在別墅整體看漲的大背景下，北京頂豪別墅開始入場。圖為金地中央世家。

　　昨天，北京四大頂豪別墅負(fù)責(zé)人和相關(guān)專家就頂豪的發(fā)展態(tài)勢展開探討。

　　2015年，被認(rèn)為是北京樓市的“頂豪元年”，各大單價10萬甚至20萬的項目紛紛入市，掀起了一波又一波頂豪大戰(zhàn)。在這其中，最大的兩大看點是頂豪公寓和頂豪別墅。

　　在上半年頂豪公寓熱火之后，進(jìn)入下半年，包括金地中央世家、西宸原著、中糧瑞府等頂豪別墅均成為了市場的熱點，這也宣告了北京頂豪別墅時代的正式開啟。

　　7月14日，由新京報和金地地產(chǎn)聯(lián)合主辦的“京城頂豪別墅華山論劍——2015年北京頂豪別墅價值及市場發(fā)展高峰論壇”在金地中央世家揭開帷幕。來自北京四大頂豪別墅負(fù)責(zé)人和相關(guān)專家就頂豪的發(fā)展態(tài)勢展開探討。

　　頂豪別墅大勢已成

　　在環(huán)境問題備受關(guān)注的今天，別墅得天獨厚的自然環(huán)境成了高端置業(yè)者的心頭之好。今年以來，北京的別墅市場表現(xiàn)優(yōu)異。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月的別墅市場成交462套，環(huán)比上漲了31%，這也是今年第4個月別墅成交上漲，這一成交紀(jì)錄已經(jīng)刷新了自2010年5月以來62個月的新高。

　　在別墅整體看漲的大背景下，頂豪別墅開始入場。頂豪別墅地段優(yōu)于普通別墅，往往位于城市中或是離城市中心非常便利的位置，占據(jù)著頂級生活資源和品質(zhì)優(yōu)勢，聚合了城市和別墅的特質(zhì)，成為目前高端置業(yè)者的優(yōu)先選擇。

　　如今年入市的金地中央世家、龍湖西宸原著、中糧瑞府、萬科觀承別墅等頂豪級別墅產(chǎn)品，地段位置都十分優(yōu)越。比如，中糧瑞府位于近年的豪宅熱土孫河，龍湖西宸原著位于西三環(huán)，這些區(qū)域不但配套成熟，而且?guī)缀鯖]有新的土地供應(yīng)。

　　中央別墅區(qū)以地段優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美和配套完善著稱，區(qū)域更是集中分布著北京甚至全國最優(yōu)質(zhì)的國際頂級教育資源。金地中央世家則位于中央別墅區(qū)發(fā)展最成熟的后沙峪板塊，而且是中央別墅區(qū)最后一塊低密別墅用地。

　　上述別墅頂豪項目，更是已經(jīng)得到市場的認(rèn)可。中糧瑞府和西宸原著都是今年單價突破20萬的高端項目，西宸原著更是取得了一次性開盤熱銷10億的成績。隨著金地中央世家、萬科觀承別墅等項目的入市，北京頂豪別墅市場大勢已成。

　　可以預(yù)見的是，由于產(chǎn)品稀缺，別墅市場的整體價格不但將水漲船高，而且未來可能“一墅難求”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉給出的數(shù)據(jù)顯示，北京別墅市場庫存只有7000套左右，其中最稀缺的獨棟別墅存量已經(jīng)不足2000套。

　　北京清華同衡城市規(guī)劃設(shè)計研究院城市發(fā)展策劃研究所副所長彭劍波認(rèn)為，從單價、總價上看，北京頂豪項目和世界頂豪項目相比還有一定差距，但具備很大的發(fā)展空間。北京高端人群的消費能力毋庸置疑，關(guān)鍵是是否有足夠好的產(chǎn)品。

　　更考驗產(chǎn)品功力與附加值

　　在樓市激烈的競爭環(huán)境之下，北京別墅市場的分化日益嚴(yán)重，產(chǎn)品實力不夠、設(shè)計不合理、位置缺乏優(yōu)勢的別墅項目有可能面臨危機。

　　中糧地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理隋強認(rèn)為，頂豪別墅更考驗開發(fā)商的產(chǎn)品功力，并且盡可能整合力所能及的各方面資源來為業(yè)主服務(wù)，今年房企在產(chǎn)品打造上更加用心，這喚醒了一部分頂豪需求。

　　如龍湖西宸原著在產(chǎn)品設(shè)置上參照平層四合院的規(guī)制，建成立體式空間布局，實現(xiàn)地上家庭空間和地下會客空間的優(yōu)化組合。而孫河中糧·瑞府從傳統(tǒng)人居角度出發(fā)，其“府園別墅”形制也受到業(yè)內(nèi)人士一致好評。

