經過幾個月的復蘇，房價開始正式進入上漲通道，且一線城市領漲。

　　6月18日，國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，5月份，住宅銷量創年內新高，達24409億元，同比增長3.1%，為今年年初以來首次正增長；新建商品住宅價格環比綜合漲幅比上月擴大0.7個百分點。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市漲幅明顯，新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%。

　　據搜房網統計，北京市新房環比上漲1.1%，而二手房則上漲了4.3%。那么，都是什么項目在漲價？什么樣的房子漲幅最高？下半年漲勢會持續嗎？且看本報記者從一線帶回來的調查。

　　□調查

　　前期熱銷項目

　　6月14日，開年銷冠項目——北京城建·北京密碼2號樓新品加推開盤。據銷售人員介紹，此次開盤加推，僅用了僅僅不到一個月的蓄客時間，就有逾500人到場選房，開盤當天即認購157套房源。

　　該項目位于大興區南六環外魏善莊鎮，一期已于2月5日開盤，均價1.7萬元/平方米，一度成為北京全市一季度的銷冠項目。此次開盤的二期產品比一期價格每平方米上漲了1500元/平方米。記者從項目銷售人員處得知，北京密碼為4.5米高挑LOFT產品，面寬達6米，采用中庭結構，南北通透，此次推新主打戶型為升級后的3.5居。

　　無獨有偶，在多重利好的帶動下，位于燕郊的大盤匯福·悅榕灣近期也調高了價格。匯福地產副總經理劉振剛告訴記者，該項目的公寓產品均價從8000元/平方米調高至10000元/平方米，住宅產品的二期暫時還沒有銷售，但其價格將高于一期。據悉，匯福·悅榕灣公寓10號樓是其樓王產品，6月20日已經面市，這也是該項目公寓一期中最后一棟板樓公寓產品。

　　另據記者了解，政策利好直接帶動了燕郊諸多項目的預期，不少項目都有漲價的打算。

　　5月初，海淀區中關村的永豐產業基地地塊創下56.4億總價及逾5萬元/平米的樓面價紀錄，歷史性地挑起了區域住宅價格體系的新一輪洗牌。很快，永豐地王對周邊高端項目的“帶漲效應”便顯現出來。據悉，5月23日，二期開盤的華潤萬橡府，成為區域首個受益盤，當日便實現認購8億元，刷新了今年千萬級豪宅的單日成交紀錄。5月底以后，項目單價調高1000-2000元/平方米。

　　區域庫存少的項目

　　隨著需求入市和庫存下降，在今年北京樓市整體回暖之下，成交主力的改善產品價格也水漲船高。

　　隨著近幾年海淀土地價格節節攀升，價格一直保持平穩的昌平越來越多地承接了海淀溢出的首置和首改居住需求，今年出現價格微漲態勢。近日，位于昌平某改善項目負責人表示，與周邊其他項目相比，該項目從去年每平米2.6萬到近期開盤的每平米2.8萬。“與周邊其他已經漲到每平米3萬的項目相比，我們算是微調吧。”

　　中原地產數據顯示，昌平區整體市場以剛需和部分改善為主，整體市場的庫存總量并不多，從目前市場情況下看，3500套的可售住宅只夠一年市場消化，供不應求的市場背景也致使昌平在售產品價格出現上漲壓力。

　　剛改、改善等產品出現供需矛盾的不僅僅是昌平，一位項目負責人表示，通州普遍為小戶型剛需產品和40-50年產權商住項目、70年普宅一手房已經不能夠滿足供需。

　　作為改善項目的代表樓盤之一，合生濱江帝景去年8月的入市價格為29500元/平方米，今年5月的報價在30000-35000元/平方米，近期其報價水平更是攀升至35000-37000元/平方米。另據華業東方玫瑰項目銷售表示，“目前銷售均價已經上漲至2.55萬元/平方米。”

