11月2日，豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村、新宮村舊村改造項(xiàng)目第一期B組團(tuán)以83.4億元的成交價(jià)被華潤(rùn)+華僑城+招商聯(lián)合體奪得。在配建5.7萬(wàn)平方米公租房后，剩余13.9萬(wàn)平方米純商住宅折合樓面價(jià)為5.6萬(wàn)元/平方米。這宗地是北京第13宗、豐臺(tái)區(qū)第6宗樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)的住宅地塊。

　　隨著一個(gè)個(gè)天價(jià)地接連拍出，如何玩才能讓高價(jià)拿地地塊從燙手山芋變成市場(chǎng)搶手的標(biāo)桿，考驗(yàn)著每一個(gè)拿地企業(yè)的智慧和實(shí)力。

　　等待下一個(gè)天價(jià)地解套

　　回顧過(guò)去各類天價(jià)地塊的最終命運(yùn)，在天價(jià)地拍出后，等待下一個(gè)價(jià)格更高的天價(jià)地出現(xiàn)進(jìn)而解套，成為不少拿地企業(yè)的選擇。

　　10月20日，位于北京豐臺(tái)區(qū)西南三環(huán)區(qū)域的樊家村地塊成功出讓。最終經(jīng)過(guò)104輪競(jìng)拍，葛洲壩以49.5億元總價(jià)，配建4.1萬(wàn)平方米公租房及6.18萬(wàn)平方米回遷房的代價(jià)競(jìng)得樊家村地塊。業(yè)內(nèi)測(cè)算，地塊商品住宅部分折合樓面價(jià)超過(guò)7萬(wàn)元/平方米，刷新了由同區(qū)域石榴莊地塊創(chuàng)造的“單價(jià)地王”，成為今年以來(lái)北京土地市場(chǎng)新的單價(jià)地王。

　　就在樊家村天價(jià)地塊出讓的第二天，與樊家村天價(jià)地塊一墻之隔的懋源地產(chǎn)釣云臺(tái)項(xiàng)目論壇上，有業(yè)內(nèi)人士就笑稱，與新地王一路之隔的懋源·釣云臺(tái)將成為最大受益者。

　　2012年獲得釣云臺(tái)地塊，2013年又拿下夏家胡同地王。夏家胡同樓面價(jià)當(dāng)時(shí)只有4萬(wàn)元/平方米。2014年，伴隨龍湖、泰禾進(jìn)入西局拿地，豐臺(tái)樓面價(jià)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。10月18日釣云臺(tái)剛剛公示預(yù)售證，4棟樓均價(jià)都在10萬(wàn)元/平方米以上，最高的一棟樓均價(jià)超過(guò)13萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新地王的成交讓前期的老地王成功解套。

　　同樣，2013年1月24日下午，中央別墅區(qū)心臟位置的朝陽(yáng)孫河地塊出讓，經(jīng)過(guò)40多輪的競(jìng)價(jià)，泰禾集團(tuán)最終以18.5億元的價(jià)格將該宗地收入囊中，2013年7月份，中糧地產(chǎn)以23.6億元、樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，刷新5個(gè)月前泰禾集團(tuán)在該板塊摘得的地王樓面價(jià)，成為新地王，泰禾成功解套。

　　10月20日，豐臺(tái)樊家村地塊競(jìng)拍中，經(jīng)過(guò)百輪的激烈爭(zhēng)奪后，葛洲壩最終以總價(jià)49.5億元、配建41000平方米保障房面積將地塊收入囊中。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊商品住宅部分的樓面價(jià)高達(dá)75000元/平方米，溢價(jià)率達(dá)50%，已經(jīng)超越融創(chuàng)2013年9月創(chuàng)下的東三環(huán)農(nóng)展館地塊73000元/平方米的樓面價(jià)，創(chuàng)下北京單價(jià)新地王。

　　葛洲壩地產(chǎn)的相關(guān)人士對(duì)媒體表示，除了地塊優(yōu)質(zhì)外，最重要的一點(diǎn)是，北京還沒(méi)有“解不了套”的地王。

