原標(biāo)題：三大背離削弱房價(jià)上漲動(dòng)力

在中央及地方穩(wěn)定住房消費(fèi)政策帶動(dòng)下，過去八個(gè)月全國樓市運(yùn)行整體上出現(xiàn)積極變化，商品住宅銷量明顯回升，房價(jià)上漲動(dòng)力有所恢復(fù)，一線城市住宅價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年8月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月以來首次轉(zhuǎn)正。即使如此，考慮到當(dāng)前樓市運(yùn)行存在三大背離，未來房價(jià)進(jìn)一步上漲動(dòng)能存在不足。

一是房價(jià)上漲與政策刺激效應(yīng)衰減存在背離。客觀分析，當(dāng)前房價(jià)上漲離不開中央及地方穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的強(qiáng)力刺激與有效帶動(dòng)。2015年1至8月，全國商品房銷售面積同比增長7.2%，而上年同期為下降8.9%。比商品房銷售面積增長更快的是商品房銷售額，同比增長了15.3%，顯示出政策刺激對(duì)房價(jià)的拉動(dòng)作用。而隨著穩(wěn)定住房消費(fèi)政策效應(yīng)衰減，住宅市場需求動(dòng)力開始顯示出萎縮跡象，一線城市樓市已出現(xiàn)明顯降溫。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年8月，北京新建住宅銷售套數(shù)環(huán)比大跌28.7%。由政策效應(yīng)衰減引發(fā)的住宅需求動(dòng)力不足，或?qū)⒅萍s房價(jià)進(jìn)一步上漲的空間。

二是房價(jià)上漲與土地購置費(fèi)用出現(xiàn)背離。

通常，房價(jià)上漲會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)用上升。而本輪房地產(chǎn)銷售回暖的一個(gè)突出特征是，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)用“不升反降”，與房價(jià)未能同向變化。2015年1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降32.1%，降幅比1至7月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.5%，歷史上首次跌破4%；8月單月房地產(chǎn)投資同比下降1.1%，年內(nèi)增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。這些情況表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)樓市預(yù)期總體趨向謹(jǐn)慎，進(jìn)而削弱了房價(jià)進(jìn)一步上漲的市場預(yù)期。

三是一線城市房價(jià)上漲與城鎮(zhèn)居民收入增長放緩出現(xiàn)背離。房價(jià)上漲不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面而獨(dú)立運(yùn)行。隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長中樞下移，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛上升，城鎮(zhèn)居民收入增長也將出現(xiàn)放緩，并與房價(jià)上漲出現(xiàn)背離。而一線城市房價(jià)上漲與城鎮(zhèn)居民收入增長放緩的矛盾趨向惡化。當(dāng)前全國住宅開發(fā)資金向一線城市集中轉(zhuǎn)移，最近一段時(shí)間一線城市“地王”項(xiàng)目頻繁產(chǎn)生，一線城市住宅“被豪宅化”的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)快速上升。這不僅增加了城市中低收入人群的購房經(jīng)濟(jì)壓力，也會(huì)無形中增加城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型壓力，更會(huì)進(jìn)一步動(dòng)搖房價(jià)上漲的基礎(chǔ)。

應(yīng)該看到，當(dāng)前我國樓市區(qū)域分化矛盾進(jìn)一步加劇。一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲，且漲幅相對(duì)較大，二線城市同比“漲跌互現(xiàn)”，三線城市房價(jià)同比仍然全部下降。從庫存壓力分析，住宅去庫存壓力主要集中在三線、四線城市，去庫存周期超過四年。在一線城市人口資源趨向飽和的情況下，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金向一線城市過度集中，不僅沒有可能降低一線城市土地價(jià)格，反而還會(huì)進(jìn)一步加劇住宅“被豪宅化”的風(fēng)險(xiǎn)，需要引起有關(guān)方面高度警惕。未來穩(wěn)定和刺激住房消費(fèi)的政策措施或有必要向三線、四線城市進(jìn)一步傾斜。