中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組近日發(fā)布《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》，稱上半年房地產(chǎn)市場走勢仍處在調(diào)控和預(yù)測的調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，但近期呈現(xiàn)回暖的偏離“軟著陸”目標(biāo)的趨勢，為此在金融信貸政策上建議取消首套房貸利率優(yōu)惠。不得不說，這是迄今為止在市場各方提出的各種促進(jìn)樓市健康發(fā)展藥方中副作用最大的一個，其副作用大到讓那些最期待強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的民眾都無法接受的程度。
從目前房地產(chǎn)市場運行的實情來看，央行等監(jiān)管部門對包括首套房利率在內(nèi)的個人住房貸款的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管，符合公眾預(yù)期，助力我國房地產(chǎn)調(diào)控取得了積極成效：樓價松動、固定資產(chǎn)投資下降、投資性需求基本得到遏制。這實際上意味著首套房貸利率在特殊時期作為“宏觀調(diào)控工具”的使命已經(jīng)完成，理應(yīng)恢復(fù)首套房貸優(yōu)惠利率的“國民福利工具”，加大首套房貸的優(yōu)惠力度，讓利于民，而不是相反。
隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，我國的房地產(chǎn)調(diào)控也步入了新階段，在調(diào)控已取得積極成果的基礎(chǔ)上，按照中央政府有保有壓、適時預(yù)調(diào)微調(diào)的統(tǒng)一部署，向首次置業(yè)者穩(wěn)步“定向?qū)捤?rdquo;實施房貸利率七折優(yōu)惠，還原首套房貸利率政策本來面目——國民福利工具，實已變得非常急迫。盡管隨著商業(yè)銀行自主定價權(quán)的放開、利率市場化啟動和息差收窄，購房者要想如2010年4月新國十條發(fā)布前那樣以完全市場化方式享受七折利率已非常困難。自央行文件重申首套房貸七折利率以來，迄今只有廣東華興銀行等少數(shù)幾家銀行提供了房貸七折利率的機(jī)會，但首套房貸利率政策微調(diào)的時間窗口已悄然打開。
據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)粗略估算，截至一季度末，全國個人住房抵押貸款存量和增量房貸如果都從基準(zhǔn)利率或上浮后的1.1倍利率降至七折利率，則帶來的房貸利息減少額約為1500億元，理論上相當(dāng)于為“剛需”購房者減負(fù)1500億，非常有助于刺激國內(nèi)消費和減輕首次置業(yè)者的資金壓力。而對房貸金融機(jī)構(gòu)來說，由于個人住房抵押貸款只占其全部貸款余額比例的12%左右，首套房貸款所占的比例更少，將個人首套房貸款利率下浮定為基準(zhǔn)利率的0.7倍，盡管對金融機(jī)構(gòu)凈利潤會有一些影響，但不會太大。這為當(dāng)下有關(guān)部門對首套房貸利率的定向?qū)捤烧呶⒄{(diào)提供了基礎(chǔ)。
事實上，為“剛需”減負(fù)和拉動消費，只是首套房貸優(yōu)惠利率不該取消的基礎(chǔ)原因之一，對首套房貸利率工具的角色定位偏差(將其視為房地產(chǎn)調(diào)控工具而不是像多數(shù)國家那樣將之視為國民福利)及隨之帶來的“社會不公”、“權(quán)力尋租”，才是對之必須予以立法保證的核心原因、內(nèi)在動因。一言以蔽之，在目前的市場環(huán)境下，如果不將首套房貸利率由“房地產(chǎn)調(diào)控工具”變身“國民福利”系數(shù)，首次置業(yè)“剛需”者的真實權(quán)利就無法保證。
進(jìn)而言之，首套房貸款利率上下變化和樓價漲跌并無直接關(guān)系，也無關(guān)乎房地產(chǎn)調(diào)控政策的松緊；從其影響的人群看，也只應(yīng)與國民福祉相關(guān)，將首套房貸利率上下浮動視為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具使用本身就是錯誤的，其最終傷害的是最需要改善居住條件的首次置業(yè)者。考慮到我國經(jīng)濟(jì)增速在下行、保障房建設(shè)困難重重、房地產(chǎn)調(diào)控政策將住房定位在居住屬性而非投機(jī)屬性上，在經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)和堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的前提下，房貸尤其是首套房貸政策的微調(diào)，不管是在經(jīng)濟(jì)上，還是在政治上都是具有遠(yuǎn)見的。
當(dāng)然，為保障房貸金融機(jī)構(gòu)的利益，如果因?qū)嵤┦滋追慷ㄏ驅(qū)捤蓛?yōu)惠利率政策，出現(xiàn)存貸款利率倒掛、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營成本顯著攀升等極端現(xiàn)象，政府可考慮出臺相關(guān)補貼政策，或在核心資本充足率、不良率等監(jiān)管指標(biāo)上區(qū)別對待。這非但不與利率市場化相悖，反而是建立在社會公正基礎(chǔ)上的真正的市場化。（上海證券報）