近日，樓市三項利好政策齊發：8月31日晚間，住建部、財政部、央行聯合發布通知，調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例，擁有1套住房并已結清購房貸款的，購買二套房最低首付款比例降至20%。

　　8月27日，商務部網站掛出《住房城鄉建設部等部門關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》，十年“限外令”松綁。而就在幾天前，中國人民銀行下調了金融機構人民幣貸款和存款基準利率。

　　自去年房地產行業進入深度調整后，利好政策不斷。在這些利好政策的推動下，樓市逐漸回暖。全國100個城市（新建）住宅均價在經歷了連續10個月同比（與去年同月相比）下跌后，也于8月止跌，上漲0.15%。

　　但是由于上半年房地產企業仍處在去庫存的階段，上市房企的半年報并不亮眼。不過有業內人士表示，隨著樓市傳統旺季的到來，今年樓市“金九銀十”或可期。

　　房企凈利潤普遍下降

　　從上半年銷售額來看，萬科以1099.6億元的銷售額穩坐行業第一，但21.4%的毛利率和9.6%的凈利潤率排名難以與銷售額的排名相媲美。

　　根據綠地、萬科、保利、招商等60家房企發布的半年報數據計算，由于行業利潤整體下滑，房地產上市公司凈利潤率已跌入10%。中原地產首席分析師張大偉分析認為，“2014年房企的平均凈利潤率為10%，在2013年凈利潤率高達11.97%。預計隨著中小房企集中公布半年報，平均凈利潤率可能會繼續下調”。

　　中原地產研究部統計數據顯示，綠地、萬科、保利、招商四家房企凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。截至目前，公布半年報的房企合計60家，這60家房企營業收入合計為3011.4億元，而凈利潤只有252.57億，凈利潤率為8.4%。

　　從毛利率來看，中海、華潤置地、富力地產這些房企表現較為搶眼，毛利率都超過30%，但其毛利率與去年相比也有所下降。而保利地產雖然是以36.24%的毛利率略超市場預期，但其與去年同期相比也僅微增2.44個百分點。

　　從銷售額來看，萬科以1099.6億元的銷售額穩坐行業第一，但21.4%的毛利率排名難以與銷售額的排名相媲美。

　　張大偉表示，綜合來看，多方面原因造成行業凈利潤率的持續下調。首先，銷售壓力依然很大。雖然全國一二線城市房市回暖，但三四線城市的房市依然處于調整過程中，以價換量在持續；其次，對房企來說，對內對外融資成本吞噬了利潤；此外，房企一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式已經難以維持。

　　事實上，早在今年年初時，不少房企都將今年定義為“去庫存年”。確實，隨著樓市的各種利好，上半年樓市去庫存化特征明顯。而且，今年上半年房企拿地仍比較謹慎，CRIC、易居研究院數據顯示，2015年1月至7月，10大典型城市土地出讓金收入3594億元，與2014年、2013年同期相比分別下降31.9%、23%。

　　從部分房企已公布的半年報也可以看出，房企上半年的拿地面積在減少。碧桂園上半年拿地面積達755萬平方米，萬科為688萬平方米。而除去未公布的富力地產跟龍湖地產外，招商地產拿地最少，還未破百萬平方米。

　　在如此的行業背景下，一些中小房企難以為繼，只得退出。8月18日，浙江廣廈發布公告，決定在未來3年內逐步退出房地產行業。同策房產咨詢研究部統計發現，眾多房企正在“淡出”。例如，萊茵置業更名為萊茵體育，證大置業也試圖謀求轉型退出房地產市場。

　　利好政策頻出

　　從今年9月1日起，擁有1套住房并已結清購房貸款的二套房，公積金最低首付款比例降至20%，而在5個月前，“3·30”新政已將申請公積金貸款的二套房最低首付比例下調至30%。

　　在樓市乍暖還寒之際，樓市利好政策不斷推出。

　　8月25日晚，央行再次發出降準、降息的通知。根據央行發布的消息顯示，最近一輪頻繁降息始于2014年11月22日，之后在2015年的3月1日、5月11日和6月28日均出現了每次0.25個百分點的降息，包括最近一次降息，此輪降息前后共出現了五次，累計降息1.4個百分點。