　　一位業內人士分析稱，從普宅市場成交排行來看，目前排名靠前的項目均為改善型樓盤，這些樓盤共同點在于：定位改善型需求，售價多在30000元/平方米左右，戶型以舒適型兩到三居為主，位置不是特別偏遠。然而，隨著樓市回暖，開發商自然有了漲價、加推新貨量的底氣。

　　處于收尾階段項目

　　“目前項目只剩下洋房部分，126平米四層精裝電梯洋房即將加推，總價430萬起。”位于臺湖某項目銷售人員向記者表示。

　　去年上半年，該項目正式入市，當時面市的房源為85平米-126平米高層板樓，總價220萬/套起，折扣單價每平米2.88萬。隨著高層板樓在春節后售完，隨后126平米平層、180-220平米上躍及252平米下躍三種產品，新入市的洋房產品報價每平米超過3.4萬，在今年4月首次開盤就實現了3億元的成交。

　　對于項目提價，銷售人員解釋，項目最早入市的產品為高層，而目前在售的為花園洋房，產品類別不一樣，價格自然不同。記者調查發現，在城區以及大興、昌平等多個區域，不少老項目均出現價格上漲態勢，對此，一位業內人士表示，一般采取低開高走策略，項目初期借助性價比優勢換取銷售量，在項目獲得市場認可的情況下，逐步提高其產品的銷售價格，特別是到了項目后期，項目往往在增加產品附加值的基礎上，開始進行價格上調，增加項目整體利潤。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，老項目拿地時間早成本相對較低，因此在定價上具備先天優勢。此外，老項目在處于銷售期的過程中，項目周邊各項配套的完善程度不斷提升，使得老項目的性價比優勢愈發突出。再加上近兩年北京高價地頻出，諸多在售老盤周邊都涌現出高價地，促使購房者更加肯定了區域房價的上漲預期。綜合作用下，老項目對購房客群的吸引力更強，需求高企使得項目具備了短期內持續加推的先決條件。但是，隨著老項目庫存壓力、資金壓力得到緩解，開發商也會提升對后市的價格預期，老項目將會率先漲價。

　　二手房：朝陽、大興領漲

　　隨著改善型置業者涌入二手房市場，改善型區域如朝陽、大興等二手房量價齊漲。

　　據偉業我愛我家市場研究院統計，5月份北京市二手房環比均價漲幅前三位的區域分別是亦莊開發區8.49%，大興區3.98%，朝陽區3.17%。這三個區域的二手房均價分別為亦莊開發區28417元/平米，大興區25574元/平米，朝陽區37134元/平米。

　　“朝陽區域二手房房源供應量大、交通便利、綜合配套和設施較為完善，在改善型需求成為北京樓市購房需求主力的現階段，朝陽區吸納了較多的改善人群置業，形成了區域成交量、價較為明顯的增長。據我愛我家成交數據顯示，目前朝陽區月均價已經比去年8月的最低值33829元/平米上漲了8.94%，同比也已經上漲了1.51%，未來預計朝陽區二手房均價仍將溫和上漲。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說。

　　另外，對于京南大興區、亦莊開發區這兩大區域的二手房價格反彈，胡景暉表示，京南區域目前事實上已經成為北京市剛需和改善人群置業的主要熱點區域，一方面是由于近年來京南區域建設速度較快，配套資源在快速聚集，軌道交通也不斷在區域延展；另一方面，隨著京津冀協同發展戰略的不斷升溫，大興國際機場的落地等利好的影響，京南區域未來的發展前景值得看好。在這兩大背景因素的影響下，大興區和亦莊區域的二手房交易相對活躍，均價上漲速度也相對較快。

　　胡景暉還告訴記者，從我愛我家門店反映的情況來看，目前市場交易熱度依然相對較高，中、大戶型成交較為突出，顯示出改善型人群購房的偏好，同時房屋從掛牌到交易成功的平均時間也在縮短，個別區域的熱點房源出現了業主提價現象。由于這些市場特征的存在，預計6月份北京二手住宅成交均價仍將延續目前的小幅上漲局面，而同比價格的漲幅預計將進一步拉大。