　　等待“面包”價(jià)格上漲

　　除了等待下一個(gè)天價(jià)地解套，對(duì)于北京頂豪價(jià)格上漲預(yù)期，也給了不少房企敢拿天價(jià)地的勇氣。

　　“地價(jià)和房?jī)r(jià)就好比面粉和面包，面粉價(jià)格在當(dāng)時(shí)看似不便宜，但是只要等到面粉變成面包時(shí)，面包價(jià)格超過(guò)面粉，就不虧錢(qián)。”一位房企銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，“拿地不能近看目前價(jià)格，還要看未來(lái)，三四線城市房?jī)r(jià)一年內(nèi)上漲兩千可能性非常小，而一線城市房?jī)r(jià)一年之內(nèi)上漲一萬(wàn)可能性大，這就是房企喜歡聚焦上海、北京、深圳等一線城市的原因。”

　　以孫河為例，自2012年以來(lái)，包括龍湖、泰禾、首開(kāi)、中糧在內(nèi)的一線品牌房企紛紛進(jìn)駐孫河區(qū)域，從龍湖2.02萬(wàn)元/平米的地價(jià)，到中糧4.83萬(wàn)元/平米的地價(jià)，一年之內(nèi)，孫河板塊土地價(jià)格不斷上漲，與此同時(shí)，隨著區(qū)域項(xiàng)目入市，區(qū)域新房?jī)r(jià)格同樣節(jié)節(jié)攀高。

　　以泰禾·北京院子為例，該項(xiàng)目獨(dú)院產(chǎn)品2014年1月20日開(kāi)盤(pán)時(shí)為2000萬(wàn)起/套，今年7月起，北京院子全系產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到3100萬(wàn)/套起價(jià)。同樣，泰禾·北京院子聯(lián)排2014年1月20日開(kāi)盤(pán)期1700萬(wàn)起/套，當(dāng)年7月起，這類產(chǎn)品總價(jià)已到2000萬(wàn)/套起價(jià)。今年，中糧瑞府項(xiàng)目以20萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)”入市，進(jìn)一步突破了業(yè)界對(duì)孫河區(qū)域的想象。

　　對(duì)于期待市場(chǎng)價(jià)格上漲而解套的做法，不少業(yè)內(nèi)人士表示憂慮，一位不愿具名的房企人士就認(rèn)為，目前北京的豪宅價(jià)格已經(jīng)很高了，如果地塊最終拍出7萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，加上合理的回報(bào)，未來(lái)入市時(shí)得賣(mài)到15萬(wàn)元/平方米。從目前來(lái)看，做出想要支持這一價(jià)位的產(chǎn)品，難度其實(shí)非常大。

　　絞盡腦汁做產(chǎn)品創(chuàng)新

　　頂級(jí)住宅價(jià)格頻觸天花板，業(yè)內(nèi)對(duì)于頂級(jí)物業(yè)硬性價(jià)值支撐的質(zhì)疑也日益增多。除了地段、產(chǎn)品特性外，購(gòu)房者買(mǎi)豪宅是按照總價(jià)邏輯去選擇的，這將倒逼開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁要么在產(chǎn)品上下功夫，要么在贈(zèng)送面積上下功夫。

　　在孫河，泰禾·北京院子作為泰禾集團(tuán)“院子系”的嫡系作品與標(biāo)桿之作，在產(chǎn)品打造上，彌補(bǔ)了中央別墅區(qū)中式建筑的空白，以福州三坊七巷為藍(lán)本，又傳承北京胡同、四合院精華，創(chuàng)新規(guī)劃出“三街五巷八坊”之格局，營(yíng)造出極具中國(guó)境界的詩(shī)意坊巷。2014開(kāi)年，泰禾·北京院子開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄，18億元的銷(xiāo)售巨額成了高端樓市極為罕見(jiàn)的“日光豪宅”，一舉摘得“2014北京別墅銷(xiāo)售冠軍”的桂冠。在剛剛過(guò)去的9月，泰禾·北京院子就以1.9億元的銷(xiāo)售金額，斬獲北京別墅銷(xiāo)冠。

　　在孫河，20萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)”項(xiàng)目物有所值，中糧立足點(diǎn)還是產(chǎn)品創(chuàng)新，中糧瑞府一直在推崇的“府園別墅”，產(chǎn)品形式均為地上二層加一層的產(chǎn)品組合，不僅樓層數(shù)受到嚴(yán)格控制，而且這種設(shè)計(jì)會(huì)令每層的面寬很大。目前市場(chǎng)的別墅產(chǎn)品面寬只有6-8米，但中糧瑞府要在此基礎(chǔ)上翻番。圍繞“五園成府”理念，每棟建筑設(shè)置二到三進(jìn)院子，強(qiáng)調(diào)禮序與中國(guó)建筑中人與自然天人合一的理念。

