二、共有建筑面積的計(jì)算方法:整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，以及人防工程等建筑面積。即為整幢建筑物的共有建筑面積。

　　三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?住宅樓以幢為單元，按以下計(jì)算公式)：

　　業(yè)界說法隱情：開發(fā)商確定公攤面積要利于銷售

　　山西銀建房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理張建華稱，計(jì)入公攤面積的地方主要有兩大塊，公共交通部分及公共建筑空間。公共交通通道包括走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間。公共建筑空間包括電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

　　一般而言，樓層越高的房子公攤面積會越大。像普通六層磚混結(jié)構(gòu)樓房，其公攤面積約占房屋建筑面積的12%到15%；十幾層的小高層住宅樓，其公攤面積的比例在18%左右；高層剪力墻結(jié)構(gòu)的樓房，其公攤面積大約在20%以上。另外，塔樓的公攤面積比例略低于板樓；寫字樓從公共需求及品質(zhì)上考慮，公攤面積可能會達(dá)到30%以上。

　　張建華稱，從銷售角度考慮，開發(fā)商會盡量把公攤面積定在一個易于銷售的范圍內(nèi)。像高端住宅，業(yè)主講究氣派，希望門廳、過道、電梯的面積夠?qū)挸ā㈦娞輸?shù)夠多，公攤面積比例要比普通住宅高。

　　建議：不妨學(xué)學(xué)按套內(nèi)面積售房

　　業(yè)界人士李先生認(rèn)為,省城正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商一般會先到相關(guān)行政主管部門去申辦規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售等手續(xù)。房地局會委托測繪單位對預(yù)售房產(chǎn)進(jìn)行“預(yù)測繪”，業(yè)主以專業(yè)測繪單位測繪的面積作為付房款的依據(jù)。房屋竣工后，無論是套內(nèi)面積還是公攤面積，都已經(jīng)過了測繪單位的實(shí)地測繪，開發(fā)商在公攤面積上做手腳的可能性不大。

　　李先生稱，白先生家的公攤面積與套內(nèi)面積在售房與交房時有較大差距，這與開發(fā)商違規(guī)預(yù)售有關(guān)。未經(jīng)相關(guān)部門審批就售樓，不停地改規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，很容易出現(xiàn)實(shí)際戶型、面積與售房時不一致的情況，這會引起不必要的糾紛。

　　省城海逸房產(chǎn)工作室的驗(yàn)房師認(rèn)為，設(shè)計(jì)施工中的變更，最容易造成交房面積與購房面積出現(xiàn)誤差。套內(nèi)面積相對較容易弄明白，因?yàn)樗脺y繪、好計(jì)算。而公攤面積的測繪需要開發(fā)商提供全樓的圖紙及其他業(yè)主的配合，故事二中的武先生自請測繪公司量公攤肯定測不準(zhǔn)。誠信度不高的開發(fā)商在售房之后才開始施工，公攤面積就成了橡皮筋。他建議，省城最好能學(xué)習(xí)北京、廣州等地按套內(nèi)面積售房的方式，這樣也讓消費(fèi)者對所購房屋的面積能心里有數(shù)。

　　提醒：合同里最好標(biāo)明公攤范圍

　　山西省成誠律師事務(wù)所的張秋峰律師稱，對于公攤面積占總建筑面積的比例，目前法律上還沒有明文規(guī)定。按照購房合同第八條的規(guī)定，購房者在面積發(fā)生變化后有兩種選擇。

　　第一種是合同中對面積變化沒有約定。如果開發(fā)商交房時，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%，可以采取多退少補(bǔ)的方式。誤差超過3%，多出的面積由開發(fā)商無償贈送，少出的面積，由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償，業(yè)主同時可以選擇退房。這種方式對購房者較為有利。

　　第二種方式是根據(jù)合同約定“據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”。如果選擇這種方式，到交房時，誤差超過3%，都由買房人承擔(dān)。

　　同時，購房者應(yīng)該注意，自己找的測繪機(jī)構(gòu)出具新的測量報告，并不能直接作為找開發(fā)商賠償?shù)囊罁?jù)。因?yàn)椋_發(fā)商的測繪報告也是正規(guī)測繪部門作出的有法律效力的報告。出現(xiàn)此類糾紛最終的參考依據(jù)是由仲裁機(jī)關(guān)或法院委派第三方來作的測繪報告。

　　張律師稱，目前省城樓市漸漸趨于成熟，市場監(jiān)管也越來越規(guī)范，開發(fā)商在公攤面積上動手腳不容易。業(yè)主在購房時不妨先考慮選擇運(yùn)作規(guī)范、信譽(yù)度較好的開發(fā)商。在收房時，業(yè)主可要求開發(fā)商公示公攤面積的范圍和大小。