深圳樓市5月份成交量環比增長48%供圖/CFP

　　過去30年中國居民的財富管理先后經歷了存款時代和地產時代，也就是銀行和房地產幫助大家管理財富，增值資產。但從2014年開始，居民來自于房地產的財富占比首次降至40%以下，而金融資產首次成為居民財富增量的主要來源，這意味著我們可能正在進入一個新的時代——金融時代。

　　從2014年開始，居民來自于房地產的財富占比首次降至 40%以下，而金融資產首次成為居民財富增量的主要來源，這意味著市場可能正在進入一個新的時代——金融時代。最近股市出現震蕩，有人稱資金從股市離開，重新回歸樓市，但從各項數據來看，結果恰恰相反，中國長期資金進入金融領域才正式開始，樓市吸引力已經不再！

　　現狀

　　樓市量價齊升引關注

　　2014年以來，政府數次出臺地產刺激政策，包括2014年4月到9月40多個城市取消限購、9月取消三套房限貸、10月放寬公積金貸款條件、2014年11月和2015年3月和5月三次降息等，而3月底5部委聯合出臺地產新政，從購房資格、利率、首付成數等各方面刺激地產需求。

　　海通證券分析師表示，重賞之下必有勇夫，連續數次政策刺激終見成效，2015年3-5月30個城市地產銷量增速實現了從11.9%到29.5%，再到40.6%的“三級跳”，而百城房價也在5月實現同比降幅收窄、環比由負轉正。時隔一年多，房地產行業首現“量價齊升”。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，樓市新政策持續出現，從央行到地方的刺激層出不窮，這種情況下，房地產市場的成交量復蘇非常明顯。購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。而在我國這么多年房地產發展的過程中，影響房地產價格的主要是經濟調控政策，而調控政策中影響力最大的是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。

　　問題

　　復蘇能否延續存疑

　　與地產行業“量價齊升”這一“和諧”局面形成鮮明對比的是，2014年以來，三、四線城市中小房企破產重組、“老板跑路”的消息頻頻傳出。

　　興潤臵業曾是寧波奉化當地最大的房企，如今卻已資金鏈斷裂、資不抵債；溫州中城建設集團曾是民企500強，如今卻申請破產重組；而龍巖天成和邯鄲金世紀的董事長則紛紛“跑路”。三、四線城市中小房企的前景并不樂觀。

　　海通證券認為，本輪全國地產銷量從2014年3月步入負增長，限購取消后在5、6月短期反彈，7月再度下降，降息后11、12月地產銷量短期反彈，2015年前兩個月地產銷量再度下降。政策刺激或能在短期內提振改善性需求入市，但在人口紅利消退的大背景下，意味著購房人群的總數見頂，因而地產銷量改善持續性依然存疑。

　　分析

　　開發商日子還是不好過

　　2015年伊始，主流地產商紛紛下調新開工面積目標值，行業主體對行業前景的悲觀預期可見一斑。以“招保萬金”為例，萬科將其新開工面積目標值由2014年的2238萬平方米大幅下調至1681萬平方米，降幅高達25%，而金地集團和招商地產也同樣進行了下調。這是2008年以來三大地產商首次集體下調年度新開工面積目標。

　　同時，在三、四線城市庫存壓力大、盈利空間小的尷尬局面下，更多區域類開發商出于盈利的考慮，不得不將注意力轉移到一、二線城市中去。以碧桂園為例，2014年以前，碧桂園主要扎根于三、四線城市，其業績也處于領先水平。然而，2010年以來，碧桂園項目總量持續走高，但項目平均體量卻日益回落。壓力之下謀求轉型，2015年4月9日，碧桂園以6.08億元的高價拿下嘉定區徐行地塊，并同時對外宣布，北上廣深是其2015年挺進一、二線的戰略方向。