　　在成交向好的拉動下，業主的心態也在改變。據鏈家地產統計，6月第三周，全市新增房源掛牌價較上周上漲了1.4%，庫存房源中下調報價的房源占比持續下降，這反映出業主心理價位的進一步抬升。鏈家地產市場研究部李巧玲認為，在整體預期向好的大環境下，未來房價將有一定程度的上升空間。

　　數據

　　統計局：5月一線城市房價領漲

　　市場的回溫態勢已經非常明顯。6月18日，國家統計局公布的70個大中城市房價數據也顯示，5月份，住宅銷量創年內新高，一線城市房價漲幅明顯。

　　從城市看，房價下跌的城市正在減少，特別是已有過半城市二手住宅市場處于上漲態勢。5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有20個和37個，分別比上月增加了2個和9個；下降的城市分別有43個和28個，分別比上月減少了5個和6個。

　　房價也處于漲幅擴大的通道中。國家統計局城市司高級統計師劉建偉介紹，初步測算，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅比上月擴大0.7個百分點，二手住宅價格環比綜合平均漲幅高于新建商品住宅。

　　中原地產首席分析師張大偉告訴記者，市場整體呈現出了明顯的復蘇狀態，出現價格上漲的城市越來越多，而且漲幅處于加速狀態。上漲城市中，深圳達到了環比6.7%的爆發恐慌式上漲，創造單月環比城市上漲歷史紀錄。同時，5月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比普漲，4個城市環比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%，分別比上月擴大4.9和3.9個百分點。

　　原因

　　市場向好推動樓市上升

　　多家機構統計顯示，在剛剛過去的端午小長假（6.20-6.22），北京商品住宅共實現成交808套，成交面積8.54萬平方米，環比五一小長假分別大漲149%、177%，而同比去年漲幅更是高達218%、182%，這一成交量還創造了近3年端午小長假的新高。

　　“再次證明目前北京樓市仍處于上升周期當中，并且已進入快速上升通道”，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，寬松的貨幣政策、稅費的減免等政策促使成交進入上行快車道。在此之前，6月上半月，北京新房與二手房合計住宅簽約12617套，環比上漲了14.3%，同比漲幅更是達到了152%，其中，二手房住宅簽約套數達到了8974套，創造了同期2013年3月來的最高點，環比上漲了19.3%，同比上漲數倍，新建住宅同比環比也均明顯上漲。

　　記者從鏈家地產了解到，在一系列寬松政策刺激下，購房者的入市積極性已被調動，改善性需求的廣泛入市也為二手房市場的可持續發展增添了動力。與此同時，全市新增房源掛牌價較上周上漲了1.4%，庫存房源中下調報價的房源占比持續下降，這反映出業主心理價位的進一步抬升。

　　庫存方面，據中原地產市場研究部統計數據顯示：北京商品房住宅庫存持續下調，相比2014年12月中旬的9.5萬套新建住宅庫存，截至6月初，北京可售庫存套數已經降低到了8.1萬套，目前的商品房住宅（剔除保障房自住房）庫存接近2012年庫存。

　　供應方面亦不遜色。根據亞豪機構統計數據顯示，2015年7月，北京商品住宅市場預計將有37個項目入市，其中包括14個純新盤以及23個老項目后期。

　　北京商品住宅供應自5月開始抬頭，月度開盤量首次突破30個，6月繼續延續這一態勢，上半月已有15個項目入市，全月入市量預計將超過30個，再加上7月37個項目的預計入市量，北京商品住宅市場供應將連續3個月維持在30個項目以上。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，在滯后了一個月之后，供應市場的回暖節奏已趕上成交，北京住宅市場的全面回暖已正式鋪開，而7月37項目的預計開盤量也將創造今年的月度供應新高。

　　供需比推高房價

　　在購房者積極入市的同時，北京土地市場的供應和成交卻保持在低位，供需比成為房價上漲的推手之一。

　　據中原地產統計，2013年4月至2015年4月的兩年時間內，北京住宅類用地總計供應113宗，剔除配建、自住房及各類保障房等因素，實際商品住宅用地僅供應550萬平方米，折算成商品房住宅只有4.5萬套，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

