投資風向標

　　在股市跌宕起伏、猶如坐過山車的6月，樓市交投熱度卻一路走高，更勝“紅五月”。據陽光家緣網站數據統計，6月廣州二手房網簽量突破5000套，不但高于剛剛過去的“紅五月”，甚至超越“3·30新政”出臺后的4月。

　　6月樓市火熱的并非只有廣州。2015年上半年，中國指數研究院監測的50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創2010年以來同期最高水平。其中，5月50個代表城市住宅成交達到3191萬平方米，6月成交則進一步走高，成交超過3400萬平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。

　　在成交量走高的同時，包括廣州、深圳在內的國內一二線城市房價也不斷回暖。進入7月，樓市是否將延續上半年的“慢牛”行情？此時入手購房是否合適？在股市震蕩背景下買房會否成為資產保值增值的正確選擇？

　　南方日報記者 牛思遠

　　物業暴漲百萬元業主“反價”

　　案例

　　今年上半年，隨著政策利好與市場轉向，不少城市出現新房價格上漲、二手業主“反價”的案例。而伴隨股市的大幅震蕩，也出現了股民套現買房的故事。

　　據報道，在供應量一直偏小的深圳，位于龍崗坂田一套房產在“3·30新政”后市場價格從350萬元暴漲到450萬元，從而引發了買賣雙方的糾紛。

　　這個案例中，因買方需要“賣一買一”，雖然在3月底已經簽訂買賣合同，但未能及時完成交易辦理過戶。隨著市場價格出現波動，賣方反悔拒絕交付。后來經過通宵談判，最終雙方達成再加價36萬元的方案，并由買方承擔過戶前的房貸。此后，由于支付方式上雙方未能達成一致，談判破裂，雙方又上演了一出強行收房與對薄公堂的“狗血劇情”。

　　樓市回暖超預期，一方面引發了上述“業主反價”的故事，另一方面也推動著許多潛在購房者的加速入市。而此前經歷了一輪“牛市”的股市，也成為不少人買房的助力。

　　廣州白領張小姐就是這樣下手買房的。張小姐老家在韶關，父母都是當地的公務員。去年底以來，股市迎來一波大幅上升，張小姐父母在股市中有了不小的收益。

　　此時，張小姐已經碩士研究生畢業兩年，并留在廣州一家國企工作。隨著工作穩定下來，買房提上了議事日程。今年5月，看著樓市日漸紅火，張小姐和父母都開始有些著急，便加快了看房步伐。同時，股市震蕩也讓張小姐的父母下定決心，賣掉了一部分持有多年的股票套現。

　　6月底，在看了一個多月房子之后，張小姐和父母最后選定了天河區車陂一個新樓盤，90多平方米的三房戶型均價3萬元左右。按照首套房貸三成計算，張小姐的首付在100萬元左右。父母股票套現的現金支付首付款后還有一點盈余，正好用作裝修。

　　“算是踩點踩得還比較準吧，再不買房，價格繼續漲的話就買不起了。”張小姐說。

　　35.69%受訪者計劃半年內買房

　　調查

　　日前，騰訊大粵網、廣東省房協、合富房地產經濟研究院聯合開展了名為“2015房價去哪兒？”的今年上半年樓市住房需求的網絡問卷調查。雖然這類網絡問卷調查因受訪者代表性問題，并不能全面準確反映真實的市場狀態。但對想了解當下潛在購房者心理的投資者，也不失為一個參考。

　　截至7月5日的統計數據顯示，參與調查的潛在購房者中，最多的年齡段為30-39歲，達到51.81%，第二多的是20-29歲，達到24.51%；其中接近一半(44.57%)為首次置業，近三成(32.57%)為第二次置業，顯示出購房主力仍是“剛需”的年輕人群體。與之相印證的是，選擇90平方米以下的人最多，達到44.08%，選擇90-120平方米的也達到28.95%。

　　盡管這些潛在購房者主流是自住和改善型的“剛需”群體，但從受訪者的選項分析，住房作為“保值增值”資產的觀念依舊深入人心。

　　如選項高度分散的“購房時主要考慮的前三個因素”中，9.99%的人買房時會考慮“有升值潛力”，這一比例僅次于以11.18%并列第一的“交通便利”和“周邊配套完善”，甚至超過了“有優質學位”(9.82%)。

