牛奶廠地塊生態(tài)環(huán)境較好，規(guī)模較大
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文/圖 羊城晚報(bào)記者 陳玉霞
本月10日，天河華美牛奶廠7幅地塊成功出讓?zhuān)酆铣山粯敲娴貎r(jià)為1.2萬(wàn)-1.69萬(wàn)元/平方米，未出現(xiàn)“新地王”。對(duì)這樣的地價(jià)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“是很合理的市場(chǎng)價(jià)，未來(lái)項(xiàng)目賣(mài)2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米問(wèn)題不大。二手樓價(jià)同樣會(huì)水漲船高。”
一手價(jià) 未來(lái)可賣(mài)3萬(wàn)元/平方米
華美牛奶廠地塊位處天河區(qū)珠吉路以西，鄰近奧體中心和世界大觀，和廣州科學(xué)城僅一條馬路之隔。整體來(lái)看，該批地塊規(guī)模較大，生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)。
在這批地塊掛牌出讓后，眾多業(yè)內(nèi)人士看好這次土地拍賣(mài)。合富輝煌(中國(guó))首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，這批地塊的地理位置雖然有點(diǎn)偏遠(yuǎn)，但只要周邊的配套改造好，便比廣鋼新城地塊更具吸引力。“廣鋼新城的地價(jià)能拍到1.8萬(wàn)多元/平方米甚至2.1萬(wàn)元/平方米，天河的地塊同樣可以。”因此，對(duì)于此次牛奶廠7幅地塊最終成交的樓面地價(jià)，黎文江認(rèn)為：“合理。未來(lái)這里的產(chǎn)品售價(jià)可達(dá)3萬(wàn)元/平方米左右。”
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜同樣表示：“牛奶廠地價(jià)符合市場(chǎng)行情，比今年的廣鋼新城地塊抵買(mǎi)。若按照地價(jià)一般占樓價(jià)五成來(lái)計(jì)算，未來(lái)的產(chǎn)品賣(mài)2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米是預(yù)料中事。這次龍湖拿了兩塊地，按照龍湖的定位，它們開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品可能會(huì)走高端路線(xiàn)，售價(jià)或會(huì)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。”
業(yè)內(nèi)資深分析師肖文曉同樣認(rèn)為牛奶廠地塊“性?xún)r(jià)比高”，“廣鋼新城地塊未來(lái)要賣(mài)4萬(wàn)元/平方米，商家壓力非常大；牛奶廠地塊兩年后賣(mài)2.5萬(wàn)元/平方米以上便有利可圖，這不是難事，目前周邊一手樓盤(pán)的售價(jià)已經(jīng)超過(guò)2.2萬(wàn)元/平方米”。
二手價(jià) 或?qū)⒊?.5萬(wàn)元/平方米
對(duì)眾多商家搶奪牛奶廠地塊，黃韜認(rèn)為這是好事，“這個(gè)板塊的配套將由商家自行完成，各商家的實(shí)力都不差，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)這里的居住檔次將會(huì)較高，同時(shí)帶動(dòng)周邊居住板塊的整體素質(zhì)及樓價(jià)”。
據(jù)了解，目前距離牛奶廠最近的有兩個(gè)居住板塊：一個(gè)是奧體新城板塊，在售主要有天健上城、富力天禧花園和佳潤(rùn)上品菁園3個(gè)一手住宅樓盤(pán)，售價(jià)為2萬(wàn)-2.8萬(wàn)元/平方米；另一個(gè)是科學(xué)城板塊，主要在售項(xiàng)目有雅居樂(lè)富春山居和越秀嶺南山畔兩個(gè)樓盤(pán)，前者售價(jià)約為2萬(wàn)元/平方米，后者售價(jià)為1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米。黃韜認(rèn)為，與牛奶廠各種規(guī)劃和景觀條件比較相近的項(xiàng)目是雅居樂(lè)富春山居，存在一定競(jìng)爭(zhēng)，不過(guò)兩盤(pán)分處不同區(qū)域，可以分別吸納不同區(qū)域的客戶(hù)。
