北京某985院校本科畢業(yè)生小楚，是“慢就業(yè)”群體中的一員。7月份才開(kāi)始找房，他本來(lái)對(duì)“短時(shí)間找到滿(mǎn)意的房子”并不抱希望。誰(shuí)曾想，僅僅2天，他就通過(guò)某中介平臺(tái)租到了一間臨近地鐵、性?xún)r(jià)比不錯(cuò)的房源。
“我租在海淀知春路雙榆樹(shù)東里，3家合租，次臥4000元/月，帶雙周保潔，小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，離工作地也不遠(yuǎn)。”小楚告訴第一財(cái)經(jīng)，去年，一位學(xué)姐租了同一小區(qū)面積相仿的一間次臥，4600元/月。
疫情疊加畢業(yè)季，今年6～7月，全國(guó)租賃市場(chǎng)又迎來(lái)一些新變化。據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)，今年高校畢業(yè)生規(guī)模首次破千萬(wàn)，預(yù)計(jì)達(dá)1076 萬(wàn)人，同比增加167萬(wàn)人。畢業(yè)生規(guī)模和增量均創(chuàng)歷史新高，讓今年畢業(yè)季租賃市場(chǎng)需求大增。而疫情之下，租客換房意愿減弱、新增租賃房源入市速度減緩，租賃市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步凸顯。
受此影響，進(jìn)入畢業(yè)季后，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5、6月全國(guó)百城新增掛牌房源量(租賃住房)環(huán)比保持近10%的增幅，6月新增帶看客戶(hù)量環(huán)比增加超過(guò)70%，與此同時(shí)，二季度全國(guó)百城房源成交周期均環(huán)比縮短，新增掛牌房源均價(jià)環(huán)比微漲1.3%。
但第一財(cái)經(jīng)調(diào)研、走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在疫情影響畢業(yè)生租金敏感度、業(yè)主和中介機(jī)構(gòu)預(yù)期慣性下調(diào)等因素、熱點(diǎn)城市政策性租賃住房加速和部分城市對(duì)市場(chǎng)化租賃住房?jī)r(jià)格漲幅持續(xù)強(qiáng)監(jiān)管等多重因素下，與往年畢業(yè)旺季相比，今年熱點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)暖意略顯不足，一線(xiàn)城市中，像小楚一樣，房東主動(dòng)降低租金的情況也不在少數(shù)。
另一方面，雖然有研究顯示，今年畢業(yè)生返鄉(xiāng)就業(yè)的比例更多，但返鄉(xiāng)畢業(yè)生更傾向于選擇家鄉(xiāng)所在的省會(huì)城市和區(qū)域熱點(diǎn)城市，三四線(xiàn)城市和縣城的租賃市場(chǎng)依然延續(xù)低溫。
一線(xiàn)城市畢業(yè)季租房“冷熱不均”
“受疫情等因素影響，今年房東預(yù)期有所下調(diào)。與去年畢業(yè)季相比，這一片區(qū)的房子租金普遍低了400~500元。”在小楚所租住的海淀知春路雙榆樹(shù)片區(qū)，一名我愛(ài)我家房地產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
該名中介稱(chēng)，知春路是海淀區(qū)熱門(mén)地段，在往年畢業(yè)季，該片區(qū)推出的房源一般在6月中旬就銷(xiāo)售一空。但今年受疫情和防控政策影響，5月份以來(lái)，帶看量遠(yuǎn)低于去年同期。“疊加字節(jié)跳動(dòng)在今年年初從海淀搬至朝陽(yáng)，片區(qū)內(nèi)又新增了不少空置房源。直至7月初，畢業(yè)季推出、1個(gè)月內(nèi)可入住的房源還剩不少。為了增加成交量，本來(lái)到6月30日截止的畢業(yè)季‘押一付一’活動(dòng)現(xiàn)在也可享受，此前都是‘押一付三’的。”
“在北京東三環(huán)一帶的租賃市場(chǎng)，目前仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”一名在麥田房產(chǎn)勁松街道某門(mén)店的房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，疫情影響下，年輕租賃群體的心態(tài)正發(fā)生改變。往年畢業(yè)生租房，滿(mǎn)一年換房概率很大，但今年選擇續(xù)租的人群占比更多，這就導(dǎo)致既往該時(shí)期用于租賃的房源空不出來(lái)，而房東打算新入市的租賃房源在疫情及防控政策影響下，又來(lái)不及裝修，租賃房源供給量銳減。另一方面，隨著畢業(yè)季、中小學(xué)開(kāi)學(xué)季相繼到來(lái)，有租賃剛需的群體始終維持高位。
“總體來(lái)看，進(jìn)入今年畢業(yè)季，北京多個(gè)熱點(diǎn)地段的房租漲幅雖較為溫和，但可能還是高于租客預(yù)期的。而對(duì)于續(xù)租者而言，雖然不需要再繳納中介費(fèi)，但如房東抬價(jià)等現(xiàn)象也并不罕見(jiàn)。”上述銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)。
除了北京不同地段的租賃市場(chǎng)出現(xiàn)“冷熱不均”外，一線(xiàn)城市間的租金水平同樣呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。
具體來(lái)看，廣州租賃市場(chǎng)一季度表現(xiàn)相對(duì)較弱，5月掛牌租金環(huán)比修復(fù)上漲5.4%，上升至58.8元/㎡/月水平。
而在上海，5月個(gè)人房源月租金每平方米破百元，排在全國(guó)之首，同環(huán)比均有所上漲，其中環(huán)比漲幅排在全國(guó)前三。
深圳租賃市場(chǎng)整體延續(xù)一季度的低溫，部分區(qū)域出現(xiàn)回暖。深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，5月全市住宅租金為70.0元/㎡/月，環(huán)比下滑0.6%。租金回報(bào)率也跟隨小幅下滑，為1.16%。