　　從收入和預算來看，這一群體的購買力并不差。調查顯示，這些潛在購房者的家庭月收入在1.5萬元以上的合計占比為53.46%，超過了半數；對于購房單價的預期，高達32.24%的人能接受單價3萬元以上，25.16%的人計劃購房單價為2—3萬元，合計共有近六成潛在購房者能夠接受單價2萬元/平米以上的房子。

　　對于計劃購房總價預算，選擇100—200萬元的人最多，達到28.45%；選擇200—300萬元的位居第二，為20.89%；但值得注意的是，如果將預算超過300萬元的兩個選項(300—500萬元/500萬元以上)合并計算，這一群體的比重已經達到32.07%，接近總數的三分之一。

　　在對所在城市下半年房價趨勢的預測選項中，認為會上漲的人占比合計達到63.49%。可以說，這一數據充分體現了當下購房者對房價“看多”的心態。

　　普遍看多的背景下，受到“買漲不買跌”心態影響，潛在購房者的購房計劃顯得較為急迫。在購房計劃中，有超過三成(35.69%)的人選擇在半年內購房，在所有選項中排在首位，比例也遠超其他選項，而考慮“一到兩年內購房”和“兩年后購房”的人合計不到一半。

　　商品房待售面積3年來首次減少

　　市場

　　今年上半年，受金融政策多重利好影響，資金面動能再發力，加上各項住房政策的支持，房地產市場加速回暖。統計數據顯示，二季度樓市持續升溫，成交量、價皆呈增長趨勢，個別一線城市甚至出現漲勢大超預期。

　　成交量方面，國家統計局的權威數據顯示，5月末全國商品房待售面積6.57億平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產市場低迷以來，商品房待售面積首現減少，也是自2012年4月以來持續長達3年之久的商品房庫存上升態勢首次出現轉變。1-5月，全國商品房銷售額為24409億元，同比增長3.1%，也實現了自2014年以來首次同比正增長。

　　而根據中國指數研究院的統計，2015年上半年，50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創2010年以來同期最高水平。

　　其中，今年一季度代表城市月均商品住宅成交面積達到2089萬平方米，同比增長2.6%。二季度以來，央行進行新一輪降準降息政策，加之“3·30新政”效果逐漸顯現，市場成交持續回升，5月代表城市住宅成交達到3191萬平方米，6月成交進一步走高，成交超過3400萬平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。

　　分城市來看，一線城市成交量提升尤其明顯。上半年一線城市月均成交量75萬平方米，同比增幅超過45%，絕對量也為近年來最高水平，其中6月成交超過100萬平方米，同比去年增長近1倍；二線城市月均成交66萬平方米，同比增長18.5%；三線城市月均成交量31萬平方米，同比增長37.0%，增幅僅次于一線城市。

　　相比新房，二手房市場的成交增長更為顯著。2015年1-5月，十大城市二手住宅累計成交37.42萬套，較去年同期的27.61萬套大幅增長35.55%。其中5月單月成交9.74萬套，創2013年4月以來單月最高成交紀錄。

　　成交價格方面，根據中國指數研究院發布的百城價格指數數據，2015年上半年百城均價環比由跌轉漲，百城整體住宅均價轉為累計上漲，漲幅為0.82%。但不同城市表現分化，其中以深圳為代表的一線城市房價上漲態勢明顯。

　　分城市來看，上半年各線城市住宅價格表現分化，一線城市累計上漲5.17%，上漲態勢明顯，二三線城市均下跌。具體來看，一線城市累計上漲5.17%，漲幅較去年同期擴大2.53個百分點；二線城市累計下跌0.75%，跌幅較去年同期收窄0.35個百分點；三線城市累計下跌1.25%，跌幅較去年同期擴大0.37個百分點。

　　深圳樓市供需兩旺

　　區域

　　根據中指院數據統計，深圳6月住宅均價漲幅高達6.58%，整個上半年累計漲幅更是高達12.25%，領漲全國。而自去年10月以來，深圳二手住宅均價已經連續9個月環比上漲，進入二季度以來漲幅明顯擴大，6月漲幅達8.59%，居十大城市之首。

　　美聯物業的報告則顯示，6月份，深圳一、二手住宅合計成交23224套，較5月上漲19.20%，市場延續火爆走勢。

　　其中，一手市場在供應熱的助力下表現穩定。深圳一手住宅成交于6月初(6.1-6.7)達成1896套的周成交量，為今年次高，于下旬因端午假期而小幅回落，但之后迅速回歸。整個6月，深圳一手住宅成交量、價繼續攀升，成交量為7494套，環比上漲22.73%；均價為30713元/m2，上漲7.81%，創下歷史新高。

