昨日下午，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的家庭購二套房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%；繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例降為30%。同一天，財政部也發(fā)出通知，個人將購買兩年以上(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
此次出臺的新政，對近幾年來在房地產(chǎn)調(diào)控中陸續(xù)出臺的一系列政策作出了部分修改。政策調(diào)整的原因在于最近一年來，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊降的苗頭。在中央政府已經(jīng)確定了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的目標(biāo)以后，房地產(chǎn)作為一個對諸多上下游行業(yè)有拉動效應(yīng)的行業(yè)，獲得了相關(guān)部門充分的重視。因此，利用政策杠桿來刺激房地產(chǎn)市場需求，讓市場再度活躍起來，是及時和合理的。
就目前來說，此次房貸新政雖然力度較大，但效果如何仍有待觀察。最近幾年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度雖然比較大，但市場的供應(yīng)還是比較充分的，而隨著幾年來商品房和保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)，事實上，住房困難已經(jīng)有一定程度的緩解。因此，制約目前房地產(chǎn)市場的最主要問題并不是原有的房貸政策限制了購買力，而是過多的住房供應(yīng)在不少城市缺乏足夠的購買力支撐。
房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)的問題，與我國經(jīng)濟(jì)增速放緩的趨勢是一致的。我國很多城市的房價之所以會出現(xiàn)前些年的飆漲，一個重要的原因是由于房地產(chǎn)市場增值趨勢明顯，導(dǎo)致市場內(nèi)部聚結(jié)了大量投資和投機(jī)資金。如今，通過政府調(diào)控政策，這部分游離于房地產(chǎn)市場基本的居住和改善功能之外的購買力已在很大程度上被驅(qū)除。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，即使政策放寬——比如放開限購，也未必會對這部分投資投機(jī)資金產(chǎn)生吸引力。因此，要讓房地產(chǎn)市場重新成為拉動一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的正能量，出臺刺激政策增加成交并讓價格得到穩(wěn)定，固然是需要的，更重要的還是在于通過改革充分釋放各種市場活力，當(dāng)市場增加了各種投資機(jī)會以后，住房需求也會隨之而增長。
目前出臺的政策，分別從首付、房貸和稅收等多個方面入手，其釋放出的政策善意是明顯的，新政仍然側(cè)重于對居住和改善需求的引導(dǎo)和激活上，投資投機(jī)力量仍被排除在外。
多年來，政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面積累了豐富的手段，因此可以運作的政策空間還是比較大的，如果這些政策效果不明顯，未來不排除會出臺其他相關(guān)的政策。但需要提請注意的是，房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能回到以往那種完全依賴政策刺激的老路上去，政府在堅持做好保障房建設(shè)的基礎(chǔ)上，對于普通商品房市場應(yīng)該更堅定地相信市場的力量。
(作者是著名財經(jīng)評論家)