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隨著經濟社會發展，住房租賃市場也不斷發展壯大。與此同時，有讀者、網友反映，租房過程中出現了一些亂象，比如中介不遵守合同承諾、房東與租戶易有糾紛、利益受損后難以維權等問題。這些問題嚴重影響了住房租賃市場的健康發展。建立更加完善和規范的住房租賃市場，充分保障各方權益，成為房東與租戶的共同呼聲。
一些中介機構的不規范行為給房東和租戶造成損失
這段日子，中介不退租房押金的問題令湖北武漢的楊女士很心煩。2022年3月，楊女士與武漢一家房屋租賃有限公司簽訂了6個月的租賃合同，后續約至今年9月，在對房屋進行衛生清潔后搬走。“對方原本承諾2周內退押金，但遲遲不退，現在干脆聯系不上中介了。”楊女士說。
在讀者來信和網友留言中，反映租房中介不退押金的不在少數。一般情況下，根據約定，租戶在按期退房后，中介應當及時退回押金。但有的中介以財務結算慢為由拖延不退，有的當初與租戶對接的工作人員“失聯”，還有的惡意克扣押金。押金難退，成了許多租戶的煩心事。
對此，復旦大學法學院教授季立剛表示，押金的作用是為房屋及屋內財產設定的擔保。租賃期間如果承租人造成房屋及室內設施的財產損失，則從押金里扣除。如沒有造成損失則合同期滿或者解除合同時，押金應予退還。“租房押金不退的問題可以雙方協商解決，如協商不成，可以收集證據，向法院起訴。”季立剛說。
除了押金不退，有的中介機構還存在亂收費行為。孟女士在一家中介平臺上看到一套月租710元的一居室，聯系中介后，被要求支付280元服務費才能看房。“我付費看房后，發現這套房子實際月租金是3000元。”孟女士說，“在網上掛低價吸引客流，以收取高額服務費，實際卻是這么高的價格，這不是虛假宣傳嗎？”
中介機構的不合規行為給租戶帶來許多麻煩，而租戶往往很無奈。在住房租賃市場上，中介機構是重要的經營主體，承擔著篩選房源、發布房源、招攬租戶、簽訂居間合同等職責。然而，當下一些中介機構并不規范，比如，“入住環境與前期宣傳相差很大”“隱瞞虧欠水電費要現任租戶承擔”“標明單間結果是打隔斷的群租房”“誘導租戶貸款并導致征信問題”“退房時要求交納衛生費”，等等。
“一些中介機構的不規范行為，給租戶造成財務或者時間成本的損失，但是維權成本卻不低，所以很多人只能無奈選擇忍讓，這讓一些中介更加有恃無恐。”北京市時代九和律師事務所律師賈龍飛說。
值得注意的是，中介的不規范行為不止給租戶帶來損失，房東的權益也會受損。貴州貴陽的黃先生將房子委托給一家中介公司出租，但幾個月以來，一直沒有收到租金。“租戶說已經交了一年的租金，但中介并沒有按照合同把租金給我。找中介本來是為了省心，沒想到會這樣。”黃先生說。
實際上，中介給房東帶來損失的事情時有發生，中介拖欠房東租金、故意壓低租金價格、將房子打隔斷群租、攜款跑路等行為都讓房東有苦難言。重慶市讀者陳泓說：“一些‘黑中介’租戶房東兩頭坑，房東和租戶都是以個人面對中介企業，相對弱勢。希望有關部門能加強對中介機構的監管，保護房東和租戶權益。”
房東和租戶之間出現糾紛，“二房東”、群租房等問題較為常見
在當下的住房租賃市場中，房東直租是常見的方式之一，房東和租戶雖然省去了中介費，但權益卻難以保障。
家住北京西城的孫女士與房東直接簽訂了租房合同，但是房東不停地要求漲房租，給孫女士的生活帶來了困擾。“我們租的房子不大，但價格不低，此前談好了租金，押一付三。可是房東以隔壁房子漲租金為由，要我們也漲價，不然就不續租。”孫女士認為房東的做法違背了協議規定，但出于無奈，只能支付更多租金。
有網友在人民網“人民投訴”平臺留言表示，自己在廣東東莞市虎門鎮王屋市場富合商務公寓租賃的房子，到期退租后沒有任何違約行為，但當初的租賃合同找不著了，房東以此為由拒不退押金。
“實際上，無論是否有中介機構居間簽訂協議，房東與租戶之間都有可能產生糾紛。比如，在退租時，有的房東認為房子衛生狀況不好，或者家具損壞了，要求扣除一定的押金，而租戶對此并不認可，雙方各執一詞。”一名中介機構工作人員說，“當然，并不排除有的租戶確實行為不當，給房東造成了損失。”
遼寧沈陽的彭先生將房子出租給一名年輕人，兩個月后收房時發現屋子里堆滿了垃圾，只能請專業人員清掃。最終，經雙方協商，彭先生請保潔公司清潔打掃，共花費350元。
