車間放在園區、研發辦公室安在市區，深圳一些企業主正在作出不一樣的企業物理空間的探索。比如，深圳航瑞公司負責人王晨光就沒有將研發辦公室放在配套設施更光鮮、租金也高昂的市區，而是落在了車間附近的園區。

　　王晨光去年將2000平方米的車間放到寶安區一個產業園區，經常接待客戶的研發辦公室也放在附近。“園區開的租金價格不到非園區的一半，而且配套服務也在改善。此外，工廠就在旁邊，技術人員去車間很方便?！彼嬖V《第一財經日報》記者。

　　王晨光們正在受益于深圳產業園區的轉型升級。產業園區在深圳的地位顯而易見：數據顯示，當地科技型上市公司中95%來自園區。

　　這些園區以前是靠硬件和地方政策招商，現在這方面的差異越來越小，競爭力開始日益體現在軟實力上，即配套的服務體系。當地產業園區開始完善配套服務，尤其是原關外密密麻麻的廠房中間開始出現寫字樓，并試圖突破依賴租金的單一盈利模式。

　　最近，深圳也正在籌備產業園區發展促進會。發起人之一郭宏偉介紹，該組織除了充當招商引資服務的平臺，還將成立專項基金，加強產業園區的造血功能。

　　配套設施相差甚遠

　　王晨光的公司主營業務是物流設備和物流系統集成。在他看來，該工業園的交通還算方便。“我們公司30位員工中一半以上都是工程師，他們大多不住宿舍，而是在外居住。這一兩年來，直達的公交線路開通了，旁邊新增一條高速路，去廣州和佛山等地拜訪客戶都很方便。”

　　據深圳市科創委統計，目前該市大大小小的產業園區數量已經超過了3600家，還有一些小型的產業園區未納入統計范疇。

　　郭宏偉也是深圳市創新企業育成研究院院長。他對本報記者解釋：“這里指的是微觀的產業園區，一個園區少則二三十家企業，多的有三四百家企業。這些產業園區有獨立的管理機構，負責提供水電和停車服務等?！?/p>

　　眾多園區的發展并不均衡。在原關外，不少工業園區遠離地鐵口，廠房密密麻麻，生活不便利，沒有寫字樓。即便在同一個區域，不同園區的配套設施也相差甚遠。

　　郭宏偉以國家級產業園南山區高新園為例：“高新園里大概有300家小的園區。南區每平方米的租金在120元左右，中區為100元，北區只有80元，比南區少了1/3?！蹦蠀^臨近地鐵口，并且附近有虛擬產業園，員工下班后可以就近去參加在職學歷培訓，企業則可以與周邊的研究院合作，各掏一部分資金建立實驗室。

　　出租不如過去容易

　　1992年和2004年，深圳分別經歷了兩次農村城市化改造，農村集體所有制土地全面轉為國有，廠房也大量涌現。

　　郭宏偉是當地早期的“拓荒者”之一，見證了諸多變化。他回憶二十多年前的情形時說，當時沙井等地周邊都是廠房，引進外資是件輕而易舉的事。“原來引進的多是三來一補企業，需要的廠房面積大，樓房都是整棟整棟地出租。”

　　但是好時光一去不復返。近年來，由于用工成本的大幅上漲，不少利潤微薄的企業紛紛搬離深圳。此外，技術型企業比例的加大也導致廠房不那么好租了。郭宏偉說：“技術型企業需要的廠房面積不大。舉例來說，一家高新技術企業如果一年產值做到六七千萬元，可能只需要1500平方米的廠房。”

　　現在空置的廠房并不罕見。在原關外廠房集中的部分區域，招租的小廣告隨處可見。龍華新區觀瀾一家生產手機周邊配件的企業主告訴本報記者，手頭有一棟兩層的廠房空置快半年了，一直找不到工廠進駐。

　　寶安區一個園區管理人士對本報記者表示，他們的產業園廠房空置率約為10%，跟其他區域的園區相比這個數字算是低的了。

　　目前，寶安區駿豐工業園一棟十層的廠房已經改造成寫字樓，一眼看上去和繁華市區的寫字樓并無太大區別。但是引進企業已經成為駿豐工業園負責人之一楊繼斌頭疼的問題?！拔覀兊某踔允且M一些高端的產業和企業，這些企業看重周邊環境等軟實力，因為它們的員工很在意生活配套和交通便利性。”

　　上述寫字樓大約能容納80家中小企業。每平方米的租金在20元~30元，不到周邊繁華區域的一半，但是一年多以來，只有十多家科技型企業進駐，包括新材料和電子行業等。

　　遭遇招商煩惱的不止上述一家。星河產業投資運營有限公司常務副總經理郭智煒告訴本報記者，園區要招到合適的企業并不簡單。

　　星河集團投資的產業園區星河WORLD位于龍崗區，建筑面積計劃達到160萬平方米。其中寫字樓部分建筑面積為75萬平方米，目前已經建好11萬平方米，主要引進金融、高科技和文化創意等產業。

　　在他們的規劃中，該產業園區將更趨于一個綜合服務區，囊括居住、生活、購物、休閑等功能。入駐星河WORLD創客世界的創客將可享受“首年免租、第二年減半、第3年減免30%租金”的優惠。郭智煒說：“目前只推出了一棟樓，大約5萬平方米，其中租出去的面積占60%，約有50家企業進駐。”

　　園區修煉內功

　　產業園區開始被迫出手，提升自身的服務能力。楊繼斌從去年開始就一直忙著將園區從統一的廠房區域重新劃分，區分為研發區、生活配套區和生產倉儲區。進駐的企業可以將車間放在生產區域，寫字間則放在研發區。

　　高新技術企業是他們瞄準的對象，但是并非所有的高科技企業都能進駐。楊繼斌希望引進一個產業鏈條上的上下游企業，彼此有業務往來。

　　深圳綜合開發研究院副院長曲建對本報記者表示，目前已經出現了四代產業園，勞動密集型產業是第一代、第二代產業園區的內容，大部分是為藍領做的簡單配套，而第三、第四代園區已經進入知識密集和技術密集時代，從“制造”到“智造”，配套服務體系應該更加完善，內涵也應該更加廣泛。

　　未來收入不再以租金為主

　　雖然目前日常運作仍是依靠租金收入，但郭智煒相信未來為園區企業提供服務賺取的收入占總收入的比重會越來越大，“比如打造O2O平臺，通過企業線上下單，線下為其提供服務和商品等盈利?！?/p>

　　郭智煒補充道，同時也將在園區中尋找發展成熟的企業，幫助它們上市，或是通過租金或真金白銀去置換初創型企業的股權。

　　深圳已經成立專項基金，補助入駐企業。王晨光正在向當地區政府申請補貼?！耙话闶浅砷L性好的企業才有資格申請。寫字樓一平方米最高可以補貼20元，面積不超過500平方米，持續兩三年，以便初創企業順利度過孵化期。”

　　王晨光租了700平方米的寫字間，租金28元/平方米·月。如果申請成功的話，500平方米之內的面積每平方米只需要支付8元，這個數字讓他很滿意。“在附近非工業區，差一點的寫字樓每平方米都在五六十元，好一點的要七八十元了?！?/p>