五大元素保證商鋪投資回報(bào)率

　　近期，江門(mén)樓市推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有好幾個(gè)，商家展開(kāi)的種種優(yōu)惠一個(gè)比一個(gè)誘人。那么，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目到底該怎樣識(shí)別其品質(zhì)，又該如何保證投資回報(bào)率呢？有關(guān)投資專(zhuān)家建議，投資者在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中應(yīng)關(guān)注以下五大元素，保證商鋪投資的回報(bào)率。

　　元素一：周邊消費(fèi)要具持續(xù)支撐力

　　資深房地產(chǎn)人士林英華說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目周?chē)南M(fèi)力是決定投資回報(bào)的最關(guān)鍵因素。江門(mén)一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依托新建居住區(qū)的居民作為現(xiàn)成的消費(fèi)人群，為商鋪投資奠定了回報(bào)基礎(chǔ)，也吸引了不少投資者的關(guān)注，但要保障回報(bào)率，除了附近已有的社區(qū)居民外，周邊還應(yīng)具備一些具有支撐力、延續(xù)性的消費(fèi)人群，如在步行可達(dá)的范圍內(nèi)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)區(qū)或?qū)懽謽堑裙ぷ魅巳杭械捻?xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目可以依附這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加豐富的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

　　元素二：項(xiàng)目規(guī)模與消費(fèi)人數(shù)匹配

　　從事商業(yè)地產(chǎn)策劃多年的鄧永健指出，在確定周邊消費(fèi)人群具備一定消費(fèi)能力，并且產(chǎn)品定位正確的基礎(chǔ)上，投資者還必須了解商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積與周邊消費(fèi)群體數(shù)量是否相匹配，例如，一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積為２萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果其坐落的居住區(qū)內(nèi)常住人口為２萬(wàn)左右，那么平均每人１平方米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報(bào)，一般來(lái)說(shuō)，人均商業(yè)面積在０．５平方米以內(nèi)就已經(jīng)能夠滿足正常的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需求。

　　元素三：布局應(yīng)能構(gòu)成人流交織

　　鄧永健說(shuō)，商業(yè)布局能否將商場(chǎng)內(nèi)的人流有效交織，推動(dòng)旗艦店之外的商鋪經(jīng)營(yíng)，是投資者必須在購(gòu)買(mǎi)前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)，其引進(jìn)的幾個(gè)時(shí)尚服裝、鞋帽等主力消費(fèi)品牌全部分布在臨街門(mén)店，并且內(nèi)堂處于半封閉狀態(tài)，雖然堂內(nèi)也有很多高檔品牌，但很多消費(fèi)者都只是在門(mén)店流連，進(jìn)入內(nèi)堂的人數(shù)還不足門(mén)店的１／４。還有一些項(xiàng)目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠(yuǎn)，光顧人群相對(duì)較少，商鋪業(yè)主也無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，因此，投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪前還應(yīng)當(dāng)留意項(xiàng)目的旗艦店輻射范圍大小、內(nèi)外堂溝通性能、購(gòu)物人群交織有效性等問(wèn)題，以免開(kāi)張后無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

　　元素四：過(guò)濾噱頭求實(shí)質(zhì)性回報(bào)

　　承諾回報(bào)是眼下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中很流行的招商方式之一。有業(yè)內(nèi)人士透露，有些項(xiàng)目承諾的回報(bào)方式看似誘人，其實(shí)并不合理，投資者應(yīng)當(dāng)更理性地分析招商噱頭，選擇真正實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，例如，某項(xiàng)目提出的“一次性回報(bào)”概念，必須在業(yè)主全額購(gòu)買(mǎi)商鋪并繳納其他稅款等費(fèi)用后，再按相應(yīng)的比例返還回報(bào)額。這種看似直觀又高回報(bào)的投資方法，其實(shí)不過(guò)是“羊毛出在羊身上”，投資者要“金睛火眼”看清楚。

　　元素五：定位專(zhuān)業(yè)水平?jīng)Q定收益

　　確保后期收益還要取決于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者的專(zhuān)業(yè)水平。鄧永健指出，要判斷管理團(tuán)隊(duì)是否專(zhuān)業(yè)，最直觀的方法便是觀察產(chǎn)品定位與區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)是否吻合，例如，坐落于五邑城附近的商業(yè)項(xiàng)目如果選擇高檔商品，那么與之大眾生活型的消費(fèi)需求不夠貼近，不如定位于中檔品牌、休閑消費(fèi)等商業(yè)項(xiàng)目，因此，他建議投資者不要過(guò)分關(guān)注單一經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，更要尋找貼近消費(fèi)圈的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理定位，獲得更長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)利益。    （梁麗琴）

　　六大因素決定投資商鋪價(jià)值

　　很多投資者都問(wèn)，到底商鋪的價(jià)值有多大體現(xiàn)在哪些方面。根據(jù)江門(mén)幾位資深房地產(chǎn)投資專(zhuān)家的分析，以下六大因素決定了商鋪的投資價(jià)值：

　　一、是否處于核心商圈。商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時(shí)候，處于核心商圈的商鋪肯定優(yōu)于其他位置的商鋪，已經(jīng)成熟的商圈如五邑城、金匯世紀(jì)廣場(chǎng)等，吸引的是來(lái)自五邑各地的人流；而江華路、東華一路吸引的是江門(mén)市的消費(fèi)者。目前這些商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小，因此投資者可多關(guān)注正在發(fā)展的商圈，投資的機(jī)會(huì)多，如建設(shè)中的江海區(qū)，一些大型居住區(qū)的社區(qū)商鋪也值得關(guān)注。