　　二手住宅方面，雖然實際成交有所放緩，但因備案存有滯后性，備案數據保持高位運行，數據面上依舊超過15000套。

　　美聯物業分析認為，7月份，市場供應熱度有望延續，市場表現或將趨穩。價格方面，短期增值空間有所壓縮，后市大幅攀升的可能性理論上較小，預計7月價格漲幅將有所收窄。二手市場方面，實際成交或持續放緩，但因備案有延遲，預計三季度初的數據仍會好看。

　　廣州再現“日光盤”

　　廣州樓市上半年的表現都遠不如深圳火爆，但羊城同樣不乏“日光盤”。如位于廣佛交界的某項目，就因為滿足廣州剛需置業愿望，每次開盤均受到熱捧，4月推出的兩批共300多套精裝房均實現一小時內售罄，去化速度超預期。

　　二手住宅方面，廣州樓市的成交表現更是持續升溫，價格與成交量同步走高。尤其是在6月央行降息后，買賣雙方對后市發展更趨樂觀，買家亦開始逐步接受業主的漲價幅度。

　　據合富置業成交數據統計，6月廣州二手住宅市場成交均價為26163元/平方米，環比5月上升7.5%，同比去年6月上升15.8%。

　　從數據來看，6月廣州二手樓市買家仍以自住客居多。據合富置業成交數據統計，6月首次置業和改善型換房需求占比分別為57%和35%，占比與5月差不多。不過，與去年6月對比，首次置業占比則呈現明顯下降、改善型換房需求占比明顯上升的跡象。

　　來自合富置業的分析顯示，去年6月首次置業買家仍占據絕對成交主力位置，占比高達71%。相比之下，今年6月改善型換房需求比例為35%，較去年同期占比大漲超過10%，說明信貸及政策的利好，有效激發改善型買家入市積極性提升。

　　此外，據合富置業分析，由于股市跌宕起伏，不少前期在股市獲利的投資者開始入市樓市。雖然由于目前廣州仍實行“限購”政策，真正出于純投資目的而入市住宅市場的投資者數量不算多，且大多以長線投資為主，但6月數據顯示投資需求占比的確較5月有所增加——據合富置業成交數據統計，6月投資需求占當月成交的8%，較5月的5%略有增加。

　　廣州成全國二套房首付最嚴城市

　　四次降息后貸款百萬月供減少662元

　　■相關

　　距離“3·30”新政發布3個月有余，融360統計數據顯示，全國35個重點城市525家銀行中，已經有超過八成的銀行不同程度地降低了二套房貸款首付比例，其中有26個城市二套房主流首付成數為四成。值得一提的是，廣州是目前全國唯一未執行“3·30新政”的城市。

　　今年3月30日，央行等幾部委聯合發文，調整個人住房政策，其中二套房首付比例調整為不低于40%。但深圳和廣州都未執行首套房四成的利率。

　　融360監測數據顯示，全國執行“3·30新政”的銀行達431家，執行率達82%，相比上月增長11%。全國35個主要城市中，二套房主流首付比例為四成的有26個城市，占比74.3%。其他9個城市中，首付為四成半和七成的各有3個城市；首付為五成的有2個城市；蘇州上月二套房主流首付為四成半，本月上漲至六成。

　　進入7月份，深圳終于打破了二套房新政落地難的僵局，東亞銀行率先將二套房首付降至四成，邁出了政策落地的第一步。隨著深圳二套房政策的松動，廣州成為全國唯一一個沒有落實新政的城市。

　　與此同時，融360的數據顯示，當前首套房貸利率開始有所松動。農業銀行廣州地區的首套房貸已經出現最低至8.9折的現象，較以往最低9折略微降低。招行、民生、工行、中行、郵儲以及渤海在內的幾家銀行都有首套房貸最低9折的優惠。二套房貸利率各家則較為一致，利率上浮10%，僅有廣州銀行上浮15%，廣發銀行最多上浮20%。

　　值得注意的是，央行6月28日下調金融機構人民幣貸款基準利率0.25個百分點。此次降息是自去年11月份以來8個月內，央行第4次降息。

　　4次降息后，商業銀行貸款100萬20年等額本息還清，若以基準利率計算，月供從7485元減少至6823元，月供壓力減輕662元，20年下來，貸款總利息減少了超過15萬元，購房者壓力大大減輕。

　　南方日報記者 黃倩蔚