一家三口在龍華新區看一套110平方米的4房大戶型。南方日報記者 朱洪波 攝

　　近日，中共十八屆五中全會閉幕，會議決定全面實施一對夫婦可生育兩個孩子的政策。在此政策下，預計中國每年將新增300萬至800萬的新生兒。

　　而在深圳，全面二孩的利好政策并沒有改變深圳樓市目前整體平穩有調整的趨勢。記者了解到，周末兩天，深圳多家中介地鋪的看房者數量雖有所增加，但大多是因為降息降準政策后對樓市看好而準備入市，因為二孩政策而關注學位房的訪客則不多。中介統計數據顯示，深圳三房戶型的套均總價比兩房高130萬，這意味著二孩政策后深圳人要多買“一房”的成本將高達百萬以上。

　　●南方日報記者 曲廣寧

　　三房難滿足“二孩”需求？

　　在深圳的房源戶型結構中，三房一直是主流。根據深圳中原研究中心監測，近三年深圳新房供應中三房占48.98%，主導地位非常明顯，其中90平方米以下的三房占43.57%。而四房的占比為21.7%。

　　2013年底開始實施“單獨二孩”后，四房的供應量逐漸回升，特別是90平方米以下的四房，上升趨勢非常明顯。深圳中原研究中心經理王飛表示，中國版的三代同堂將使“二孩”后對房間的需求更多，三房恐怕已經無法滿足。加上深圳市場上三房房源占比也較高，后期對新增三房的需求預計會有所下滑。而在總價相近的情況下，更多購房者會選擇多一房的戶型，這意味著開發商會更多地開發小面積的四房戶型。因此，未來90平方米以下的四房戶型占比預計會明顯提升，甚至小面積四房會成為供應的剛需戶型。

　　“多買一房”，最大的變化無疑是購房成本的增加。在深圳，多買一間房意味著至少增加130萬元的購房成本。根據深圳鏈家市場研究中心的統計，深圳目前兩房戶型（套均70平方米）套均總價在270萬，三房戶型（套均100平方米）套均總價在400萬，三房比兩房高出130萬。意味著，若深圳人生二胎，因為家庭人口增加“兩房變三房”，買房的成本將增加130萬。而四房套均面積127平方米，套均總價為598萬元，若是“三房變四房”，那么買房的成本將增加198萬元。此外，深圳五房戶型的套均面積則為197平方米，套均總價為1160萬元。

　　有片區學位房降價一成

　　從長遠看，二孩政策將增加對學位房的需求。但由于深圳樓市今年上半年剛經歷一輪上漲，因此二孩政策出臺后，學位房市場并未受此利好而上揚，而是處于市場回調期。

　　深圳教育資源長期緊缺，而家長對教育又高度重視，知名學區的學位房一直備受關注。尤其是每年的小一、初一學位申請時段，價格超出同檔次非學區房每平方米1萬-3萬元，甚至一房難求。目前單位面積價格已超過11萬元的學位房——國城花園的“天價”就是深圳學區房的寫照。王飛認為，在二孩全面放開的情況下，新生兒數量持續增長會刺激對教育資源的需求，進而刺激學區房的市場和價格。預計天價學區房未來或將再次成為焦點。

　　目前，深圳樓市由于上半年市場的上揚，二孩政策并未刺激市場繼續上升，而是處于高溫后的回調過程。深圳中原地產研究中心的數據顯示，10月前三周深圳二手房周均成交套數為1495套，較9月下滑了35.7%。成交量下滑后有樓盤的房價出現松動：數據顯示，深圳二手房價漲勢已經連續4個月放緩。

　　在學位房市場，一些重點學校的小區房價也在這種整體回調中出現房價松動的現象。深圳中原的監測顯示，最近兩個月，深圳學位房最多有10%的降幅。王飛告訴記者，最近兩個月，水庫小學學位的百仕達花園四期、育才一小學位的半山海景、益田小學的帝港海灣豪園等小區錄得超過10%的學位房樓盤降幅。而深圳中學學位的嘉湖新都、蓮花小學學位的中銀花園、育才一小學位的鯨山花園、寶安實驗學位的熙龍灣二期、西岸觀邸則有7%-9%的學位房降幅。

　　各戶型均價對比

　　戶型套均面積（㎡）套均總價（元）兩房70270萬三房100400萬四房127598萬五房1971160萬

　　部分學位房降價情況

　　（9月1日—10月17日）

　　對口學校樣本樓盤樓盤均價（元/㎡)均價降幅深圳中學翠北小學愉天小區56633↓5.63%嘉湖新都55064↓7.22%水庫小學百仕達花園四期54175↓10.19%羅湖小學名仕閣32881↓4.76%益田小學帝港海灣豪園42537↓10.5%梅園小學梅林一村56195↓4.6%蓮花小學中銀花園42463↓8.78育才一小半山海景·蘭溪谷二期79968↓10.44%鯨山花園九期81817↓7.49%寶安實驗學校熙龍灣二期65944↓7.5%西岸觀邸66722↓8.91%

　　本版統籌：江強 曲廣寧