據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，商品房最大的成本主要有三項(xiàng)，一是土地成本一般占到房?jī)r(jià)的約3成以上，二是各種稅費(fèi)一般占到2成，三是建安成本一般約占2成，其他的成本差異比較大。因此要核算清一個(gè)項(xiàng)目具體的成本有多少，絕對(duì)是一筆糊涂賬。以西安為例，目前1平方米的地價(jià)成本約在2000~3000元，稅費(fèi)1600元左右，建安成本1600元左右，不算別的費(fèi)用這些成本就已經(jīng)達(dá)到5000元以上。而眼下西安的商品房每平方米均價(jià)約7000元左右，其若測(cè)算下來(lái)，開發(fā)商利潤(rùn)可能就是20%左右。因?yàn)樽鳛橘Y金密集型的行業(yè)，房企業(yè)在從緊的政策下，融資成本日漸上升。
有多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在成本游戲之下，開發(fā)商會(huì)采用財(cái)務(wù)技術(shù)手段處理比如虛加成本從而保持利潤(rùn)符合新政要求。但這樣做的結(jié)果無(wú)疑將是抬高房?jī)r(jià)。對(duì)于具體房?jī)r(jià)成本核算，張繼剛亦坦言操作有難度。
實(shí)際上，房地產(chǎn)利潤(rùn)在本輪調(diào)控之前，其利潤(rùn)基本維持在20%~40%。有數(shù)據(jù)顯示，2003年前后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士分析指出，陜西樓市新政對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)是意義不大。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)最為實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容是土地財(cái)政問(wèn)題。由于地價(jià)抬高，成本自然會(huì)提高，所以靠控制開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)壓制房?jī)r(jià)顯然是紙上談兵。而要從最根本的土地去壓制價(jià)格才是最有效的方法。
實(shí)際上，與全國(guó)大多數(shù)城市一樣，陜西近年來(lái)的土地收入連年攀升，即使在樓市本輪調(diào)控以來(lái)的2011年其仍保持增長(zhǎng)。據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，陜西省是6個(gè)地區(qū)中土地出讓收入同比增長(zhǎng)的地區(qū)之一，2011年陜西省土地出讓收入為242.98億元。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心近期發(fā)布的研究報(bào)告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》披露，2001年全國(guó)土地出讓金為1295.89億元，2010年全國(guó)土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國(guó)土地出讓金增長(zhǎng)了近20倍。
上述業(yè)內(nèi)人士指出，土地出讓金超速的增長(zhǎng)，與房?jī)r(jià)后來(lái)急速上漲不無(wú)關(guān)系。因此無(wú)論是限購(gòu)還是限利政策，未觸及調(diào)控房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)，因此效果也不會(huì)太大。（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）