深圳龍華區(qū)某租賃中介小林告訴第一財(cái)經(jīng)，目前接觸的畢業(yè)生租房一般會(huì)選擇月租金2000元以?xún)?nèi)的房子，受疫情影響，其實(shí)今年深圳的租金還是有所下降的，現(xiàn)在畢業(yè)生開(kāi)始找房，房東或者一些租賃平臺(tái)也想抓住這波租賃機(jī)會(huì)，租金價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但也相應(yīng)推出了一些租金優(yōu)惠條件，比如，月租1600元的房子，在首月優(yōu)惠600元，只需1000元，第二個(gè)月1300元，第三個(gè)月1500元，前三個(gè)月共優(yōu)惠1000元。小林表示，近期成交量上來(lái)了，租金小幅上升，業(yè)主的信心更強(qiáng)一些。
諸葛找房研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年6月，市場(chǎng)就業(yè)環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，加之畢業(yè)季帶動(dòng)租賃需求增多，租金均價(jià)止落回升，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)環(huán)比上漲0.37%，同比上漲0.01%。其中，一線(xiàn)城市平均租金為87.92元/㎡/月，環(huán)比上漲1.45%，同比上漲2.76%；二線(xiàn)城市平均租金為31.69元/㎡/月，環(huán)比微漲0.03%，同比下跌1.25%。
返鄉(xiāng)就業(yè)群體增多，但非一線(xiàn)城市租賃市場(chǎng)維持低溫
相較一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市租金更趨溫和，甚至出現(xiàn)下跌情況。第一財(cái)經(jīng)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，在浙江杭州、寧波，安徽合肥，江西南昌等多個(gè)二線(xiàn)城市的核心區(qū)域，近月來(lái)，均出現(xiàn)房東主動(dòng)降價(jià)以減輕房子“空窗期”的案例。
“我有一套臨地鐵、三室一廳的毛坯房，最近才交給二房東。今年由于租賃市場(chǎng)較為冷清，相較于往年，我這套房租金預(yù)計(jì)少收500~600元，那么，二房東出租時(shí)價(jià)格也會(huì)有所降低。”一名寧波房東告訴記者。
另有合肥蜀山區(qū)的一名選擇將房源整租的房東稱(chēng)，上一年畢業(yè)季入住的大學(xué)生現(xiàn)已搬離，房子已空置半個(gè)月，隨著畢業(yè)季到來(lái)，并沒(méi)有出現(xiàn)看房者數(shù)量明顯增多的現(xiàn)象。
不過(guò)，對(duì)于部分房東口中的“房租穩(wěn)中有降”，在新就業(yè)大學(xué)生群體中感覺(jué)并不明顯。
小程是一名浙江大學(xué)畢業(yè)生，他和朋友在浙江大學(xué)紫金港校區(qū)2公里之外合租了一套公寓小標(biāo)間。看房時(shí)，中介告知，今年畢業(yè)季看客量少了很多，但房租僅降了200元左右。
小程表示，首次租房要負(fù)擔(dān)傭金費(fèi)、押金和三個(gè)月的租金，相當(dāng)于支出5個(gè)月的房租。而一共少交的1000元租房開(kāi)銷(xiāo)，僅僅是杯水車(chē)薪，無(wú)法改變“尚未工作，就背負(fù)了一筆債”的壓力。
貝殼研究院一份關(guān)于2022屆畢業(yè)生的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有近七成畢業(yè)生每月支付租金在2000元以?xún)?nèi)，超九成畢業(yè)生每月支付租金在3000元以?xún)?nèi)；超八成畢業(yè)生將房租控制在了占收入30%以?xún)?nèi)的合理范圍；大城市畢業(yè)生房租收入比更高，承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力更大。
“一般認(rèn)為，30%是房租收入比的‘幸福分割線(xiàn)’，一旦超過(guò)則表明房租壓力過(guò)大。”貝殼研究院稱(chēng)。
58同城、趕集直招日前發(fā)布的《2022年畢業(yè)季調(diào)研分析報(bào)告》顯示，一線(xiàn)城市因就業(yè)機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力與區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為突出，仍為大部分畢業(yè)生工作首選城市，其中深圳畢業(yè)生凈流入率達(dá)3.5%；同時(shí)，也有38%的畢業(yè)生出于離家較近的因素，選擇杭州、西安、長(zhǎng)沙、成都、青島等新一線(xiàn)城市。
相比于省會(huì)城市和區(qū)域熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市和小縣城對(duì)于畢業(yè)大學(xué)生群體的吸引力仍然有限。
廬江縣是安徽合肥南部的一座小縣城，人口不足百萬(wàn)。當(dāng)?shù)啬迟Y深房地產(chǎn)銷(xiāo)售人士告訴第一財(cái)經(jīng)，近幾年來(lái)，當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)的需求偏年輕化，但更多的是農(nóng)村入城的務(wù)工者，和一些夫妻雙方進(jìn)入市區(qū)打工、子女在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)的群體。“今年畢業(yè)季，當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)波瀾不驚。近兩年來(lái)，當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)中租賃住房占比約40%，較前些年幾乎翻倍，今年以來(lái)，當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)的房源空置率仍在攀升。”
(實(shí)習(xí)生王亦詩(shī)對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))