當房子出了質量問題

　　杜女士家住長春市解放花園小區一個單元的頂樓，最近，她發現自家廚房上部廚柜一直有些發黃的水漬，起初以為是什么東西壞了，她忙把廚柜里的東西全都挪出來進行清理。這一清理才知道，原來是因為棚頂漏雨滲水所致。

　　“面積不大，周圍變成了黃色，也有一點起皮。”杜女士找到該小區的物業。物業派來工作人員做了檢查，給了杜女士這樣的答復：漏水是因為屋頂防水出現了問題，而杜女士所住的樓房已經過了保修期，如果需要維修得申請物業維修基金，因為只是在她自己家的屋里，他們沒辦法來協調其他業主，得杜女士自行協調其他三分之二的業主同意，才能申請到物業維修基金。

　　“聽物業工作人員說完，我有點迷糊了，怎么會這么復雜。雖然我在這個樓住了好幾年了，但是這里的業主我基本上都不認識，怎么協調？”杜女士犯了難。杜女士試著在小區物業群里發了帖子，希望得到大家的支持，但并沒有得到群里業主們的響應。

　　杜女士問物業工作人員，“得不到業主同意，我的房子漏水就沒人管了嗎？”工作人員回答，物業是沒有錢進行維修的。

　　無獨有偶，長春市中海水岸春城的業主王女士也遇到了同樣的問題。

　　王女士家住一樓，有個寬敞的由車庫頂棚搭成的露臺。每到冬季雪后就是王女士最鬧心的時候。車庫的業主經常就會找上門來，要求王女士對露臺進行修理，原因是露臺上的雪水滲到車庫頂棚，樓下車庫里就下起雨了，嚴重威脅到樓下車庫業主的愛車。

　　為了解決問題，他們共同找到了物業，但物業的答復是，王女士家的房屋已經過了保質期，只能自己進行維修。

　　王女士和杜女士都有點想不明白，當初買房的時候我交了物業維修金，為什么到我需要用的時候會出現這么多問題，為什么我還需要自己花錢進行維修？

　　業主和“物業”的矛盾

　　吉林鼎惠物業服務有限公司總經理金雪峰對記者說：“很多業主住了幾年之后，房屋出現問題，就把這種不滿發泄到物業公司頭上。其實，他們應該找的是開發商，不應該是我們，我們要做的是對房屋或者小區公共設施的維護，沒有責任承擔業主對房屋質量問題的抱怨。業主在找不到開發商的情況下，就錯誤地把這個責任推給了物業公司，從而造成了業主和物業公司之間的矛盾?！?/p>

　　在采訪中，記者問了多位業主，是否簽過物業管理協議？得到了一致的回答，是的！是否認真閱讀過細則？也都得到一致的回答，沒有！追根究底，這也是業主與物業矛盾的根源所在。

　　金雪峰頗為感慨地說：“現在的社會大環境里，大多數人都不具備‘契約精神’。在業主買房的時候跟開發商簽訂的是購房合同，同時也簽訂了一份物業協議。在協議中，對物業公司的職能都做了很細致的說明，大多數業主都會仔細閱讀購房合同，但很少有人認真解讀這份物業協議，只是憑借自己的理解，去要求物業公司提供服務?！?/p>

　　業主和物業公司之間存在很大的矛盾，但這樣的矛盾并不是不可調和的，金雪峰說，就我多年的工作經驗來看，雙方應該更多地明確彼此的權利和義務，相互依托，相互理解。業主需要物業公司提供服務，物業公司需要業主繳納物業費來生存。

　　金雪峰最后對記者說：“要想解決這兩者之間的矛盾，從我們自身來說，要加強跟業主之間的溝通，遇到業主不了解的情況，要耐心的解釋，消除誤解。作為業主也要對物業人員多體諒，我們的存在就是為了解決業主生活中的問題，業主和物業的關系不應該是對立的，應該是相互依靠的?！?/p>

