新版商品房購(gòu)房合同征求意見

　　房屋有遮擋必須在合同中告知

　　今后，市民購(gòu)買期房時(shí)，開發(fā)商不得以繳納稅費(fèi)或簽訂物業(yè)管理文件作為驗(yàn)房的條件；有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況，需在合同中告知；購(gòu)房人在驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)墻面開裂、管道堵塞等問題，開發(fā)商需修復(fù)后再行交付……昨日，市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房預(yù)售合同》面向社會(huì)征求意見，社會(huì)各界可于10月20日前提出意見。

　　水電氣熱需明確交付條件

　　“房子都交了，可燃?xì)膺€沒有通，這可怎么辦？”這樣的煩惱，曾有購(gòu)房人遇到過。

　　目前執(zhí)行的購(gòu)房合同中，對(duì)于水電氣熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付，只是簡(jiǎn)單要求需達(dá)到交付條件，但具體要達(dá)到何種條件，則空出來由開發(fā)商填寫，購(gòu)房人并無太多話語權(quán)。

　　新版的征求意見稿中，對(duì)水電氣熱、電視電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)的交付，首次詳細(xì)列出了最低標(biāo)準(zhǔn)。具體包括：交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施要齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接；供電，交付時(shí)要納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電；供暖，交付時(shí)供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)；燃?xì)饨桓稌r(shí)要完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，保證燃?xì)夤?yīng)；電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)交付時(shí)則要敷設(shè)到戶。

　　墻面開裂等要先修再交房

　　查驗(yàn)房屋，是商品房交房時(shí)非常重要的一環(huán)，也是購(gòu)房人和開發(fā)商之間最容易發(fā)生矛盾的一個(gè)環(huán)節(jié)。不同于現(xiàn)行范本中的籠統(tǒng)模糊，記者注意到，此次三份合同的征求意見稿中，在查驗(yàn)房屋一項(xiàng)，增加了許多內(nèi)容。

　　首先，征求意見稿明確，辦理交付手續(xù)前，購(gòu)房人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。

　　其次，除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外，購(gòu)房人在房屋查驗(yàn)中如果發(fā)現(xiàn)了屋面、墻面、地面滲漏或開裂；管道堵塞；門窗翹裂；五金件損壞；燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等問題，開發(fā)商必須按照有關(guān)工程和產(chǎn)品的質(zhì)量規(guī)范，在約定的日期內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)費(fèi)用，修復(fù)后再進(jìn)行交付。

　　“也就是說，開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量，不能把存在表面瑕疵的房子交到購(gòu)房人手中。”專家表示，如果開發(fā)商存在拖延修理的“怠工”行為，就將面臨承擔(dān)逾期交付責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

　　小區(qū)內(nèi)車位優(yōu)先租給業(yè)主

　　前期物業(yè)管理事項(xiàng)，也成為新版示范文本中增加內(nèi)容較多的一部分。

　　隨著本市在新建商品房中推廣“業(yè)主一卡通”，記者看到，征求意見稿中單獨(dú)提出，在交付房屋前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人發(fā)放該商品房的“業(yè)主一卡通”，購(gòu)房人在入住前，需在“業(yè)主一卡通”中預(yù)存不超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　值得注意的是，征求意見稿強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，向本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人銷售。車庫(kù)、車位用于出租的，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，可將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不超過6個(gè)月。遇到調(diào)整租金，也應(yīng)該與全體業(yè)主協(xié)商。

　　房屋有遮擋須提前告知

　　另外，在預(yù)售合同文本中，首次約定開發(fā)商承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。開發(fā)商還需承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況，以附件的形式告知購(gòu)房人，比如商品房公共管道檢修口或變電箱遮擋了房屋的正常使用的。

　　“購(gòu)房人買期房的時(shí)候，房子還沒建好，房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見，但入住之后影響卻較大。” 專家解釋說，提前在合同中予以說明，才能讓購(gòu)房人買得明明白白。

　　同時(shí)，增加了“買受人信息保護(hù)”一條，規(guī)定開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)購(gòu)房人書面同意，開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露購(gòu)房人信息。

　　本報(bào)記者 趙瑩瑩 J201