中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，保障對象范圍狹窄、結(jié)構(gòu)性供需不匹配是保障房空置率高的主要原因。特別是像北京這樣的大城市，除了極少數(shù)低收入群體外，本地戶籍的大部分家庭都是有房產(chǎn)的。這些人更期待位置合適的保障房。因此如果有100個(gè)人需要保障房，但70人是流動人口，30個(gè)本地人又對保障房要求較高，那么就會出現(xiàn)一邊是棄購、棄選導(dǎo)致保障房空置率較高，另一邊卻是流動人口想購購不得、想住住不進(jìn)。
結(jié)構(gòu)性供需不匹配導(dǎo)致的空置，在公租房上表現(xiàn)得最為明顯。今年年初，北京最大的公租房項(xiàng)目——京原家園就遭遇了三成家庭棄選，棄選家庭就表示希望等待購買有產(chǎn)權(quán)的限價(jià)房。在深圳、杭州、武漢等城市，也陸續(xù)出現(xiàn)了候選家庭棄租公租房的行為，有的城市棄選比例甚至接近五成。
“不努力買不起保障房，一努力工作又超標(biāo)了”
——尷尬的價(jià)格與收入定位，使限價(jià)房、經(jīng)適房等出售型保障房喪失競爭力
定價(jià)不合理，是保障房遭棄的一個(gè)原因。日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年山東省9個(gè)市40個(gè)縣的1.29萬套保障性住房處于閑置狀態(tài)，其中4個(gè)市、22個(gè)縣的4870套保障性住房因未及時(shí)分配而空置6個(gè)月以上。價(jià)格優(yōu)勢不明顯是主因。例如，去年底青島城陽白沙灣片區(qū)的1848套限價(jià)房，僅收到申請143戶。不少申請者表示，與周邊商品房相比，限價(jià)房便宜1000多元，但戶型設(shè)計(jì)與物業(yè)景觀差得多，且今后出售也面臨諸多限制，價(jià)格優(yōu)勢就不明顯了。
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不合理，也使保障房失去競爭力。例如，淄博的部分新建經(jīng)濟(jì)適用房面積大多設(shè)定在60平方米，套內(nèi)面積約45平方米，而當(dāng)?shù)氐淖》坷щy標(biāo)準(zhǔn)是人均居住面積在15平方米及以下。如果三口之家搬入經(jīng)濟(jì)適用房，等于多花了銀子還是沒有解困。
申請保障房的準(zhǔn)入條件苛刻，更是爭議的焦點(diǎn)。據(jù)介紹，不少地方政府一是害怕輿論壓力，怕被扣上“補(bǔ)貼富人”的帽子；二是財(cái)力有限，擔(dān)憂供應(yīng)不足，于是把保障房的覆蓋面縮得極小，把申請保障房的家庭收入線定得較低，有些地方甚至僅把保障房供應(yīng)對象鎖定在低保家庭。2012年北京申請經(jīng)濟(jì)適用房的兩口之家，家庭年收入就應(yīng)不足36300元。這意味著人均月收入不足1513元的家庭才有資格申請經(jīng)適房，而當(dāng)年北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)都在1260元。這一方面決定了具有購買資格的家庭購買力十分有限，另一方面又導(dǎo)致部分低收入家庭被申請保障房的收入門檻絆住。
“不努力，買不起房，可你努力工作了，就超標(biāo)了，保障房大門關(guān)了。我就沒搞懂，政府花這么多錢蓋房子，究竟想不想讓人住進(jìn)去？”家住北京西城的侯先生，兩口子前幾年的年收入不到36000元，與父母擠在40多平方米的房子里，本來符合北京市經(jīng)適房的申請條件。可這兩年因工作努力，侯先生月薪增加了200元，一下子被踢出了申請隊(duì)伍。“要是讓我去馬駒橋、去大興，我就愿意。怎么就把我們這樣的拒之門外了呢？”
此外，保障房從竣工到消防、園林等驗(yàn)收合格，需要一定周期；從驗(yàn)收合格到分配入住還需要經(jīng)過申請、審核、搖號、公示、簽訂入住合同等一系列程序，也需要時(shí)間，因此客觀上講，保障房也確實(shí)存在一定的空置周期。
穩(wěn)定就業(yè)的外來人員將被納入保障范圍
——專家建議新建保障房讓位于更易實(shí)施的住房補(bǔ)貼政策，使保障對象選擇余地增加，最大程度減少尋租空間
目前，我國力爭建設(shè)3600萬套保障房的計(jì)劃已實(shí)施過半，通過完善制度，提高保障房使用的效率，已刻不容緩。
張大偉認(rèn)為，通過完善配套設(shè)施來降低保障房空置率并不現(xiàn)實(shí)。由于用地性質(zhì)不同，且公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目都依靠規(guī)模效應(yīng)，客觀上具有滯后性，因此無論是商品房，還是保障房，配套設(shè)施都不可能一步到位。要降低保障房的空置率，還是要擴(kuò)大保障人群范圍，并嚴(yán)格監(jiān)管體系。