　　物業維修基金該怎么用

　　在采訪中記者發現，業主和物業方的很多矛盾，主要是由于業主對規定不是很了解造成的。就物業維修基金這個問題，很多業主從自己的角度出發，認為在買房的時候我交了房屋總價一定比例的維修金，我的房子出現問題的時候就應該物業來負責，而且我交了物業維修金就像把錢存進銀行里一樣，就算沒有利息，我也可以隨時領取，拿出來用。

　　買房時交付的物業維修基金去了哪里呢？“這筆錢收上來后在房地局所管轄的市物業維修資金辦公室賬戶上，房子交工時對每一項都做了質保期限，只有在質保期過后，涉及到中大型更新、維修、改造才能使用，比如外墻、道路、屋面防水等，但必須提前申請，審批通過之后才能啟動。”金雪峰說。

　　杜女士、王女士所面對的問題，癥結在于物業維修基金的使用，這筆錢到底該怎么用？有人把物業維修基金比喻成是“房屋的養老金”，隨著“新房”變成了“舊房”，這“養老金”就開始與我們的生活發生了關系。物業維修基金哪些狀況可以用，到底該怎么用成了人們越來越關心的問題了。

　　2010年頒布的《吉林省物業專項維修資金管理辦法》中規定，物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由全體業主或相關業主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分攤。一般包括：建筑區劃內全體業主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文體設施、物業服務用房、閉路電視監控系統、附屬設施設備使用的房屋等。單幢房屋內相關業主共有的外墻面、屋面、落水管等。單幢房屋涉及一個單元的門廳、樓梯間、電梯、電梯間、走廊通道、照明、消防設施等。物業共用部位、共用設施設備人為損壞，無法明確責任人的，維修費用在物業專項維修資金中列支。

　　物業專項維修資金使用方案，應當經專有部分占使用物業專項維修資金物業面積三分之二以上的業主且占使用物業專項維修資金人數三分之二以上的業主討論通過。

　　也就是說，小區的共同部位、共同設施設備的維修和更新是可以使用物業維修基金的，而超過保修期的屋頂滲漏、外墻剝落等要修的話，也可以動用物業維修基金，但有個前提，必須經過三分之二的業主討論通過，不是誰想申請都可以申請到的。

　　使用維修資金的申請人應是業主委員會

　　怎樣才能更好地使用物業維修基金呢？長春市物業維修資金管理中心負責人介紹說，維修資金的使用程序上需要注意以下幾點：

　　第一，申請使用維修資金的申請人應是業主委員會，未成立業主委員會的物業管理區域，應由相關業主會議決定委托社區居民委員會或者物業服務企業作為申請人。申請人的選擇上盡量不要委托給和經濟利益掛鉤的企業。

　　第二，市房地產主管部門收到申請后，會在7個工作日內審查維修資金使用方案，組織現場勘查。此時，申請人應當將維修資金使用方案在物業管理區域內適當位置公示7日。

　　第三，業主表決程序，是維修資金使用上最大的難題。2010年10月29日長春市政府第32次常務會議通過的《長春市物業專項維修資金管理辦法》第17條第三項作了具體規定，即“具有使用維修資金表決權的應當是與物業共有部位、共有設施、設備有共有關系的業主”。這就合理縮小了參加表決的業主的范圍，提高了業主表決的積極性。

　　第四，維修資金主管部門劃轉維修費用前，只具有核實權利，就是對申請人提交的資料核實其真實性，以保障大部分業主的權益。

　　負責人還介紹說：“維修資金不僅涉及物業的常規維修，而且還涉及到應急維修問題，例如：房面防水工程、高層電梯維修，這些情況對不同樓層的業主影響差別很大，要想征集三分之二以上業主簽字同意很難。因此，《長春市物業專項維修資金管理辦法》增設了應急機制，即“物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活，需要立即進行維修和更新、改造的，啟動應急程序，直接由政府決定使用維修資金，而不需要按‘三分之二’原則進行表決?！?/p>

　　“在實際的操作中，應急維修也存在著一些問題，比如：界定權限有待明確，電梯、消防可由特殊行業管理部門出具鑒定，而如房面防水損壞這一最為常見情況，卻難以確定界定部門。還有應急維修存在資金缺口，難以落實資金來源?！?/p>