樓市快評

　　龔名揚

　　2015年開年，最受關注的房地產新聞當屬深圳佳兆業的風波，這提醒了大家雖然2014年底房地產市場出現了“翹尾”行情，但處于深度調整期的房地產業在新的一年依然面對很大挑戰。

　　經歷了去年的洗禮，東莞的房地產市場呈現出品牌房企強者恒強的趨勢，在這一節點上，中小房企出路問題又再成為業界關注的焦點。筆者認為，目前東莞樓市已經進入穩定的“新常態”，但在市場分化進一步加大的情況下，2015年將成為中小房企的轉型年。

　　過去，在房地產發展處于上升期的“黃金時代”，房地產業的暴利是眾所周知的，這也導致了很多社會資本涌入這個行業。用一位房地產業內人士的話來說就是，“以前在房地產上升階段，只要傻子有錢買塊地，請一幫人，無論水平怎么樣，會不會做房地產，懂不懂房地產管理都能賺錢”，這也導致了中小房企，尤其是小型房企的大量存在。

　　作為一個制造業大市，東莞藏富于民，民間資本豐厚。在房地產發展的上升階段，有不少企業的老板看到了房地產和制造業之間的巨大利差，從而投資房地產。在房地產發展得紅紅火火的時候，包括華美食品、耀邦家具、華堅鞋業等知名企業在內的制造業企業，近年來紛紛涉足房地產，還有一些規模更小的無法納入統計。此外，2011年由個人、非房地產行業的企業競得的商住、商業地塊在總數中占比25%，其中不乏制造業企業。

　　這種由制造業和民間資本“兼職”建房子的模式，注定誕生為數眾多的中小型房企，在市場調整期，這些中小型的房企面臨著重重困難。

　　最大的困難在資金面。雖然去年年底央行的降息客觀上扶了房地產業一把，但由于金融機構為了控制投資風險而出現了對房地產業“惜貸”的局面，中小房企很難獲得開發貸款，而信托等其他融資渠道的成本又居高不下，2014年中小房企普遍面臨資金面緊缺的問題。即使去年年底出現了“翹尾”行情，為數眾多的中小房企也難以扭轉資金緊張的局面，這種情況仍將在2015年持續。

　　而在銷售層面上，在市場供過于求的時期，與品牌房企相比，中小房企由于缺乏品牌的號召力，而且銷售策略相對并不占優勢。而像去年開始的“以價換量”的銷售大戰中，中小房企的銷售業績，會受到品牌房企積極跑量的影響，去化難度加大。如果在銷售上無法打開局面，現金流更為緊缺的中小房企日子無疑會更加困難。

　　對于東莞的中小房企而言，2015年擺在他們面前的選項只有兩個：要么轉型，要么退出市場，但轉型之路尤為艱難。而中小房企要轉型，首先要做到的就是在這個分化不斷加大的市場上活下去——無論是出售項目、出售股權還是降價銷售，盡一切辦法去度過資金面緊缺的危機再去謀出路。

　　最有可能實現“逆襲”的是創新，瞄準細分市場，憑借精準的定位和精良的品質，把少量項目做到極致，去吸引客戶的垂青，比如東莞鼎峰地產在近幾年的表現就是一個成功的案例，這是比較理想的狀況。但與大型房企相比，中小型房企的風險抵御能力太低，因此先求活路，再求出路是中小房企在2015年的首先要務。

　　目前，東莞的中小房企手上的好牌應該是比較充足的土地資源。在過去幾年，東莞的商住地交投活躍，當時一些現金流充足的中小房企還是儲備了不少土地。從去年以來，東莞商住商服地塊推出節奏大大放緩，這也使得一些外來的品牌房企陷入無地可開發的狀況。雖然今年1月東莞掛牌出讓的商住商服地塊相對增多，但其數量和質量相信難以滿足品牌房企的開發需求，與土地資源充足的東莞本土中小房企達成合作或并購，應是必然之事，這也是東莞中小房企繼續生存下去的轉機。

　　在房地產業進入“新常態”后，過去的那種粗放式開發模式會消失。筆者認為，2015年東莞的房地產市場將汰弱留強，一些中小房企將被收購或消失，而一些通過資源置換、業務轉型創新的房企，在經歷市場考驗后會迎來下一階段的發展機遇。