　　海通證券表示，房地產行業供給端的變化不僅體現在企業發展目標和戰略方向選擇上，也同樣體現在人才流向上。2014年房地產行業擴張停滯，導致企業內部晉升機會銳減，高管職位過剩，且越來越多的高管不看好行業發展前景，加之“互聯網+”背景下機會涌現，因而地產行業高管紛紛離職，到其他領域“另謀高就”。

　　解讀

　　房子還有吸引力嗎？

　　過去30年中國居民的財富管理先后經歷了存款時代和地產時代，也就是銀行和房地產幫助大家管理財富，增值資產。但從2014年開始，居民來自于房地產的財富占比首次降至40%以下，而金融資產首次成為居民財富增量的主要來源，這意味著我們可能正在進入一個新的時代——金融時代。

　　以前居民去銀行，通常只是存錢，或者找銀行貸款買房。但是現在去銀行，可以發現銀行什么都在賣，除了賣存款，還賣理財、賣保險、賣信托、賣基金等等不一而足。海通證券表示，2014年居民新增財富的17%來自于銀行理財、16%來自于存款，12%來自于股票，其他還包括信托、基金、保險等，這意味著居民財富配置多元化的時代已經來臨，對金融資產的需求正在急劇上升。

　　而從資產收益率的比較來看，目前由于房價從來沒跌過，北京、上海等城市的租金回報率最多只有2%。而如果把錢放在銀行，目前一年期存款基準利率是2.25%，但由于存款上浮封頂50%，而實際上上浮比例多在30%左右，所以存一年最高也就是3%左右回報。

　　在金融市場中，目前代表性的5年期 AA 級企業債收益率仍在5%以上，很多藍籌的PE就在20倍左右，倒過來算就是5%的隱含回報率，也就是無論股市還是債市的潛在回報率都遠遠超過了房地產和存款，金融資產仍是未來居民財富配置首選。

　　預期

　　未來金融資產比例仍將提升

　　根據海通證券的研究，目前中國居民總資產約 300萬億，其中居民儲蓄約60萬億、占比20%，而居民房產總值約200萬億、占比70%，而居民各類金融資產的總額只有40萬億左右，占比僅約10%、嚴重偏低。

　　在股市60萬億市值只有25%左右屬于居民。而在美國的家庭財富配置中，房地產占比僅為30%左右，存款占比大約10%，各類金融資產占比接近60%。從體量的角度比較，中國居民的金融資產配置比例存在著極大的提升空間，家庭財富配置從存款、房產向金融資產的轉移才剛剛開始。本版文/本報記者 范輝

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　　樓市六月繼續大漲？

　　中國指數研究院監測結果顯示，截止到5月30日，5月份重點監測的29個城市，成交面積達到1923萬平方米，環比上漲19.6%，同比大漲41.5%。

　　此外，今年前5個月成交狀況也出現明顯好轉，總共達到7663萬平方米，同比去年同期上漲14.6%。不同類型城市，表現不一。具體來看，一線城市表現得最為突出，成為“領頭羊”。

　　其中，深圳表現最為突出，5月份成交量達到58.1萬平方米，環比增加48%，同比大漲143%；上海表現也依然亮眼，5月成交量達到200.9萬平方米，同比上升95%，成交規模持續高位運行；北京、廣州成交量同比增幅亦維持在五成左右的高位。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，經濟發展不均衡、公共資源不均衡、產業布局不均衡、人口不均衡，庫存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房價上漲不均衡。北京、上海、深圳等城市，都在2014年以來再次出現了日光盤，一線城市的住宅用地供應減少，這種情況下，一線城市在本輪市場復蘇中成為領頭羊。

　　經過這一陣的回暖，一線城市庫存去化時間已明顯回落。四個一線城市中，僅北京存銷比仍高于20個月，廣州已降至14個月，而深圳和上海則分別降至12個月和11個月，總體回落至去年3-4月的水平。而反觀二、三線城市，形勢依然不容樂觀。二線城市商品房面積存銷比在今年3月達到歷史高點，4月雖小幅回落但依然偏高。三線城市存銷比小幅回落，但仍處高位，且顯著高于一、二線城市。