面積段中，150平方米以下的各面積段房源按今年的去化速度算，去化周期均小于10個月，尤其是110平方米以下的中小戶型，去化周期均不足8個月。而150-170平方米以及170平方米以上的大戶型產品去化周期均超過一年，但面積占比為31%。也就是說，上海近七成的商品住宅正在按照正常速度銷售，不愁會成為庫存。