本報(bào)記者 耿諾
自住房購(gòu)房合同行文應(yīng)保證不出現(xiàn)無(wú)效的“霸王條款”；開(kāi)發(fā)商也應(yīng)為剛需購(gòu)房人說(shuō)清合同條款內(nèi)容。政府則請(qǐng)來(lái)專家為合同把關(guān)，同時(shí)出臺(tái)專屬于自住房的購(gòu)房合同示范文本。記者昨日從市住建委和市住保辦了解到，自住型商品房合同將納入監(jiān)管范圍，政府將出手對(duì)合同文本進(jìn)行規(guī)范，以防購(gòu)房人吃虧。
業(yè)內(nèi)人士分析，這將有效避免“霸王條款”出現(xiàn)，還有望扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商始終強(qiáng)勢(shì)的“行規(guī)”。
同是退房 賠償金額差五倍
近期，一個(gè)自住房項(xiàng)目因?yàn)楹贤瑮l款問(wèn)題，引發(fā)了市住建委負(fù)責(zé)人的關(guān)注。按照這份合同，購(gòu)房人需要將契稅交給開(kāi)發(fā)商代繳，這些錢要在開(kāi)發(fā)商手里無(wú)息存放兩年。其結(jié)果必然是開(kāi)發(fā)商受益而購(gòu)房人吃虧。
與此同時(shí)，市住保辦專家決策組的法律專家也在對(duì)本市自住型商品房的購(gòu)房合同進(jìn)行評(píng)估。
“對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，重要的是平等。現(xiàn)在的合同中約定，因購(gòu)房人原因退房需賠償總房款的5%，而因開(kāi)發(fā)商原因，退房?jī)H需賠償1%。”一位法律專家說(shuō)，這種“差五倍”的霸王條款毫無(wú)道理。“要么都1%，要么都5%，這才是對(duì)等。”
昨天上午，一場(chǎng)研討會(huì)在市住建委辦公樓內(nèi)召開(kāi)，專門針對(duì)自住型商品房的“霸王條款”。
“自住型商品房不同于普通商品房，有政府提供住房保障的功能，所以，政府要對(duì)開(kāi)發(fā)商行使監(jiān)管職責(zé)。”市住保辦專家組成員、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授鄭雅方說(shuō)。
“購(gòu)房合同條款里的不合理，就是行規(guī)。”頭發(fā)有些花白的市住保辦專家組成員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授易成棟一直在研讀合同，并在一張空白A4紙上不停記錄著內(nèi)容。他說(shuō)，合同中很多條款，都應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人雙方協(xié)商的。
市住建委一位法律顧問(wèn)也建議，開(kāi)發(fā)商提供的格式合同中，有些條款雖然被開(kāi)發(fā)商寫(xiě)進(jìn)了合同，但在法律判決中，通常會(huì)對(duì)這些“霸王條款”進(jìn)行無(wú)效認(rèn)定。“政府應(yīng)該監(jiān)管這些無(wú)效條款，以及會(huì)在現(xiàn)實(shí)中影響到老百姓住房保障福利的條款。”
自住房合同將嚴(yán)于商品房
此前，市工商局、市住建委曾經(jīng)聯(lián)合推出房地產(chǎn)交易示范性文本。然而，記者從一位從事房地產(chǎn)業(yè)超過(guò)20年的開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)在示范文本中“添枝加葉”，由此逃避一些自己應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
“最大限度縮小企業(yè)責(zé)任，這確實(shí)是行規(guī)。”這位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人并不避諱這個(gè)問(wèn)題。
目前，市住建委官網(wǎng)已經(jīng)公布了商品房現(xiàn)房、預(yù)售的合同示范文本。而據(jù)市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，本市已經(jīng)聯(lián)合多位法律、法務(wù)專家，就起草自住房購(gòu)房合同示范文本進(jìn)行討論。專屬于自住房的合同范本條款會(huì)更加嚴(yán)謹(jǐn)。
這是由自住型商品房的特性決定的。自住型商品房由開(kāi)發(fā)商承建，價(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭；購(gòu)買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上繳財(cái)政。
截至上月底，全市自住型商品房共推出46個(gè)項(xiàng)目。在啟動(dòng)選房的31個(gè)項(xiàng)目中，有2.9萬(wàn)套實(shí)現(xiàn)了銷售。已經(jīng)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的自住房項(xiàng)目，僅剩1142套未售出。
“好事就要做到位”
市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，市住保辦將牽頭建立合同評(píng)估制度，讓合同和老百姓見(jiàn)面之前就先被“捉蟲(chóng)”。
“開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售許可之前，有幾個(gè)月的時(shí)間可以制訂合同。我們會(huì)建議開(kāi)發(fā)商把合同事先提交給市住保辦專家組，請(qǐng)專家評(píng)估后，出具修改意見(jiàn)，再由住保辦反饋給企業(yè)。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
而鄭雅方建議，開(kāi)發(fā)商草擬購(gòu)房合同時(shí)，首先要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法律論證。“開(kāi)發(fā)商與取得購(gòu)房資格的老百姓是平等主體，要在雙方合意的情況下，才能簽署合同。”她說(shuō)。
來(lái)自物業(yè)管理、住宅質(zhì)量管理等部門的負(fù)責(zé)人，也對(duì)未來(lái)的自住房合同條款，提出了一些更清晰的建議。
“如果說(shuō)這些合同條款的措辭還得用言語(yǔ)補(bǔ)充解釋，那就應(yīng)該在合同中直接標(biāo)注清楚，讓老百姓看得明明白白。”一位業(yè)務(wù)處室負(fù)責(zé)人說(shuō)。
從2013年啟動(dòng)供地開(kāi)始，自住房的管理體系一直在完善過(guò)程中。市住建委已經(jīng)傾注了大量精力監(jiān)管自住房的施工質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)等細(xì)節(jié)內(nèi)容，同時(shí)，也在進(jìn)一步細(xì)化對(duì)自住房“全生命周期”的監(jiān)管。“從申請(qǐng)、提交審核，到搖號(hào)、購(gòu)房，再到后續(xù)的持有、交易，每個(gè)環(huán)節(jié)我們都在推進(jìn)更精細(xì)化的管理。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
“自住房是納入住房保障體系的新型房源，我們的原則是，好事就要做到位。”他說(shuō)。