　　金地中央世家作為金地集團進(jìn)駐中央別墅區(qū)的獨棟城市別墅作品，也是金地產(chǎn)品系中頂尖地位的產(chǎn)品，項目將在下半年推出63席類獨棟別墅產(chǎn)品，傳承法式紅磚建筑的經(jīng)典風(fēng)格，通過巧妙的產(chǎn)品設(shè)計，實現(xiàn)了獨門獨院的類獨棟別墅社區(qū)的使用效果。

　　作為頂豪城市別墅的代表，金地中央世家旗幟鮮明地打造出了“一畝大宅”的產(chǎn)品尺度。每戶占地面積一畝以上，別墅面積約600-800平方米，而花園面積就達(dá)到200-300平方米。地上和地下空間的多個設(shè)計亮點，使得其在中央別墅區(qū)眾多項目中脫穎而出。

　　金地集團華北區(qū)域副總經(jīng)理遇繡峰認(rèn)為，頂豪別墅最重要的是稀缺性，今年北京豪宅價格高企的根本原因，是因為這些項目占據(jù)稀缺資源。

　　高端置業(yè)人群往往追求高附加值，占據(jù)優(yōu)質(zhì)教育資源的第一居所別墅更是稀缺。隨著財富人群的增長以及北京國際化城市的推進(jìn)，國際化教育勢在必行。而中央別墅區(qū)已成為北京最具國際化視野的國際學(xué)區(qū)，區(qū)域教育資源非常雄厚，擁有北京順義國際學(xué)校、鼎石國際學(xué)校等世界級知名學(xué)校。

　　金地中央世家是距離鼎石國際學(xué)校最近的別墅社區(qū)，項目周邊還聚集著ISB（順義國際學(xué)校）、新英才學(xué)校、北京英國學(xué)校蒙臺梭利學(xué)校、溫莎雙語幼兒園、海嘉國際雙語學(xué)校等最優(yōu)質(zhì)的國際教育資源。

　　北京房協(xié)秘書長陳志表示，頂豪別墅應(yīng)具備“好、大、少、貴”的特征，目前正在籌劃建立一套頂豪項目價值體系，包括從區(qū)位、產(chǎn)品、園林到私密性等10個大項指標(biāo)，數(shù)十個子指標(biāo)，希望能夠推動北京豪宅市場發(fā)展。

　　金地中央世家聚焦高階財富需求

　　由于頂豪別墅高總價的特點，相對于高單價但面積較小的平層豪宅而言，購房準(zhǔn)入門檻更高。

　　萬科高端事業(yè)部總經(jīng)理高廣漢認(rèn)為，北京頂豪別墅的總價應(yīng)該要達(dá)到兩三千萬元起。如中糧瑞府項目的主力區(qū)間為3000萬到6000萬，西宸原著也達(dá)到2000萬至5000多萬的總價。

　　北京一直是高凈值人群的聚居地。胡潤研究院發(fā)布的《2014中國高凈值人群養(yǎng)生白皮書》顯示,定居北京的千萬富豪達(dá)到19.2萬人,億萬富豪達(dá)到1.13萬人,全國排名第一。胡潤預(yù)測,未來三年,中國億萬資產(chǎn)以上的富豪人數(shù)可能達(dá)到7.3萬人。

　　龍湖北京區(qū)域研發(fā)負(fù)責(zé)人田菡認(rèn)為，頂豪別墅作為一種現(xiàn)代高端生活方式，除了占據(jù)稀缺資源外，還要注重購房者的生活感受和情境營造。

　　與以往財富人群相比，如今更多是新一代財富新貴入場。遇繡峰表示，今年以來一個特別的現(xiàn)象是，資產(chǎn)增值較快的新貴，金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)的財富人群，逐漸成為各大頂豪別墅項目的客群。

　　諸多有海外留學(xué)工作背景的客戶十分關(guān)注中央別墅區(qū)。長時間的高端項目開發(fā)，使中央別墅區(qū)形成了獨特的居住氛圍，高檔生活資源齊備，國際商務(wù)氛圍成熟，高爾夫球場、高端商業(yè)會所等諸多國際化配套環(huán)伺，更有歐陸廣場等大型商業(yè)圍繞。

　　此外，部分高端改善性需求也傾向于就近選擇更新?lián)Q代產(chǎn)品。如金地中央世家就將部分意向客群定位于望京等東部高端住宅客戶、片區(qū)內(nèi)住在聯(lián)排別墅等有物業(yè)升級需要的客戶。

　　陳志表示，未來還會有更多從股市套利出來的資金成為頂豪別墅的購買者，下半年有更多集中簽約出現(xiàn)。

　　本版采寫/攝影 新京報記者 龔小鋒