　　目前，5年期以上房貸利率已降為5.15%，個人住房公積金5年以上貸款利率為3.25%。對比來看，現階段的商業房貸利率幾乎是近10年來的最低水平，而公積金貸款利率也處在歷史最低水平。

　　這樣的連續下調，最受益的無疑是廣大購房者。以貸款100萬元，20年為例，降息前每個月月供為6822.52元，而降息后月供為6682.7元，每個月月供減少了139.82元，20年下來降息前的本息合計是163.7萬元，而降息后為160.4萬元，降息后為購房人節省了3萬多元的利息。

　　“全國從2015年以來，已經有超過百個城市發布了不同力度的公積金松綁政策，其中包括北京、上海等有超過30個城市還提及了增加公積金貸款額度。整體看，全國層面的公積金政策刺激逐漸對市場增加影響。”張大偉分析，從北京市場看，持續降息特別是公積金等政策的變化有利于房市回暖。

　　與降息帶來的負擔減輕利好類似，8月31日，住建部、財政部與央行聯合發布通知，從今年9月1日起，擁有1套住房并已結清購房貸款的二套房，公積金最低首付款比例降至20%，而在5個月前，“3·30”新政已將申請公積金貸款的二套房最低首付比例下調至30%。

　　中國指數研究院副院長黃瑜認為，公積金二套房政策能進一步刺激部分改善性需求入市，將利好二線城市庫存去化，“從重點城市公積金額度及占購房款比例來看，重點二線城市公積金貸款額度已可滿足當地的基本住房貸款需求，也將是此次公積金新政的主要受益對象。”

　　值得注意的是，新頒布政策除降低購房者壓力外，還擴大了購房者人群。8月27日，住房城鄉建設部、商務部和發改委等六部委聯合發布的《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》，正式放松外資投資我國房地產相關規定，允許境外機構在境內設立分支、代表機構和在境內工作、學習的境外個人購買符合實際需要的自用和自住商品房。

　　“金九銀十”或可期

　　有分析稱，今年“金九銀十”交易量有望再度攀高，全年樓市成交量或創3年來新高。

　　在頻頻發布的利好政策推動下，多位業內人士表示，購房成本的降低將刺激購房者積極性，有望為樓市即將到來的“金九銀十”增加成色。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析指出，“金九銀十”交易量有望再度攀高，全年樓市成交量或創3年來新高。不過，在目前以去庫存為主基調的市場大背景下，交易量的回暖并不會引發房價的大幅上漲，房價將相對平穩。尤其對于北京樓市來說，基于通州加強版限購的政策態度，房價大幅上漲的可能性不大。

　　有業內人士指出，此次央行降息搭配降低存款準備金，將重新為銀行釋放更多流動資金，緩解各家銀行的放款壓力。受益于內部資金流動性的寬裕，今年各家銀行的首套房貸款利率均保持優惠。以往進入下半年后，各家銀行的貸款利率都呈上漲或緊縮態勢。今年央行的連續降息使得房地產貸款利率保持企穩態勢，盡管四季度個別銀行不排除會收緊利率至基準水平，但預計大部分銀行仍將保持現有的優惠力度。

　　張大偉也認為，央行下調貸款利率和存款準備金率旨在刺激整個經濟環境，維持平穩上漲，這對大部分開發商來說是利好消息。目前房地產市場的資金鏈依然比較緊張，貸款利率下調對于極缺錢的開發商來說，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。可以說，房企最困難的時期應該已經過去。

　　當然，降準降息不可能使全國樓市出現全面上漲。事實上，按一二線城市與三四線城市劃分，房地產市場已經出現了兩種完全不同的走勢。未來政策刺激效果將集中體現在一二線城市，而三四線則會越來越差。當然，一二線城市樓市價格暴漲也會導致問題的出現。由于市場資源過分集中在一二線城市，目前大部分企業已經轉向一二線城市拿地，導致“地王”頻繁出現，三四線城市樓市有可能會加劇惡化。 （向森 來源：中國商網）