對于此類情況，律師表示，租戶嚴重破壞屋子整潔度的行為，屬于民事糾紛，房東可以選擇走法律程序，可以委托第三方將房子進行清理恢復原狀，費用由租戶承擔。“但需要注意的是，房東需要拿出相應的證據，證明房子環境因租戶的行為才被破壞。房東可提前和租戶協商，將相關內容寫入租房合同內。”賈龍飛說。
此外，“二房東”、群租房等問題也較為常見。四川成都的郝先生在一家中介公司與房東簽訂了租房協議并交納了3個月的租金。可是當郝先生第二次交納租金不久后，真房東卻出現了。“當時真房東來換門，我們才知道此前那個是‘二房東’，她是租戶轉租，拿著錢跑路了。”郝先生說。
“租戶從房東那里租來房子，在沒有征得房東同意的情況下，高價轉租給下一任租戶，或者私自打上隔斷，變成群租房出租，這種行為既損害了其他租戶的利益，也損害了房東的利益，擾亂了住房租賃市場秩序，需要嚴加規范。”業內人士表示。
多措并舉，建立規范的住房租賃市場
無論是中介、房東還是租戶，都在住房租賃市場扮演著重要角色，三者是維護住房租賃市場良好秩序的重要主體，也是良好市場秩序的受益者。對于如何建立規范的住房租賃市場，充分保障各方利益，讀者網友和專家紛紛建言獻策。
“住房租賃既是法律問題，也是經濟和社會問題。目前，住房租賃市場還存在4個主要問題亟待解決：一是住房租賃立法還需完善；二是房地產中介機構在服務上存在不規范、無序競爭；三是租賃市場存在監管漏洞；四是租賃市場缺少專營租賃服務的企業，整個市場供給還是以散戶狀態為主。”季立剛認為，目前我國住房租賃市場的發展還不能完全適應經濟社會發展的需要。
如何完善和規范住房租賃市場，讀者網友一致認為，首先應當加強中介機構的自身建設，讓中介機構依法依規提供服務。
“中介收取了租房中介費，也應承擔相應責任。首先要確保房源的真實性和房東的身份，不能讓租戶承擔一房多租或二房東轉租等風險。其次，有關部門應當建立住房租賃市場的信用評價體系，對中介的經營行為、服務質量等進行評估和公示，加強監管，推動市場規范化發展。”河北邯鄲市讀者馬廣生建議。
還有讀者建議，應當對中介機構做好資質審查，對從業人員加強培訓和普法宣傳，提升其職業素養和能力水平，避免因為中介人員的違規違法行為給房東或租戶帶來損失。
近年來，地方及行業協會從資金監管、信用信息管理、從業人員實名及信用管理等方面出臺措施，不斷完善針對住房租賃市場的監管體系。比如，中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布了《電子證照規范 房地產經紀專業人員登記證書》，上海明確了租賃企業及經濟機構應當在從業人員辦理入職手續后30日內，為其辦理從業信息卡；西安、廣州出臺了針對租賃企業信用管理的相關政策；杭州、合肥等地進一步完善了對租賃資金監管的措施，廣州則推動資金監管系統的上線，為租戶的租金、押金等提供安全保障。
還有讀者認為，中介應當在租賃中承擔更多責任和義務。河南商丘市讀者李金鵬說，“如果是通過中介租房，在出租前，中介應當對屋內家具物品和房屋的整體狀況做好評估留痕，以防止在收房時因物品損壞等問題產生糾紛。”
與此同時，讀者網友對房東和租戶也提出了意見建議。有讀者認為，“房東應當嚴格遵守協議內容，不得隨意漲價、克扣押金”“房東也應當遵循商業道德原則，誠實守信，不能任意侵害租戶利益”。還有網友建議，“租戶也應當做好自己，提升素質，不能出現二次轉租、故意損壞房內設施或衛生等問題，給房東造成損失。”
“為避免房東和租戶產生糾紛，在簽訂租賃協議時雙方應當進行充分的溝通協商，把內容訂立得更加細致。比如，將屋內設施情況、如果出現損壞由誰來維修賠償、收房時的衛生狀況、違約情況及責任等在協議中列清楚，以此來作為雙方的約束。”賈龍飛建議。
專家表示，目前，我國住房租賃相關法律法規對房屋租賃當事人的權利義務關系規定過于原則化，應當進一步細化明確。為完善住房租賃市場，還應當從法律法規方面入手。
“比如，明確出租人收取租金的權利、監督房屋使用情況的權利、主張損害賠償的權利，依照合同約定交付房屋、保持房屋適于使用、無正當理由不得隨意違約驅趕承租人等義務。”季立剛說，“明確承租人獲取房屋權屬信息的權利、對所租房屋的獨占權、優先承租權及購買權、承租人地位的承繼權，按照約定期限支付租金、按照約定用途使用房屋的義務等。”
季立剛表示，通過法律明確房屋租賃雙方的權利義務，穩定租賃關系，才能從根本上建立一個健康可持續的住房租賃市場，滿足不同群體的住房需求，讓承租人住著舒心，出租人租著省心。
（徐蕾潔參與采寫）
《 人民日報 》（ 2023年11月13日 11 版）