北京樓市多年來呈現外擴型發展，但是今年，多個單價10萬以上的高價盤的入市，將樓市的高端人群拉回到了四環以內。四環內動輒單價10萬乃至20萬，總價2500多萬起的高價盤市場，有俯瞰故宮的，有強調內城再無別墅的等等，甚至有樓盤拉起中國大旗試圖參與世界競爭以抬身價的，各自凸顯自身的稀缺性，可謂各顯神通。

　　而近期，龍湖西宸原著首期30套入市售罄的消息，更是點燃了核心區豪宅市場的預期。業內人士表示，對于2500萬以上的豪宅產品，除了地段之外，開發商的品牌與口碑將成為豪宅市場比拼的重要因素之一。

　　另外，高總價豪宅雖然與大多數的購房人群無關，但是，也不可否認其市場帶動效應。“與距離最近的10萬元的豪宅盤來比較自己的性價比，已經經常出現在一些改善型樓盤的銷售說辭當中，雖然銷售人員也不指望真的靠這種非同等量級的對比來打動購房人出手，但潛移默化地給了大多數購房人一種北京樓市價格上無封頂的一個暗示。”有業內人士說。

　　新盤老盤混戰

　　四環內新盤10萬成門檻

　　眾所周知，近兩年的土地供應，樓面價屢創新高，尤其是在西南三環一帶，已入市的龍湖西宸原著與旁邊的泰禾西局地塊，樓面價雙雙破6萬元/平方米。位于西南三環一帶的華潤白盆窯地塊與懋源夏家胡同地塊樓面價雖不及西局樓面價，但也分別達到了3.8萬元/平方米和4.5萬元/平方米的高價。

　　“龍湖西宸原著已經入市，單價16萬元，未來泰禾西局的售價也將在這一價格上下，而華潤白盆窯與懋源夏家胡同土地價格雖然相對較低，但是售價破10萬元/平方米的可能性也非常大。”業內人士說。

　　高地價導致上述項目售價高企，但四環內樓市突破10萬元的豪宅并非少數。據了解，目前在售的四環內高價豪宅還有萬科北河沿甲柒拾柒號、保利海德公園、中赫萬柳書院等項目，而日前亮相的融創使館壹號院與北京壹號院，甚至拉起中國大旗以參與世界豪宅之爭來為自己抬高身價。

　　不僅新盤齊整地站上10萬元大關，包括泛海國際、懋源紅璽臺等老盤，也參與到核心區豪宅之爭并多次排在銷售榜前列。事實上，據了解，除了泛海國際以外，像東山墅等豪宅項目也將推新，價格預期均超過10萬元。

　　即使去年以低價7.3萬元/平方米入市的西三環項目京投銀泰琨御府，今年再推新品也將價格提至10萬元/平方米以上。相比之下，核心區二環里的少數項目反倒成了價格洼地，比如去年下半年入市，今年多次出現在豪宅簽約榜前列的中信國安府，位于西單南側一公里，精裝修交房，成交均價8萬元/平方米，而周邊相對較新的二手房售價已達到6萬-7萬元/平方米。業內人士預計，該項目今年再推新品之際，價格上調的可能性也將很大。

　　事實上，豪宅之戰并非僅局限于四環以內，由于近兩年開發商的土地成本壓力，預計今年入市的單價10萬元以上、總價破2500萬元的豪宅將超過1000套。

　　大家都稀缺

　　開發商強調業態與品牌

　　在四環內的豪宅市場中，地產地段的金科玉律再次被強調。但是，不管是高地價倒逼還是開發商看好項目自身價值，作為同等總價量級的豪宅，無不在地段之上注入更多的價值。以日前首期30套入市售罄的龍湖西宸原著為例，該項目一再強調自身作為核心區別墅的稀缺性，以此在自身地段優勢的基礎上，賦予項目更強的不可復制性。相對龍湖西宸原著，泛海國際作為老牌豪宅項目，則更強調自身成熟的生活氛圍，以及面積較大、擁有良好教育資源的優勢。

　　以泛海為代表的老牌豪宅，則在傳統意義豪宅的尺度上，從外立面風格、用材等的選擇上大幅提升，并強調自身的地段價值及配套價值，以此俘獲財富人群。

　　事實上，在高量級總價的豪宅市場，產品力是一方面，更在于開發商的品牌力。一位業內人士表示，“有人戲稱有錢人的世界咱們不能理解，這句話放在豪宅銷售上并非虛言。豪宅市場有時候很難說產品力就能帶來銷售力，購房人群對于品牌的認可度也很重要。”

　　據泛海國際相關人士介紹，泛海國際去年下半年加推新品以來，總價雖然相比多年前的產品大幅拉升，但是，仍然有不少的成交客戶是老業主升級換代。還是選擇泛海國際，一方面是地緣內稀缺的原因，再者就是對泛海的認可。而在，熱銷的龍湖西宸原著背后，也不乏龍湖業主的升級購買以及老業主站臺介紹購買。

　　眼下，東四環最“神秘”的樓盤東山墅也馬上就要入市，這個十年前著名的頂豪別墅項目，十年后推出了100多套公寓。3.9米的戶內凈高，各種國際頂尖品牌的室內設施，在這一輪豪宅蜂擁的時候入市，開發商也是拼了。

　　表面端著賣

　　暗地里使勁

　　雖然豪宅供應量大增，但是豪宅們卻并不想放下身段，多數依然端著賣。北京壹號院就表示，將嚴格施行預約制，不隨意公開，試圖以神秘給財富階層帶來較好的購房體驗。

　　實際上，豪宅市場供應激增還是讓開發商感受到了極大的銷售壓力，以至于十八般武藝全上了，諸如到高端消費場所盯梢式的盯人等手段，只為抓住一個目標購房人。此外，有開發商透露，針對一些意向明確的豪宅購房群體，為了能夠達成銷售，公司內部的流程，甚至是財務要求等都可以針對性地做出調整，一改開發商面對購房人的強勢地位。

　　競爭雖然激烈，但開發商對今年豪宅市場并不悲觀。有開發商表示，往年3000萬總價以上量級的樓盤，全年銷售基本穩定在200多套，今年有望在成交量上有所突破。一方面是供應量大，可選擇性增強；再者就是受惠于股市今年前5個月的“瘋牛”行情。

　　泛海國際相關負責人就曾介紹說，一位購房人推遲了買房計劃，幾個月時間財富幾近翻倍，且在全民炒股成風之際便預感到風險，適當將資金撤離股市。事實上，樓市不僅成為了高凈值人群獲利沉淀資金的蓄水池，還推了一部分人群一把，讓其能有資金實力進入豪宅市場。

　　此外，在豪宅市場普遍反映出來的一個新趨勢，那就是購房人群的年齡也趨于年輕化，這主要受惠于互聯網的造福神話。“互聯網新富階層相比以往的高凈值人群，由于其財富來源更透明，因此，在消費方面也毫不掩飾，享受生活的欲望更強烈。”一位豪宅開發商表示。

　　經濟環境給豪宅市場加了一把柴，但是就豪宅市場區域表現來看，機構人士認為，雖然受到土地成本的壓力，四環外也不乏一些項目總價攀上3000萬以上，但是就稀缺性而言，核心區顯然更具優勢。文/張蛟