素有“京津后花園”美譽的秦皇島，近幾年來，依托著沿海的優勢，旅游地產也日益成熟起來，已經成為北京周邊較為成熟的旅游地產集中營。包括萬科、恒大、國華置業、嘉里建設等品牌房企也都布局秦皇島，開發了一系列精品項目。盡管供需雙方都熱火朝天，但專家還是提醒，對于度假、養老地產而言，成熟的配套和優質的物業服務更重要。

　　度假地產向著養老地產轉變

　　秦皇島一直是北京人夏季避暑的首選，特別是南、北戴河一到夏季，海灘基本人滿為患，尤其是周末，很多家庭都會選擇約上三五好友，到秦皇島賞海景、吃海鮮。秦皇島當地某開發商透露，這一時期也是秦皇島旅游度假項目銷售最好的時候，很多家庭購買這里的房子主要是用于周末到此休閑度假，兼具投資。

　　機構調查數據顯示，在秦皇島置業的購房人以北京客為主體，包括天津、東北、河北客群的北方置業群體首選秦皇島、南北戴河區域，這部分客群占據秦皇島樓市客戶比例的四成，其他六成為本地人。而一些在售的海景樓盤，外地人比例更是能達到九成。

　　業內人士認為，津京購房人青睞秦皇島，首先和區位關系有關，開車僅需3小時左右的車程。日后，城際鐵路貫通后，從北京出發55分鐘即可到北戴河，將使其融入“一小時北京都市圈”概念。

　　不過，夏天熱鬧，冬天空置一直以來都是該地區樓市被詬病的一點。但是，近年來，隨著投資客的離場，到秦皇島置業的購房人自用的意圖逐漸成為主流。秦皇島房地產市場人士表示，現在到秦皇島置業的北京人，往往更傾向于戶型功能更為完備的產品，秦皇島項目也從小戶型公寓向面積更適中的宜居戶型轉化。業內人士表示，北京購房人選擇秦皇島，基本上都是看中了沿岸的海景風光，更傾向于房屋的使用功能，而非升值潛力。這也導致開發商在產品規劃方面，更加強調長期居住。

　　海港區配套快速完善 已成熱點板塊

　　隨著眾多品牌開發商的入駐及城市發展規劃的不斷成熟，外地人尤其是北京人的置業方向也不再只局限于南、北戴河這兩塊濱海風景區。秦皇島開發商告訴我們，外地人置業秦皇島主要集中在幾大板塊。一是南、北戴河、黃金海岸地區，該區域是北京人最喜歡的旅游目的地，因此早期在此區域置業的最多。另一個客戶比較集中的區域是海港區。海港區位于秦皇島的核心位置，距海也很近，隨著近年來的飛速發展，海港區各項配套都已經發展完善，購物中心、超市、學校、醫院、交通等配套可滿足不同的生活需求，因此受到度假者的歡迎，很多一線開發商也都在此布局，萬科假日風景、遠洋海世紀、秦皇島恒大城等項目不僅受到秦皇島本地人追捧，外地人也選擇在此置業。

　　另外，隨著近些年秦皇島整體的發展，部分外地人置業秦皇島是看重秦皇島的城市價值，因此部分并沒有海景景觀的項目也可以吸引外地人。像山海關區、開發區的部分項目外地人投資購房也占到了一定比例。業內人士認為，秦皇島作為一個占據了優質地理位置的城市，發展潛力較大，據他們統計，目前秦皇島項目的均價在6300元/平方米左右，性價比在北京周邊城市中很有競爭力。

　　綏中東戴河新區價值潛力被看好

　　一直以來，被認為是秦皇島樓市重要組成部分的東戴河新區，因東戴河、山海同灣等在售大盤而在購房人中家喻戶曉。東戴河新區從行政區劃上隸屬于遼寧省綏中縣，緊鄰秦皇島山海關區。2012年初，遼寧省政府將“綏中濱海經濟區”正式更名為“遼寧東戴河新區”。按照東戴河新區的規劃，新區總架構為“一帶五區”，將重點發展濱海旅游產業、電子信息產業、臨港工業等。東戴河新區雖不隸屬于秦皇島，但其旅游地產在資源與氣候上都與秦皇島十分接近，因此成為很多北京人異地置業的新選擇。

　　業內人士表示，東戴河不僅吸引了北京人前去購房，很多秦皇島本地居民也看好東戴河的發展，赴東戴河置業。目前東戴河最大的開發商是上市房企佳兆業集團，東戴河的更名，與佳兆業在此區域的開發布局是分不開的。在佳兆業進入之前，也有很多開發商在此打造海景項目，但大都規模較小，品牌效應不強，區域發展比較緩慢。佳兆業的進入帶動了整個區域的高規格發展。由于是一個全新的區域，因此東戴河的開發更具有前瞻性。例如佳兆業·東戴河，在項目開發之初，就對于項目的配套設施進行了全面的規劃，以求未來這里可以實現“全季候度假”和“一站式復合度假”。目前佳兆業·東戴河普通住宅的均價在6500元/平方米，而區域內一些本地開發商的項目價格大概在4000-5000元/平方米。

　　度假方式轉變 配套、物業更關鍵

　　以往到秦皇島置業的購房人，在關注享受度假資源的同時，對未來的升值潛力也頗為關注，但隨著樓市投資客的離場，購房人置業更加理性，更強調房產的使用價值已經成為市場主流。

　　事實上，這與當前人們的度假方式轉變也不無關系。據介紹，旅游產業權威人士介紹說，不同的人均GDP下產生的旅游消費需求不同，人均3000元美金以下是觀光旅游，人均3000元美金以上則會轉變為休閑旅游。數據顯示，去年我國GDP大概是人均6700美金，已經完全達到了休閑旅游時代。據介紹，所謂的休閑旅游時代，相比以往的觀光旅游，人們已經不再只滿足于“看看景，拍拍照”，人們需要全方位的度假體驗，相應地，人們對旅游體驗的豐富性要求也更高了。

　　“既然強調度假體驗，那么大家同是在秦皇島，景觀的差異性相對容易消除，倒是長期的居住體驗變得越來越重要。”秦皇島開發商表示，“這在秦皇島開發商里已經是一個共識。”

　　對此，業內人士提醒，購房人置業時一定要認真考慮自身的需求，考慮清楚再下手，避免沖動型置業；其次，開發商的實力和社區物業管理的水平就更為重要。