證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

　　種種跡象顯示，調(diào)控新政立竿見影，深圳樓市已經(jīng)有所降溫。不過(guò)，當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)向逆轉(zhuǎn)時(shí)，誰(shuí)反應(yīng)最快？這時(shí)，價(jià)格超過(guò)每平方米10萬(wàn)元的豪宅頻頻入市引起關(guān)注。

　　豪宅定價(jià)

　　“不走尋常路”

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心表示，深圳樓市調(diào)控剛落地，市場(chǎng)情形不夠明朗，豪宅和低價(jià)剛需物業(yè)受影響相對(duì)較小，從開發(fā)商的推盤調(diào)整上也可以看出，近期項(xiàng)目多有推遲，唯豪宅盤入市相對(duì)積極。可以說(shuō)，豪宅最先在調(diào)控新政后的深圳新房市場(chǎng)“試水溫”。

　　華潤(rùn)深圳灣悅府、恒裕濱城、半島城邦三期......最近幾天，深圳高價(jià)住宅接連入市。就在12日晚，位于深圳市南山區(qū)的深圳灣公館低調(diào)開盤。這些樓盤都有一個(gè)共同的標(biāo)簽：“10萬(wàn)+”，例如深圳灣公館折后總體均價(jià)達(dá)每平方米13.8萬(wàn)元。

　　不過(guò)，多數(shù)項(xiàng)目推出的背后是定價(jià)“不走尋常路”。由于開盤價(jià)低于預(yù)期，部分項(xiàng)目依舊取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。半島城邦三期項(xiàng)目開盤最低價(jià)每平方米逾8萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)每平方米10.2萬(wàn)元，較其備案價(jià)格有所調(diào)低，更低于業(yè)界預(yù)期的每平方米12萬(wàn)元的水平。據(jù)悉，半島城邦三期開盤銷售達(dá)57億元。記者在半島城邦附近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前其周邊的優(yōu)質(zhì)二手房掛牌價(jià)都在每平方米10萬(wàn)元之上。

　　中原數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一手千萬(wàn)豪宅占全市新房比例上升至10.6%，環(huán)比上升3.9個(gè)百分點(diǎn)并首次突破兩位數(shù)，也就是說(shuō)10個(gè)購(gòu)房者中就有1個(gè)是在買千萬(wàn)豪宅。不過(guò)，與去年的“搶房”盛況相比，最近大部分豪宅項(xiàng)目都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“日光”，部分開盤銷售率更低于七成，去化速度明顯回落。盡管如此，多個(gè)頂級(jí)豪宅同時(shí)推向市場(chǎng)，深圳人強(qiáng)勁的購(gòu)買力似乎再次被證明。

　　還記得當(dāng)年的

　　“豪華鬼城”嗎？

　　這幾年在深圳樓市斬獲頗豐的投資客陳先生一直對(duì)豪宅情有獨(dú)鐘。“豪宅是一種可以保值的貨幣。”在他看來(lái)，豪宅就是一種投資品，有較高的抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。由于難以有后續(xù)開發(fā)，因此其稀缺性是絕無(wú)僅有的，也造就了其價(jià)格可以不斷刷出新高。

　　不過(guò)，豪宅真的有這么“好”？就在前幾年，深圳豪宅的亮燈率曾經(jīng)成為熱議話題，特別是后海片區(qū)的亮燈率普遍偏低，頗有幾分“豪華鬼城”的味道。于是，深圳樓市曾流行這么一個(gè)結(jié)論：越豪越暗，越普越亮。不過(guò)，隨著深圳樓市再度火熱以及周邊配套逐漸齊全，后海片區(qū)的豪宅入住率已經(jīng)大大提高。

　　有分析人士表示，深圳人的購(gòu)買力強(qiáng)，豪宅確實(shí)更有保值能力，但最終也會(huì)受到整體市場(chǎng)的影響。據(jù)深圳中原研究中心在2014年年初的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2014年前4個(gè)月深圳灣1號(hào)項(xiàng)目總共成交套數(shù)僅6套，分別為1月份成交5套，4月份1套，其余兩個(gè)月則均無(wú)成交。當(dāng)時(shí)，深圳樓市曾陷入一段低迷時(shí)期。當(dāng)時(shí)，深圳灣1號(hào)的成交價(jià)也超過(guò)每平方米10萬(wàn)元。然而，自2014年以來(lái)，深圳多數(shù)片區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍。

　　記者踩盤也發(fā)現(xiàn)，最近在深圳羅湖、福田和南山片區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)站在路邊為豪宅項(xiàng)目舉牌賣房的二手房中介，或許也在一定程度上看出如今二手豪宅的銷售情況并沒(méi)有想象中的火爆。

　　天花板效應(yīng)？

　　隨著“3.25”調(diào)控政策的落地，深圳樓市買賣雙方觀望氣息濃厚。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳新房成交面積已連續(xù)第6周下滑，上周二手住宅成交套數(shù)和面積環(huán)比分別下降了61.5%和61.9%。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)反應(yīng)比新房更加突出，近期深圳有兩成業(yè)主在調(diào)低報(bào)價(jià)，中原報(bào)價(jià)指數(shù)均已跌破50%，表明深圳報(bào)價(jià)下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過(guò)報(bào)價(jià)上漲的房源。

　　準(zhǔn)備購(gòu)房的胡先生對(duì)記者表示，雖然近兩年來(lái)深圳上市的豪宅多以50年產(chǎn)權(quán)的商務(wù)公寓形式上市以繞過(guò)限購(gòu)令，但多個(gè)豪宅項(xiàng)目的房?jī)r(jià)漲幅實(shí)際上并不如一般的二手房，而且賣了很多年還在賣。如今所謂的豪宅不敢開過(guò)高的價(jià)格，與一些片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)相差無(wú)幾。這樣一來(lái)，價(jià)格超過(guò)每平方米7萬(wàn)元甚至8萬(wàn)元的普通二手房，價(jià)格將很難往上走。

　　記者發(fā)現(xiàn)，深圳許多片區(qū)的普通二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過(guò)每平方米7萬(wàn)元，例如華僑城片區(qū)、福田石廈、農(nóng)林片區(qū)等，距離“10萬(wàn)+”已經(jīng)不遠(yuǎn)。那么，豪宅的價(jià)格會(huì)不會(huì)形成“天花板效應(yīng)”，對(duì)部分片區(qū)的優(yōu)質(zhì)二手房?jī)r(jià)格形成打壓？美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，去年開盤的新樓盤價(jià)格絕大多數(shù)超出預(yù)期，而最近開盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都沒(méi)有超過(guò)預(yù)期，甚至低于預(yù)期，證明這些新房的定價(jià)越來(lái)越貼近市場(chǎng)，這樣會(huì)容易得到市場(chǎng)認(rèn)可。此外，新房和二手房市場(chǎng)相互影響，如果新房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，二手房的業(yè)主報(bào)價(jià)也會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。