一邊是新興購物中心不斷涌現，一邊是持續的降租、關店和拋售，傳統住宅開發商宣布向商業地產轉型聲猶在耳，商業地產的競爭卻已經從最初的亢奮全面進入白熱化階段。百貨商場、購物中心等急劇擴張，但租金收益低、電商沖擊以及同質化競爭卻成為行業難題。短短幾年，商業地產正以最快的速度從當初機遇無限的藍海變成壓力重重的紅海。
經營分化加劇
“業績不佳項目的租金下滑，抵消了市場領先項目的租金增長，二季度，租金總體增長率顯著放緩”。近日，仲量聯行在其發布的2015年第二季度北京房地產市場報告中如此表示。
幾乎同時，世邦魏理仕在二季度的房地產市場報告中也表示，電商的蓬勃發展對傳統商業形態持續造成沖擊，受此影響，零售物業的租金增長進一步放緩，本季度全國租金環比僅微升0.1%，為2009年二季度以來最低增幅。
“目前市場上總共有兩類表現較差的項目”，仲量聯行中國華北區研究部總監和中國區零售市場首席分析師麥哲文告訴記者，一類是定位高檔的核心區小型新項目，這些項目定位錯誤，再加上開業時過度重視租金，目前正在掙扎著填滿剩余的租賃空間，且不得不通過降低租金來吸引租客；第二類是一些空置率持久居高的項目，這些項目不是無法充分滿足客戶群的需求，就是受累于區位的不理想，導致客戶數量不足，以及對維持穩定租客流的無能為力。這一趨勢使二季度租金僅僅環比和同比上漲了0.3%和2.8%，核心項目的租金表現略好，分別上漲了0.7%和4.7%。
“在競爭愈為白熱化的當下，業績良好及經營不善項目的差異將會越來越明顯。”麥哲文說，市場領導者將會繼續與低質量的購物中心形成差距，并成為未來租金增長的主要推動力。
傳統商業退步
龍頭房企也不能幸免。商業地產巨頭萬達，正在對其旗下的業態進行重新的整合和篩選。
在萬達剛剛公布的上半年業績中，萬達商業實現收入734.1億元，完成上半年計劃的101%，同比增長12%；上半年租金收入70.2億元，完成上半年計劃的102%，同比增長33.3%，租金收繳率100%。
“盡管總租金增長33%，但是看租金總體增長還要考慮到去年同期可租面積和現在可租面積的對比，具體單位租金是否增加更加重要”，易居中國執行總裁丁祖昱表示，按照招股書和去年年報數據，今年上半年的單位租金大概是68元/平方米/月，比去年同期的75元/平方米/月還有所倒退。
值得注意的是，萬達半年報對百貨、大歌星等傳統業務組成部分只字未提。作為曾經萬達主力板塊之一的萬達百貨，萬達正在對其進行一場大瘦身計劃。據聯商網日前發布的《2015年上半年主要零售企業關店統計》顯示，今年上半年，主要零售企業在國內共計關閉121家，百貨業態關閉26家，其中，萬達百貨關閉10家，位居第一，緊隨其后的是馬莎百貨、天虹商場等。在今年年初，業內曾盛傳“萬達將關閉10家嚴重虧損的百貨門店，并壓縮25家經營不善百貨門店的樓層”。
不斷擴大的虧損是萬達百貨遭遇瘦身的原因，公開資料顯示，萬達百貨2014年營收為154.9億元，同比增長39%，但凈利潤只增加7%；到了今年上半年，萬達百貨僅新開3家店，營收共計129.9億元，同比增幅僅為17%。
與此同時，同樣表現不景氣的萬達KTV品牌大歌星也被陸續轉出店面。本月7日，萬達關閉全部大歌星KTV門店，其后，一封題為《7月7日，寫給大歌星》的緬懷信在微信朋友圈迅速傳播。據悉，大歌星這一品牌將從萬達系統中消失。
經營壓力大增
傳統商業的問題不止萬達一家出現，每個商業地產運營商都會面臨。“最近收到了許多關于（商業地產）經營困難的哀嘆，也看到了很多勇于突圍的嘗試”，佰仕會發起人、佰仕信基金創始合伙人陳方勇告訴記者。