　　抱團(tuán)拿地分散風(fēng)險(xiǎn)

　　近年來(lái)北京土地市場(chǎng)價(jià)格的不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對(duì)于土地出讓金繳納節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)格管控，使得房企在拿地時(shí)的資金壓力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可避免，因此聯(lián)合拿地日益增多，并漸漸成為主流。

　　大型房企在拿地問(wèn)題上的聯(lián)合在一線城市表現(xiàn)尤為突出，在拿地上，各自承擔(dān)地塊應(yīng)付款50%，項(xiàng)目確定合作開(kāi)發(fā)之后，雙方成立合資公司，共同持有合資公司股份，可以有控股方，也可以各自持有50%股權(quán)。雙方在合作上根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)各有側(cè)重點(diǎn)，如處理財(cái)務(wù)和資金與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推廣、后期運(yùn)營(yíng)等一般由合作各方分開(kāi)承擔(dān)。

　　對(duì)于高端市場(chǎng)而言，房企之間的這種合作已不僅是停留在聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)之上，如果說(shuō)合作開(kāi)發(fā)算作“連橫”，那么房企在“合縱”上則較以往更加深入，這主要表現(xiàn)在豪宅營(yíng)銷(xiāo)的創(chuàng)新舉措方面。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企抱團(tuán)取地除卻出于資金的考量，以期分擔(dān)壓力外，對(duì)于市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度，也將催生聯(lián)合拿地現(xiàn)場(chǎng)的出現(xiàn)。“聯(lián)合拿地，抱團(tuán)取暖的方式，既不會(huì)錯(cuò)失拿地機(jī)遇，也能夠規(guī)避未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”

　　退地事件并非偶然

　　10月21日，碧桂園聯(lián)合中國(guó)金茂以近52億元的代價(jià)取得北京兩宗地塊，雖然全為商業(yè)金融用地，溢價(jià)率均超140%，但真正意義上實(shí)現(xiàn)了進(jìn)京夢(mèng)。然而一天后，市場(chǎng)即傳出因舉牌超過(guò)授權(quán)價(jià)、成本較高碧桂園退出土地的傳聞。

　　市場(chǎng)的變化往往讓人始料不及，然而正是市場(chǎng)變化帶來(lái)的種種不確定性，成為了房企退地的主要導(dǎo)火索。

　　2009年11月20日，手持現(xiàn)金僅2.5億元的大龍地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多達(dá)190輪的競(jìng)價(jià)，以50.5億元的高價(jià)拍下當(dāng)年北京容積率最低的一塊住宅用地——順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)用地，樓面地價(jià)達(dá)29859元/平方米。

　　這塊地的總價(jià)和單價(jià)分別創(chuàng)下當(dāng)年北京公開(kāi)出讓地塊的新高，成為當(dāng)時(shí)的雙料“地王”。

　　然而，大龍地產(chǎn)的地王故事也開(kāi)始發(fā)生戲劇性的轉(zhuǎn)變。2010年1月22日，大龍地產(chǎn)因?yàn)榍防U上述地王項(xiàng)目地價(jià)款，被北京市國(guó)土局禁止參與新的土地出讓交易活動(dòng)，一周后的2月1日，因逾期未簽訂該宗土地的出讓合同被北京市國(guó)土局以一紙公告令其“地財(cái)兩空”，最終該地塊被收回，其繳納的2億元保證金被沒(méi)收。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，北京、上海等熱點(diǎn)城市典型板塊土地市場(chǎng)價(jià)格短期內(nèi)猛漲，勢(shì)必導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲，那么房?jī)r(jià)也自然水漲船高，這些項(xiàng)目定價(jià)上會(huì)接著“向上沖”，以實(shí)現(xiàn)既定的投資回報(bào)目標(biāo)。然而，即使在一線需求差異化、多元化的城市，房?jī)r(jià)上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無(wú)止境上漲。當(dāng)項(xiàng)目預(yù)期難以盈利之時(shí)，還會(huì)出現(xiàn)退地的現(xiàn)象。

　　京華時(shí)報(bào)記者邢飛