　　而通州區域的庫存更是達到了6年來的最低，“2015年來，通州市場成交上漲，而庫存則明顯下調。7616套的庫存，已經是通州住宅市場最近六年來的最低。經過多年消化，最近3年通州供應的住宅土地只有8宗，而且其中大部分還是自住房等屬性，供應集中在臺湖等新區。這種情況下，通州核心區的商品房住宅處于凈去化狀態。”張大偉介紹稱。另據中原地產統計，6月通州截至22日，簽約商品房合計1165套，創造最近2年的新紀錄，剔除其中國風美侖的集中簽約，也達到了716套，均價達到了24817元每平米。

　　事實上，受供地的影響，通州近年的供地以商用為主，區域內純新普宅項目已鳳毛麟角，7月預計入市的4個項目當中有2個為純新商住。

　　“有了需求的拉動，在可銷售項目不多的情況下，開發商自然有了漲價、加推新貨量的底氣。”亞豪機構市場總監郭毅認為。

　　觀點

　　◎亞豪機構市場總監郭毅

　　漲價項目會不斷增多

　　在調控政策利好不斷的市場背景下，當前北京樓市已經走出低谷，整體市場進入了上揚周期，5月、6月、7月，樓市持續處于高速供應的行情中，市場成交量隨之被連續拉升后，漲價項目將會不斷增多，北京新房市場的整體價格水平也將開始步入升溫期。從市場整體來看，價格會保持穩步上漲，但漲幅不會太大，漲幅在10%-20%之間。如果市場熱度保持這樣的話，明年的房價漲幅會相對較大，因為今年還有一定的庫存量可供消化，但明年受今年供地不多的影響，供需缺口會比較明顯地體現出來。下半年樓市依然是分化的狀態，各區域漲幅高低也不同，之前項目較少的區域漲幅會高，但庫存量大的區域漲幅不會太大，其中，大興、通州和昌平的漲幅可能會高于平均水平，而順義、房山等區域的漲幅則會低于市場平均水平。

　　◎易居智庫研究中心研究總監嚴躍進

　　需求旺盛使項目漲價動機強烈

　　實際上各類房企項目漲價，背后的心理是一致的，即這個時候漲價已經不會嚇跑潛在的客戶，購房需求總體趨于旺盛，項目漲價有底氣。對于一些地段好的項目，漲價的動機是最強烈的。而一些地段差的項目，實際上如果資金壓力不大，也會主動漲價。

　　從趨勢看，下半年房價漲幅會繼續擴大。一般來說，大城市月度漲幅1%的水平是完全可以實現的。中小城市部分市區項目增幅0.5%的月度增幅也是可以實現的，北京目前市場需要擔憂的三個風險是：第一是庫存開始出現不足的端倪，若不積極供地和加大投資力度，可能后續市場壓力會比較大；第二是市場預期開始朝看漲預期轉變，后續若沒有一個有效的引導，會帶來投資者炒房力度的加大；第三是各類概念板塊很多，比如通州板塊，這個時候房企可能會變相漲價。

　　◎深圳市房地產研究中心李宇嘉

　　房價快速上漲的短期因素減退

　　經過4-5月份的釋放，去年以來股指上漲帶來的財富效應已經開始減退，而且這一擾動因素將在6月份及下半年邊際遞減。股市財富效應減退，加上宏觀調控政策的調整，驅動房價快速上漲的短期因素就不存在了。“拔起蘿卜帶起泥”的投資需求、怕以后買不起房而提前入市的需求也將消停下來。但是，由于貨幣環境整體寬松不變、房貸利率觸及歷史底部、管理層希望樓市回升等等，加上一線城市固有的供求矛盾、人口凈流入等，一線樓市在未來將保持平穩上升的態勢。

　　京華時報記者魯歡邢飛潘秀林京華時報制圖吳尚楠