非一線城市商業地產的運營壓力最為明顯。昆明本土商業調查機構發布的一份當地商業地產生存現狀的調查報告指出，供應過剩、體量過大、同質化競爭嚴重成為制約昆明商業地產發展的關鍵因素。大面積的舊改運動為昆明大體量的商業地產項目建設提供了空間與可能，預計未來3-5年，昆明將有近2000萬方商業項目面市，若以全市700萬人口總數計算，昆明人均商業面積將達到3平方米，超越上海及香港。
四川省連鎖商業協會統計，截至2014年底，成都開業運營、規劃在建的商業綜合體、購物中心已達132家，新增商業零售物業近120萬平方米，在全國排名第一。同時，2015年還將有13家新增商業綜合體、購物中心進入成都市場。
中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴記者，目前商業地產運營商現在普遍面臨的問題，一個是品牌商開店意愿下降，店面數量和面積直線下降，另一個則是品牌商議價能力大幅提高，不僅要求低租免租，對位置、樓層的要求也越來越苛刻。“巨大的經營和資金壓力，讓大宗項目拋售的現象屢見不鮮”。
對于不少品牌房企來說，盡管商業地產運營已初具規模，但租金收入仍然十分微薄。華潤置地日前披露，今年6月實現合同銷售金額約人民幣82.4億元，環比增長10.46%，同比增長32%；今年上半年累計實現合同銷售金額約370億元，同比增長44.76%。投資物業方面，華潤置地6月投資物業實現租金收入約5.52億港元，環比減少3.5%，同比增長25.17%；上半年累計實現租金收入31.54億港元。
業內人士表示，租金收入占比不高，一方面是由于商業項目持有量相對較少，另一方面與近幾年租金報價難以提高有一定關系，尤其在商業項目供應比較多的情況下更是如此。
再轉型成趨勢
傳統商業的衰弱已成定局，不過，在不少業內人士看來，目前也正是商業地產“重整河山”的好機會。
“填補區域空白型、替代升級型以及創新型商業地產將是未來市場的發展機遇”，陳方勇認為，選址、定位與設計、金融能力以及操作團隊將是商業地產未來能否勝出的關鍵。
“電商進一步滲透至實體零售”，世邦魏理仕在分析報告中稱，隨著跨境電商在試點城市開展業務，各城市核心商圈購物中心出現越來越多保稅超市、保稅商品展示平臺的身影。電商帶來的不僅是單純的購物支付模式的“跨界”，還有經營上的“跨界”。在消費渠道漸趨多元、消費訴求不斷演變之際，越來越多的零售品牌從單一業務轉向關注體驗型生活消費，通過改善購物體驗及產品豐富度增加顧客黏度。與此同時，經過一個季度的沉寂后，快時尚品牌活躍度也開始明顯回升。
萬達也在尋求新的轉型方向、布局新的商業業態。目前，萬達已經形成了新的四大支柱產業：萬達商業、文化產業、金融產業、電子商務。萬達商業包括商業地產建設、酒店管理、商業管理等內容，隨著“輕資產”戰略的加速推進，萬達商業將由房地產企業全面轉型為商業服務型企業，商業租金收入將超過利潤的50%；文化產業包括影視控股、旅游控股、體育控股、兒童娛樂控股等四大公司；金融產業包括銀行、證券、保險、投資、快錢支付等公司；電子商務包括眾籌理財、一卡通、積分聯盟、大數據中心、智慧體驗產品等內容。
按照新的計劃，萬達2018年就將全面轉型為服務型企業，服務業收入、凈利潤占比超過65%，而原定是2020年實現該目標，這意味著萬達轉型正在加速。在萬達集團董事長王健林看來，中國消費正發生結構性變化，從生存型向滿足型、體驗型、個性化消費轉變。通過布局娛樂、體育、旅游等產業，萬達計劃抓住中國未來二十年的發展機會。
京華時報記者 潘秀林