距離牛奶廠地塊最近的二手住宅，主要有半山溪谷E墅、富力花園、盈彩美居、金碧世紀(jì)花園及中海康城等樓盤(pán)。滿(mǎn)堂紅世紀(jì)南分店店長(zhǎng)陳海妹介紹，目前上述樓盤(pán)電梯樓物業(yè)的二手售價(jià)一般為1.9萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米，“10月份以來(lái)，這里的二手成交比9月份多了幾倍，買(mǎi)家入市速度加快，牛奶廠地塊的樓面地價(jià)都超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米，相信會(huì)增添業(yè)主和買(mǎi)家的信心。現(xiàn)在廣州不斷往東發(fā)展，BRT、地鐵都通了，未來(lái)部分優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的二手售價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米是很容易的事”。
樓盤(pán)名 在售產(chǎn)品(平方米) 售價(jià)(元/平方米)
天健上城 60-102的兩房至四房 2萬(wàn)-2.2萬(wàn)(毛坯)
富力天禧花園 96-135的尾貨三房 2.5萬(wàn)-2.8萬(wàn)(帶裝修)
佳潤(rùn)上品菁園 77-125的小三房及四房 2.3萬(wàn)(帶裝修)
雅居樂(lè)富春山居 133-199的三房及四房 1.9萬(wàn)-2.1萬(wàn)(毛坯)
越秀嶺南山畔 140-169的三房及四房 1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)(帶裝修)
牛奶廠地塊周邊一手樓盤(pán)概況
整理/陳玉霞 制表/陳健怡 數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州中原研究部
天河華美牛奶廠7幅地塊成交概況
地塊 占地面積 總建面積 起拍樓面地價(jià)(元/平方米) 成交價(jià) 競(jìng)得人
(平方米) (平方米) (元/平方米)
AT1003039 約11.3萬(wàn) 約13.2萬(wàn) 1.2萬(wàn) 約1.69萬(wàn) 龍湖地產(chǎn)
AT1003040 約15萬(wàn) 約13.8萬(wàn) 1.09萬(wàn) 約1.65萬(wàn) 華潤(rùn)置地
AT1003041
AT1004009 約6.5萬(wàn) 約13.5萬(wàn) 1.2萬(wàn) 約1.5萬(wàn) 金地集團(tuán)
AT1004010 約3.5萬(wàn) 約7.8萬(wàn) 1.2萬(wàn) 約1.4萬(wàn) 平安不動(dòng)產(chǎn)
AT1004015 約3.6萬(wàn) 約9.1萬(wàn) 1.2萬(wàn) 約1.4萬(wàn) 平安不動(dòng)產(chǎn)
AT1004026 約7.2萬(wàn) 約12.5萬(wàn) 約1.08萬(wàn) 約1.4萬(wàn) 龍湖地產(chǎn)
AT1004004
AT1008046 約5.4萬(wàn) 約8.1萬(wàn) 1萬(wàn) 約1.2萬(wàn) 華潤(rùn)置地
整理/陳玉霞 制表/陳健怡 資料來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局
新聞背景
“過(guò)江龍”豪奪
天河7地塊
搶奪廣州中心區(qū)“入場(chǎng)券”
“過(guò)江龍”豪奪
天河7地塊
本月10日，天河華美牛奶廠8宗地塊拍賣(mài)，吸引了包括保利、合景、龍湖、華潤(rùn)、金地等“大鱷”在內(nèi)的21家房企爭(zhēng)搶。
最終拍出7幅地塊，龍湖地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)和華潤(rùn)置業(yè)各奪得兩塊，之前已進(jìn)入廣州增城的金地集團(tuán)奪得一塊，成功“擠入”廣州中心區(qū)，折合樓面地價(jià)約為1.2萬(wàn)-1.69萬(wàn)元/平方米。龍湖集團(tuán)方面表示：“此舉標(biāo)志著龍湖正式進(jìn)軍廣州，落子華南地區(qū)一線(xiàn)城市，進(jìn)一步完善華南布局。”
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為：“從樓市抗風(fēng)險(xiǎn)能力及城市化建設(shè)推動(dòng)樓市未來(lái)發(fā)展來(lái)看，一線(xiàn)城市的樓市比二線(xiàn)至四線(xiàn)城市更值得看好。廣州位居華南區(qū)域核心，樓市需求強(qiáng)勁。廣州地價(jià)、房?jī)r(jià)仍處‘洼地’，與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力反差較大，這也是廣州樓市受外地房企青睞的重要因素。”