位于濟南華龍路的一處房產中介門口，工作人員將精品房源擺在顯眼處。　　　　　　　　　本報記者 王媛 攝

　　降低二套房首付比例，營業稅免稅年限由5年縮短為3年。3月30日，國家四部委發布的這兩條重磅消息，直接沖破了各界對政府提振樓市的預期。

　　新政會對樓市產生多大多久的影響？剛剛平穩的房價會不會再次飆漲？現在適不適合出手買房？無論是有改善性住房需求的人群還是剛需人群，都在謹慎預測著樓市新政的威力。

　　本報記者 喻雯 實習生 張丹 鄧迪 　　　　　　　

　　稅改將攪活二手房市場

　　“營業稅免征年限‘5改2’,大大降低了住房交易成本，有利于二手房市場。”30日，省城一家大型房產中介連鎖機構的負責人說，3月以來，二手房交易量相比前兩個月及去年年底有了明顯增加，但同比變化不大。

　　目前很多購房者迫于首付壓力、交易稅費等購房成本限制，潛在的購房需求被壓制。此外，還有一部分人對市場存在觀望情緒。“這兩大類有需求但暫時不買的人群，估計占到二手房總需求量的30%左右。”上述機構負責人說。

　　據介紹，濟南的營業稅稅率為5.55%，一般由買主承擔，這是交易中最大頭的花銷。在二手房市場，“學區房滿5年”是不少房子的營銷噱頭。“免收營業稅對一些有改善型需求的人影響較為明顯。”上述負責人說。

　　根據濟南百居安房地產咨詢公司的調研，受營業稅政策調整影響的房源主要是兩大類：2008年至2012年建成的“次新房”、買了一套房子又要出售的，這兩類約占總房源的15%至20%。

　　齊魯樓市不動產有關負責人坦言，相比限購和限貸放開，營業稅“5改2”后會增加大量“免稅房”，直接對二手房市場產生作用。

　　占市場三成的改善性需求可得到釋放

　　“2008年下調首付比例后，房價一路飆升。如今又是同樣的持續刺激，房價會不會重現2009年的大漲態勢？”不少市民表達了這樣的擔憂。

　　“3月份以來，我們代理的各個項目雖然有新房源入市，但開發商的首要任務仍然是去庫存。”世聯行山東區域總經理朱江說，目前從市場的供應結構來看，已經由前幾年的“短缺”到了現在的“過剩”態勢。

　　“此次二套房首付比例降低，對于釋放改善型需求、改善購房者預期等將起到積極作用。”朱江說，從目前濟南的產品供應來看，改善性需求約占30%，僅次于剛需。

　　不過，朱江認為，新政不會根本逆轉目前的房源過剩局面。濟南房價已經連續10個月下跌，這也是開發商以價換量的結果。朱江說，以我省為例，三四線城市“房子賣不動”是普遍現象。比如，濰坊的庫存量達到了40個月左右，淄博達到17個月左右，泰安也在15個月左右，遠遠超過了6到12個月的正常庫存周期。

　　“綜合來看，市場將長期處于‘U’形底部。”朱江認為，住房成交量和價格將保持長期的平穩狀態。

　　三四線城市庫存大，房價不會大漲大跌

　　對此，山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗有同樣的預判。

　　“有些人說房地產的春天來了，我覺得是一種不恰當的盲目樂觀。”李鐵崗說，他們做過調研，不少地市及縣城，對城市化水平有過高的預期，夸大了人口的轉移速度，直接造成建設用地審批的增多。

　　“實際轉移人口沒有那么多，沒有需求量，但是用地指標增多，隨之帶來的產品供應就會增加，時間長了就造成了供需矛盾。”李鐵崗說，這也是三四線城市庫存量一直居高不下的主要原因。從這個長期的進程來看，靠一次性的貸款、稅收政策調整，是很難從根本上改變市場現狀的。在這個過程中，市場上不會出現房價的大漲或大跌。

　　本稿件所含文字、圖片和音視頻資料，版權均屬齊魯晚報