市場

　　一個(gè)市場自然離不開買賣雙方，假如雙方心態(tài)都是樂觀的，那么樓市趨勢就呈現(xiàn)向上的趨勢，正如2009年年中開始廣州樓市量價(jià)齊升的形勢那樣。但要注意的是“過猶不及”，一旦一方樂觀過了頭，那形勢可能就會有所變化了。前不久，基于政策的溫和商家們的樂觀情緒膨脹，但近日二三套房新政的加碼，商家的態(tài)度有了變化。審時(shí)度勢維護(hù)本地樓市的穩(wěn)定，是眾多商家最強(qiáng)烈的呼聲。“五一”市場能否維穩(wěn)，關(guān)鍵還得看政策的執(zhí)行力度和商家的營銷策略。

　　2009年年初：買賣雙方態(tài)度審慎

　　商家，甚為謹(jǐn)慎

　　從2008年年底開始，在國家政策下，商家們開始重新定位營銷策略，以合理降價(jià)的方式換得了不錯(cuò)的成交量。盡管一些大商家對后市持樂觀態(tài)度，但是就整體市場而言，謹(jǐn)慎樂觀便是那時(shí)的主流心態(tài)。

　　方圓地產(chǎn)顧問的專業(yè)人士分析：“兩三個(gè)月時(shí)間的量升，是開發(fā)商降價(jià)和市場調(diào)控利好共同作用下的短暫體現(xiàn)，未必能夠持久。”商家們也深悉這個(gè)道理，主動積極推盤以求更好讓暖市延續(xù)下去。這一輪推貨潮，商家仍持謹(jǐn)慎的態(tài)度，定價(jià)仍小心翼翼。比如，2009年3月份，中海金沙灣首度推售全新西堤組團(tuán)，出價(jià)為6500元/平方米，和2008年年底的清貨價(jià)相近，受到市場歡迎；而在傳統(tǒng)老城區(qū)內(nèi)，銀基金灣、方圓江灣水戀等新盤上市，開價(jià)1.4萬元/平方米左右，將近“日光”。

　　買家，價(jià)格尚能承受

　　經(jīng)過了2008年一年時(shí)間的調(diào)整，市場風(fēng)向確實(shí)有了改變。壓抑了半年甚至是更長時(shí)間的購買需求，在2009年第一季度時(shí)開始復(fù)蘇。市場研究人士分析，該階段首先復(fù)蘇的是剛性需求，這批需求對價(jià)格敏感度較高，在國家政策的鼓勵(lì)下，適逢價(jià)格也較符合各自的承受能力，于是得以爆發(fā)，廣州樓市得以造就了小陽春。中海金沙灣、富力桃園、南沙碧桂園、碧桂園鳳凰城等均銷售火爆。當(dāng)然了，隨后，改善型及投資需求也大舉入市，一直造就了2009年樓市的瘋狂。

　　后市預(yù)測

　　商家護(hù)市才有望維穩(wěn)

　　目前多數(shù)商家開始備戰(zhàn)“五一”黃金周，買家也希望能在選擇較多的“五一”找到出手的機(jī)會。不過，隨著國家此輪調(diào)控政策的逐步落地，如首二三套房貸收緊等措施正式實(shí)行等；另外限價(jià)房等保障性住房供應(yīng)計(jì)劃也已經(jīng)公布，部分需求將可能轉(zhuǎn)移。“五一”樓市要穩(wěn)定，離不開商家的積極作為和政策的執(zhí)行細(xì)節(jié)。

　　2010年年初：市場向好突變將現(xiàn)

　　商家，由樂觀到嚴(yán)陣以待

　　和2009年年初商家的謹(jǐn)慎心態(tài)相比，今年兩會后商家的情緒就以樂觀為主了，即使有些商家仍有些憂慮，但相對而言是少數(shù)。不止一位營銷負(fù)責(zé)人在開盤現(xiàn)場稱“加推時(shí)要升價(jià)”，“不用摸底了，到時(shí)直接開賣就行”等，如此信心十足，出乎很多人意料。然而，上周開始連續(xù)推出的被業(yè)內(nèi)視為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，似乎終結(jié)了多數(shù)商家的樂觀情緒，商家們因?yàn)橥蝗缙鋪淼拇胧┎坏貌痪o急商量對策。相信到了“五一”，選擇走量的商家會占多數(shù)。

　　買家，先看看見風(fēng)使舵

　　今年1-2月份，廣州一手住宅成交也超過100萬平方米，比2009年同期還多15%，3月成交更上一臺階，達(dá)62.35萬平方米。與此同時(shí)，今年前兩個(gè)月的成交均價(jià)都在1.1萬元/平方米以上。如此高的樓價(jià)，也只有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的改善型買家和投資者才能入市。這一批買家購房的目的，除了有自住因素外，兼有“買房抗通脹”的投資保值需求。而此輪調(diào)控，受影響最大的也將是這個(gè)群體，他們還會否不顧一切入市，恐怕難了。(記者 陳玉霞)