【聚焦】廣東省廣州市一位法官付全款買現房后，遭遇離奇事。先因花園圍墻沒建，歸屬不清，起訴開發商，后又被物業起訴欠繳物業費，為向法院證實開發商不具備交房條件，而并沒收房時，意外發現該小區，沒過環評，屬于違法建設。《天天315》本期聚焦：萬科花都銀湖灣項目，交房3年后被發現沒過環評。

　　據經濟之聲《天天315》報道，廣東省廣州市一位法官付全款買現房后，遭遇離奇事，先因花園圍墻沒建歸屬不清，起訴開發商，后又被物業起訴欠繳物業費，為向法院證實開發商不具備交房條件，而并沒收房時，意外發現該小區沒過環評，屬于違法建設。環評沒過，業主能否拒收房屋？

　　節目曾報道過多起買房糾紛，每次都會針對不同的買房糾紛事件，為大家分析遇到糾紛該如何化解，也會常提到一句話，那就是，“為了保護自身權益減少交易糾紛，買房時可以找律師陪著去，或是熟悉相關法律規定的人一起去。”本周，廣州市一位法官給節目組打來電話，說自己遭遇買房糾紛，維權難。熟悉法律規定、掌握司法裁判權的法官到底遇到怎樣的維權難題？該如何化解？

　　李先生是名法官，2011年7月31號，他在廣州市花都區芙蓉嶂旅游度假區的銀湖灣小區內購買了一套現房，屬于廣州市萬科房地產有限公司開發的房地產項目。開發商承諾2011年11月31號交房，李先生在交房前，發現開發商賣房時承諾附贈的“專屬花園”，沒建圍墻。

　　李先生：買了一個位于廣州市花都區芙蓉嶂旅游度假區，名叫蘭喬圣菲的小區，真正的署名叫銀護湖灣小區，是萬科很有名的房產，由萬科子公司——廣州市銀業君瑞房地產開發公司開發。我們看完覺得挺滿意，它是一個在別墅區里疊加的，一樓復式的房子，帶花園。但交房時，我看到花園的圍墻沒有，就去和他們交涉。

　　記者：這個圍墻屬于誰？全體業主還是您這一戶？

　　李先生：花園賣給我們時都用圍欄圍起來的，一看就是專屬。我們買的時候有現房，還有樣品房都是這樣處理的。

　　李先生擔心歸屬不清，再加上沒有圍墻不安全，在交房日期時提出修好圍墻再收房，但物業一直不愿修建圍墻。萬般無奈，李先生向法院起訴。雙方協商時，開發商和物業同意修建圍墻。但圍墻還沒修好，李先生就又攤上官司，被物業起訴欠繳物業費。沒實際收房何來的物業費？為向法院證實開發商不具備交房條件，而并沒有收房，李先生開始查找并收集相關證據。

　　李先生：根據我國法律和行政法規規定，賣房時，需要提供相應文件。我在應訴過程中發現，它沒有環評文件，就是環保部門出了一個回函，建設部門認為這個回函是準予使用相關土地。后來為了這個疑問，我咨詢了花都區環保局，環保局給我出了一個書面函，告訴我這個小區根本就沒有過環評，并且說這些房屋建設都是違章建筑。

　　李先生投訴后，廣州市花都區環保局對投訴進行了調查處理，并給予了書面答復，加蓋廣州市花都區環保局的紅章。答復內容提到，根據《關于芙蓉嶂度假村和澳洲山莊檢查的意見函》、《關于催辦芙蓉度假村環境影響報告的函》的要求，芙蓉度假區生活污水自建處理系統，并于1999年2月底前完成芙蓉度假區環境影響評價工作，報廣州市環保局審批并報聲環保廳備案，由于規劃調整等多方面原因沒能按時完成，我局多次發函督促芙蓉旅游度假區管委會開展規劃環評工作。芙蓉旅游度假區管理委員會委托中山大學編制了《廣州市芙蓉旅游度假區規劃環境影響報告書》，但至今沒有通過廣州市環保主管部門審查。

　　根據環保相關的法律法規要求，“大環評沒批，具體項目環評不予受理，環評法明確規定建設項目的環境影響評價文件未經法律規定的審批部門審查或者審查后未予批準的，該項目審批部門不得批準其建設，建設單位不得開工建設”，芙蓉旅游度假區銀湖灣小區環評沒有獲得環保主管部門審批或審查，更不可能通過環保驗收，該小區屬于違法建設。李先生將這份材料以及其他相關證據遞交到法院，但當地法院給出的判決結果是，李先生需要補繳物業費。也就是說，當地法院認為賣方已辦妥竣工備案手續，所以小區符合交付條件。李先生說，還會繼續起訴，不會默認收房。

