物業(yè)低成本運(yùn)營導(dǎo)致服務(wù)更差，而這又成業(yè)主不繳費(fèi)的理由，如此的惡性循環(huán)，已成小區(qū)管理之痛。北京市住建委委托北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)所做的課題《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況調(diào)研報(bào)告》披露，對(duì)2740個(gè)收支公示的物業(yè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析顯示，物業(yè)費(fèi)平均欠繳率達(dá)到21.51%，欠繳總額達(dá)20.53億元。與此同時(shí)，84.6%的物業(yè)企業(yè)處于虧損狀況。

　　物業(yè)企業(yè)最多一年虧五百萬

　　這份調(diào)研報(bào)告公布的數(shù)據(jù)顯示，在對(duì)3360個(gè)物業(yè)項(xiàng)目去年盈虧狀況的調(diào)查中，虧損企業(yè)占到了84.6%。同時(shí)，課題組通過對(duì)近80家企業(yè)抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)表明，2013年，虧損最多的企業(yè)達(dá)到498萬元。

　　從整體情況看，北京物業(yè)企業(yè)虧損嚴(yán)重，特別是老舊小區(qū)和普通住宅物業(yè)。經(jīng)營慘淡迫使一些物業(yè)企業(yè)撤出了在管的小區(qū)，一些規(guī)模比較大的企業(yè)也萌生退意。

　　僅1/4小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)

　　是什么原因?qū)е挛飿I(yè)企業(yè)普遍虧損？課題承辦單位、北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長宋寶程認(rèn)為，除了部分企業(yè)自身經(jīng)營和服務(wù)質(zhì)量有問題外，主要是整個(gè)行業(yè)共性的難題。

　　“很多老舊小區(qū)仍在執(zhí)行10年前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但人工、材料等成本卻在不斷增加，企業(yè)收入不增長而成本在增長，部分企業(yè)選擇降低物業(yè)質(zhì)量抵減成本壓力，這就導(dǎo)致業(yè)主不滿意，不滿意就不繳費(fèi)，不繳費(fèi)服務(wù)質(zhì)量繼續(xù)下降，陷入惡性循環(huán)。”宋寶程說。

　　調(diào)研報(bào)告引用了近3年來的統(tǒng)計(jì)資料，欠費(fèi)業(yè)主和所欠費(fèi)用的數(shù)額巨大。去年對(duì)2740個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)費(fèi)平均欠繳率達(dá)到21.51%，有57萬戶業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，欠繳總額達(dá)20.53億元，戶均3233元。此前兩年的欠繳率也都在23%左右，欠繳的費(fèi)用分別為12.01億元和22.74億元。

　　此外，目前北京市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立比例僅為27%。“沒有業(yè)主大會(huì)這個(gè)主體，物業(yè)企業(yè)就無法就小區(qū)物業(yè)費(fèi)的問題依法去協(xié)商。”宋寶程說。

　　建議設(shè)業(yè)主欠費(fèi)黑名單

　　調(diào)研報(bào)告建議，應(yīng)定期采集和公布物業(yè)行業(yè)的人力、材料、水、電、氣價(jià)格的變化情況，為物業(yè)費(fèi)市場協(xié)商定價(jià)提供參考依據(jù)。根據(jù)成本變動(dòng)情況，建立合理的調(diào)價(jià)機(jī)制。同時(shí)建議，業(yè)委會(huì)成立不起來的情況下居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，解決因未能成立業(yè)主大會(huì)導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)調(diào)整協(xié)商主體缺位的問題。

　　此外，報(bào)告還建議，加強(qiáng)業(yè)主履約約束機(jī)制建設(shè)，與銀行等金融機(jī)構(gòu)溝通，建立個(gè)人征信系統(tǒng)。