　　李先生：大家都碰到這個問題，如果順順當當收了房，房產證過戶后就完事了。但我認為，房子根本沒有過環評，從開始建到銷售都是違法的，我收房后，如果我的利益受到什么侵害，就難以逆轉。我覺得現在房地產市場沒有底線，沒做環評，沒有基本文件，就開始建設、銷售，賣完了還在建，肆無忌憚。我跟他們溝通時，他們好像無所謂。像我們懂一點法律的人，辦事情都這么難，一般老百姓買房子后，真的是任人宰割。開發商認定了大部分買房者根本不懂法律，即使發現有問題也只能忍氣吞聲。

　　環保評價，顧名思義就是相關部門對環境可能造成的影響做出評價，評價后開發商需要按照評價要求建設相應的設施，而且環保法還規定，環保設施和主體項目要同時開工，同時竣工，同時驗收，也就是說，設施建好后，還要經過環保部門竣工驗收，這是必備條件。那么環保沒驗收，開發商又是如何獲得竣工驗收證明文件，如何辦妥竣工備案手續的？記者昨天向廣州市萬科房地產有限公司核實相關問題，對方給予一份書面回復。

　　關于廣州市海事法院李正平法官投訴芙蓉度假村景觀山莊的回復

　　尊敬的中央人民廣播電臺《天天315》欄目：

　　關于廣州市海事法院李先生投訴廣州芙蓉度假村景觀山莊花園修復和物業管理費的問題，我司回復如下：

　　一、事實回顧：

　　李先生的兩單投訴，廣州萬科高度重視，在按照合同約定的基礎上，盡量滿足客戶要求已經做出了一定程度讓步，對其不當要求，我司已經按照法律途徑解決，目前法院已經作出判決，不支持李先生的不當訴求，判其盡快繳清所拖欠的物業管理費。

　　李先生于2011年7月購買我司芙蓉度假村景觀山莊花園別墅一套，建筑面積共計242.01平米，按照合同約定于2011年10月30日前交付使用。李先生拒絕收樓和拒交物業管理費，并要求開發商在合同規定的房屋設計圖紙之外加修一堵圍墻，以擴大其花園的面積。出于考慮小區整體美觀并做通其他業主工作，專門為李正平的別墅花園設計一堵景觀墻保證其隱秘性。但李先生以不滿意景觀墻的美化為由仍拒絕繳納物業管理費，還在2013年10月29號向花都區人民法院提起訴訟。

　　2013年12月，花都區人民法院主持調解，我司再度讓步，免除李先生2011年10月至2013年12月共計27個月的物業管理費。李先生也同意和解，并在和解協議上簽字。

　　此后，李先生仍一直欠繳物業管理費。廣州市萬科物業服務有限公司多次催交未果，于是通過民事訴訟尋求解決。廣州市中級人民法院的終審判決均認為，李先生應于判決發生法律效力之日起十日內付清物業管理費。

　　我司為李正平專門加建的景觀圍墻照片。(到目前為止，我們還沒有收到加建的圍墻的照片。)

　　萬科的觀點：

　　對于正當訴求，萬科一直以客戶滿意為準則，對于不正當訴求，以合同約定為準。

　　國家環保法規定，環保項目需按照環保部門給出的評價建設相應的設施，而且環保設施和主體項目，要同時開工，同時竣工，同時驗收，沒過環評就開工，算不算違法？還沒過環評，開發商是如何獲得的竣工驗收證明文件，以及如何辦妥竣工備案手續的？等問題，書面答復中也沒有提及。記者又撥通廣州市萬科房地產有限公司周超的電話。周超回復：“項目開建時間早于國家環保法出臺時間，比環保法早10年”，周超還提到“環保局沒有權利認定該建筑是否是違規的”。

　　周超：我想強調兩點，一是中國環境評價影響法2003年9月1號開始實施，這個項目是萬科從別人手上收過來的，獲取土地時間是1993年。換句話講，土地從國家流轉出來的時間遠早于環境評價法10年；第二，我們是否交付實際上與竣工備案相掛鉤，竣工備案是交付的主要條件，事實上這個小區已獲得竣工備案，達到相符條件。

　　記者：為什么環保局還會出具文件，說小區屬于違法建設？

　　周超：環保局沒有權利認定該建筑是否違規。在建設行業里，有兩個部門可以認定建筑是否違規，分別是建設局和城管局。

　　周超在答復為什么一直沒有補辦環評手續等問題時反復強調，沒有環評手續，不代表項目就屬于違法建設，不代表不符合交付條件，建議業主要以合同約定為準。如果客戶認為我們沒過環評，侵害了他的權益，可以通過司法程序來解決。